北京房產(chǎn)律師為您提供房屋所有權(quán)糾紛法律咨詢，法律顧問服務(wù)。如果您被房屋所有權(quán)糾紛困擾，請選擇本站擅長房屋所有權(quán)糾紛律師解答咨詢，代理案件。有...
想要咨詢北京律師嗎？想要咨詢知名北京律師、資深北京律師、專業(yè)北京律師嗎？本站有豐富北京律師資源，為您提供全方位法律咨詢服務(wù)。本站提供付費法律...
想請北京律師代寫起訴狀、答辯狀、上訴狀嗎？想請北京律師審查，起草合同、章程，股東協(xié)議嗎？想請北京律師調(diào)查取證、代理案件，出庭辯護(hù)嗎？有意者，請登錄北京...
張華、賈美玲共有物分割糾紛再審民事判決書
時間：2020年04月17日 來源： 作者： 瀏覽次數(shù)：2658 收藏[0]河南省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2018）豫民再1184號
抗訴機(jī)關(guān)：河南省人民檢察院。
申訴人（一審被告、反訴原告、二審被上訴人、原再審申請人）：張華，女，漢族，1960年11月21日出生，住河南省開封市龍亭區(qū)。
委托訴訟代理人：劉慧萍，河南龍文律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審原告、反訴被告、二審上訴人、原被申請人）：賈美玲，女，漢族，1965年10月20日出生，住河南省開封市龍亭區(qū)。
委托訴訟代理人：王松柏，河南遼源律師事務(wù)所律師。
申訴人張華因與被申訴人賈美玲共有物分割糾紛一案，不服河南省開封市中級人民法院（2015）汴民終字第54號民事判決，向檢察機(jī)關(guān)申訴。河南省人民檢察院作出豫檢民（行）監(jiān)[2017]41000000162號民事抗訴書，向本院提起抗訴。本院于2017年11月29日作出（2017）豫民抗93號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。河南省人民檢察院指派檢察員張治亮、黃霞出庭支持抗訴。申訴人張華及其委托訴訟代理人劉慧萍，被申訴人賈美玲及其委托訴訟代理人王松柏均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
河南省人民檢察院抗訴認(rèn)為，河南省開封市中級人民法院(2015)汴民終字第54號民事判決適用法律確有錯誤。理由如下:二審法院認(rèn)為2002年11月7日的四方協(xié)議沒有實際履行,應(yīng)以出資額來劃分房產(chǎn)份額確有不當(dāng)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百零四條規(guī)定:“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額,沒有約定或者約定不明確的,按照出資額確定;不能確定出資額的,視為等額享有?！北景钢?張華、王林一方與賈美玲、王永生一方雖然對涉案房屋屬共同共有還是按份共有沒有明確約定,但是對該房屋所享有的份額,在2002年11月7日的四方協(xié)議中明確約定為各占50%。原審法院認(rèn)定該四方協(xié)議沒有實際履行不應(yīng)作為確認(rèn)雙方8間房屋份額的依據(jù)缺乏充分理由。四方協(xié)議是真實有效的,這是雙方都認(rèn)可的。從四方協(xié)議本身來看,其內(nèi)容是為了解決如何購進(jìn)該處房產(chǎn),購進(jìn)房產(chǎn)后對房產(chǎn)的權(quán)屬以及如何管理使用的約定,在協(xié)議中雖然有成立股份制公司的內(nèi)容,但其用語是“視條件而定”,并非一定要成立公司,可以說是否成立實體公司對于合同履行沒有實質(zhì)影響。二審法院認(rèn)為張華沒有提供其為購買應(yīng)得份額的出資,認(rèn)為6間房屋抵償736016.86元,王永生以20萬元的債務(wù)將其中的3間折抵給王林與常理不符。但根據(jù)開封市中級人民法院(2003)汴法執(zhí)字第74號執(zhí)行卷中余方喬、王永生于2002年8月13日詢問筆錄內(nèi)容可以看出,王永生與開封市龍亭區(qū)北道門辦事處（以下簡稱北道門辦事處）執(zhí)行調(diào)解協(xié)議的結(jié)果是將辦事處辦公樓一樓營業(yè)房北起6間房以每平方米1500元,共大約28萬元的價格折抵,再付5萬元現(xiàn)金,余款放棄。可見6間營業(yè)房實際折抵價格是28萬余元,而不是法院所認(rèn)定的736016.86元。另外,該協(xié)議是否履行也應(yīng)從協(xié)議雙方是否有履行行為來判斷。根據(jù)協(xié)議約定,賈美玲一方與張華一方共同出資購進(jìn)房屋,辦產(chǎn)權(quán)證戶名為張華,共有人賈美玲,并對該房產(chǎn)共同經(jīng)營。而本案實際情況是,2012年12月19日,張華與開封市龍亭經(jīng)協(xié)貿(mào)易公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司）、北道門辦事處三方簽訂協(xié)議,要求將該處房產(chǎn)直接過戶給張華。2012年12月30日,張華給開封市中級人民法院出具證明,證明該8間房產(chǎn)系張華與賈美玲共同出資購買,實際是為了將房產(chǎn)證辦到張華和賈美玲名下。2004年1月8日,房產(chǎn)證辦成張華、賈美玲共有,房產(chǎn)證的狀態(tài)與協(xié)議約定相印證。2007年4月4日,王永生與王林核對房租賬目,證實實際存在共同管理行為。由此可以看出,四方協(xié)議所約定內(nèi)容部分已經(jīng)實際履行。在此情況下,按份共有人對共有房屋份額有明確約定的,應(yīng)當(dāng)按照約定來確定共有房屋的份額。
張華申訴稱，一、二審判決錯誤認(rèn)定王永生以其與北道門辦事處1999年736016.86元的債權(quán)折抵了6間房。有新證據(jù)證明王永生該6間房實際折抵約28萬元。因此，二審判決認(rèn)定王永生不可能在2003年以20萬元的債務(wù)將其中3間房屋抵給王林錯誤。二、有新證據(jù)證明現(xiàn)在的房產(chǎn)證所載明的292.67平方米面積包括違章建筑即21.36平方米的過道，原審對此沒有處理。三、有新證據(jù)證明王永生稱6間營業(yè)房用不了，要找買主，并要求法院直接過戶給買主，王林就是這個買主。由于王林借給王永生20萬元，以該20萬元抵3間房屋，才產(chǎn)生四方協(xié)議。本案中還有其他諸多證據(jù)印證四方協(xié)議。四、二審判決以2013年3月20日的協(xié)議及20萬元的欠條均為復(fù)印件為由，認(rèn)定張華證據(jù)不足，不符合客觀事實。二審判決中維修費是按照四間營業(yè)房的比例判決的，與該判決認(rèn)定的事實矛盾。五、對審理案件需要的證據(jù)，二審法院未調(diào)查收集。六、二審適用法律錯誤，且超出賈美玲的上訴請求范圍，屬于程序違法。綜上，請求法院依法判決本案爭議房屋按292.67平方米面積平均分割，張華墊付的12.4萬元的購房款以及27572元的過戶費用平均分割，810元的修繕費均攤，賈美玲從張華手中借走的7500元以及1985元的鑒定費由賈美玲支付給張華。
賈美玲辯稱，一、案涉8間房屋中有6間房是賈美玲個人的，且房屋來源真實合法有效，張華主張其與賈美玲對這8間房屋各享有50%的產(chǎn)權(quán)沒有事實和法律依據(jù)。二、張華所提交的協(xié)議書及20萬元的欠條均是復(fù)印件，是假的，不能作為證據(jù)使用，王永生并不欠王林20萬元，王永生不需要用房屋去抵債，四方協(xié)議也沒有對以房抵債的事情予以明確。三、簽訂四方協(xié)議的原因是為了省房屋過戶費，也是為了成立公司并將案涉8間房屋過戶到新公司名下，在這種情況下才過戶到張華名下。王永生稱6間是賈美玲的，剩余兩間屬于其和張華共同所有，有2003年3月12日、2003年3月27日兩個協(xié)議予以證明。綜上，請求維持二審判決。
賈美玲于2011年8月1日以張華為被告向開封市龍亭區(qū)人民法院提起訴訟，該院于2012年8月14日作出（2011）龍民初字第313號民事判決，張華不服提出上訴，河南省開封市中級人民法院于2012年12月10日作出（2012）汴民終字第1073號民事裁定，撤銷一審民事判決，發(fā)回重審。在發(fā)回重審后的一審中，賈美玲起訴請求：對開封市體育路25號一樓8間營業(yè)房依法給予分割，將該8間房中的7間析歸賈美玲所有，另一間歸張華所有；并要求張華返還自2007年4月至2011年8月的房屋租金共計213675元；8月份以后的房租由法院依法裁決。張華對賈美玲提出反訴，請求：判令賈美玲支付張華的欠款9萬元及利息27560元并支付張華墊付的房款及辦證費用共計77586.50元及利息44375.40元，之后再分割共有房產(chǎn)及房租。
開封市龍亭區(qū)人民法院一審查明，（一）1994年5月賈美玲之夫王永生個人出資成立經(jīng)貿(mào)公司，掛靠開封市龍亭區(qū)北道門辦事處（下稱北道門辦事處）名下。1995年3月8日經(jīng)貿(mào)公司就建植物油廠一事與北道門辦事處達(dá)成一份協(xié)議并約定由經(jīng)貿(mào)公司出資。同年8月24日雙方又簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議。依照該協(xié)議約定，植物油廠的全部資產(chǎn)歸北道門辦事處所有、經(jīng)貿(mào)公司的出資本金646016.86元及利息267063.50元由北道門辦事處分期償還給經(jīng)貿(mào)公司。因北道門辦事處未及時履行付款義務(wù)，經(jīng)貿(mào)公司訴至開封市中級人民法院。1999年3月5日由法院主持調(diào)解雙方達(dá)成協(xié)議。該協(xié)議明確北道門辦事處共欠經(jīng)貿(mào)公司本金516016.86元及滯納金22萬元共計736016.86元。由于北道門辦事處未履行調(diào)解協(xié)議約定的付款義務(wù)，經(jīng)貿(mào)公司申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。2002年8月27日北道門辦事處與經(jīng)貿(mào)公司達(dá)成一份協(xié)議。該協(xié)議約定：北道門辦事處將其所有的位于體育路25號一樓自北向南6間營業(yè)房過戶給經(jīng)貿(mào)公司；另外再給經(jīng)貿(mào)公司現(xiàn)金5萬元；如經(jīng)貿(mào)公司轉(zhuǎn)賣他人甲方不予干涉，并協(xié)助經(jīng)貿(mào)公司通過法院直接過戶給第三方；北道門辦事處所欠經(jīng)貿(mào)公司的一切債務(wù)全部終結(jié)。同年10月15日經(jīng)協(xié)貿(mào)易公司與張華簽訂一份協(xié)議。該協(xié)議約定：經(jīng)貿(mào)公司經(jīng)法院執(zhí)行取得的體育路25號6間房產(chǎn)約200多平方米，以每平方米1500元的價格賣給張華，張華先付10萬元，其余房款待過戶后按實際面積再確定余款，一次付清。過戶費雙方各占百分之五十，張華先墊付，以后從房款中扣除。同年10月20日雙方又明確約定：2002年10月15日的協(xié)議中有付購房款的內(nèi)容為無效條款，張華暫不付款。2002年11月7日賈美玲及其丈夫王永生（合稱甲方）與張華及其丈夫王林（合稱乙方）簽訂一份協(xié)議書（簡稱四方協(xié)議）。該協(xié)議約定：甲乙雙方共同投資購進(jìn)體育路25號一樓營業(yè)房8間。其中自北向南6間由法院執(zhí)行北道門辦事處抵給經(jīng)貿(mào)公司后我方（指甲乙雙方）購進(jìn)。南頭2間與北道門辦事處協(xié)議甲乙雙方貸款購進(jìn)。上述房產(chǎn)購進(jìn)后，產(chǎn)權(quán)證戶名為張華，共有人為賈美玲。該房產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)為甲乙雙方共有，各占百分之五十。待過戶后一定時期內(nèi)視條件而定過戶到股份制的實體公司，作為甲乙雙方股份參入公司。關(guān)于房產(chǎn)及以后的股份的處分權(quán)及本協(xié)議的執(zhí)行權(quán)，甲方由王永生負(fù)責(zé)，乙方由王林負(fù)責(zé)。同年12月19日，經(jīng)貿(mào)公司（丙方）、張華（乙方）又與北道門辦事處（甲方）簽訂一份三方協(xié)議，該協(xié)議約定：甲方位于體育路25號營業(yè)房8間，其中自北向南6間經(jīng)法院執(zhí)行給丙方即經(jīng)貿(mào)公司，其余2間甲乙雙方商定以每平方米1500元的價格賣給乙方即張華。該2間房約80平方米，購房款預(yù)計12萬元。以實際丈量面積為準(zhǔn)確定實際購房款，丈量時以自北向南第6間和第7間中間線為準(zhǔn)。該協(xié)議第五條又約定上述8間房同時過戶給乙方即張華，同時還注明乙（張華）、丙（經(jīng)貿(mào)公司）房屋買賣協(xié)議另定。該協(xié)議簽訂的當(dāng)日，張華交給北道門辦事處5萬元現(xiàn)金，有北道門辦事處出具白條收據(jù)并加蓋財務(wù)章。2003年3月31日，開封市中級人民法院向開封市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處出具協(xié)助執(zhí)行通知書，該通知書內(nèi)容為：將北道門辦事處名下的位于體育路25號房產(chǎn)分證，其中臨街辦公樓一樓單方過戶到張華、共有人賈美玲名下，其余仍辦到北道門辦事處名下，原證宣告作廢。2004年1月8日，原被告的房產(chǎn)證下發(fā)。從北道門辦事處直接購買的2間房款12.4萬元及共有房屋的辦證費26273元均為張華出資，該房屋的產(chǎn)權(quán)證號為汴房地權(quán)證字第××號，共有權(quán)證號為501218號，持證人為張華，共有人為賈美玲，權(quán)屬來源為抵債。2006年4月張華又向北道門辦事處交付4000元，購買了該8間房后一小間房，雙方協(xié)議顯示約10平方米，無證。上述房屋購買后一直對外出租，房租一直由張華負(fù)責(zé)收取。2007年4月4日王永生和王林核對房租賬目結(jié)果顯示：房租收入221350元，支出215529.2元。其中還貸本金3萬元、利息33354元。房租收入余額5820.8元，貸款余額9萬元。2007年5月13日王永生因突發(fā)心臟病去世。2007年8月1日，賈美玲開始起訴主張共有房產(chǎn)的租金，后撤訴要求到公安部門解決，因公安部門認(rèn)為構(gòu)不成刑事犯罪，賈美玲又再次起訴到該院要求分割房租，該院認(rèn)為雙方的共有財產(chǎn)份額不確定，無法分割房租。故賈美玲再次撤訴，而后又訴至該院要求對共有物的份額進(jìn)行分割。庭審中，張華提交2003年3月20日王林書寫的與王永生簽訂的協(xié)議書復(fù)印件及2002年12月10日王永生向王林借款12萬元的借條復(fù)印件各一份、1999年5月19日龍亭經(jīng)貿(mào)公司蓋章借王林20萬元的收款收據(jù)復(fù)印件一份并提起反訴，認(rèn)為賈美玲的丈夫王永生生前曾向其借款，如賈美玲要求分割共有物，應(yīng)償還其欠款9萬元及利息27560元并支付其墊付的房款及辦證費用共計77586.50元及利息44375.40元。賈美玲辯稱上述三份證據(jù)均系復(fù)印件，且前兩份均系王林的筆跡，只是借款人處有王永生的字樣，內(nèi)容不真實，借款事實不存在，不予認(rèn)可。為此，賈美玲提交一份2007年4月5日王永生與王林的協(xié)議書，該協(xié)議內(nèi)容為：截止2007年4月5日王林、王永生兩人賬全部結(jié)清（張華賬除外）。張華認(rèn)為該協(xié)議書上王林的簽字不是其本人所寫，要求鑒定。經(jīng)中院技術(shù)處委托平頂山鷹檢司法會計司法鑒定所鑒定：王林二字不是王林本人所寫。鑒定費用共計1985元。后賈美玲不服，經(jīng)其本人找多家鑒定機(jī)構(gòu)咨詢后決定放棄重新鑒定的權(quán)利。
（二）張華在庭審中確認(rèn)房租事實：自2007年4月至2010年7月，每月收取租金4350元，其中北6間每月收2650元，40個月共收106000元；南2間每月租金1500元，40個月共收60000元；無證房每月收200元，40個月共收8000元。以上共計17.4萬元。自2010年8月至2011年8月每月租金5850元，其中北6間每月收3850元，13個月共收50050元；南2間每月租金為1800元，13個月共收23400元；無證房每月收200元，13個月共收2600元，以上共計76050元。
（三）2009年9月21日及12月25日，經(jīng)龍亭區(qū)政法委協(xié)調(diào)賈美玲從張華夫婦收取的房租中兩次暫借共計7500元，張華支付房屋維修費用810元。
（四）因賈美玲申請財產(chǎn)保全，該院于2011年10月26日作出裁定：查封、扣押目前由張華負(fù)責(zé)收取的位于本市體育路25號8間房屋（自2011年11月份至二審結(jié)束前的租金。八間房租金實際收取至2013年3月）。
開封市龍亭區(qū)人民法院一審認(rèn)為，位于該市體育路25號一樓8間房產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)屬原被告雙方按份共有，其中自北向南6間系賈美玲之夫王永生創(chuàng)辦的經(jīng)貿(mào)公司因享有北道門辦事處的債權(quán)而折抵所得；其余2間系經(jīng)王永生、張華與北道門辦事處三方協(xié)議后張華出資購買所得。雙方在2002年11月7日的四方協(xié)議中約定該房產(chǎn)共同共有，各占百分之五十，作為創(chuàng)辦實體公司的股份。同年12月19日的三方協(xié)議中又約定8間房全部賣給張華，但最后又將8間房的產(chǎn)權(quán)辦成了賈美玲與張華共有。在此之后，再無關(guān)于共有物份額的約定內(nèi)容。開封市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處根據(jù)開封市中級人民法院出具的協(xié)助執(zhí)行通知書，將北道門辦事處名下的位于體育路25號臨街辦公樓一樓單方過戶到張華、共有人賈美玲名下，故該8間房應(yīng)按照雙方協(xié)議約定，原被告各占50%的份額，即賈美玲、張華各擁有4間。賈美玲應(yīng)支付給張華辦理8間房的產(chǎn)權(quán)證支出的費用26273元的50%，即13136.5元。無證房系張華出資購買，該房房租應(yīng)歸張華所得。賈美玲已經(jīng)預(yù)支的7500元，應(yīng)從張華應(yīng)支付賈美玲的房租中扣除。因鑒定結(jié)果對原告賈美玲不利，鑒定費用1985元應(yīng)由賈美玲負(fù)擔(dān)，也應(yīng)從房租中一并扣除。因賈美玲享有的共有物份額為二分之一，故維修費用810元，由賈美玲、張華各二分之一。張華反訴賈美玲要求承擔(dān)王永生、經(jīng)貿(mào)公司欠其債務(wù)的請求，并沒有提交有效證據(jù)證實，2007年4月4日的對賬單顯示的也是貸款余額9萬元，并不能說明是王永生欠王林的款項，故對其反訴請求不予支持。
開封市龍亭區(qū)人民法院于2014年8月26日作出了(2013)龍民初字第109號民事判決：一、位于開封市體育路××房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)證號汴房地權(quán)證字××號）自北向南4間所有權(quán)歸賈美玲所有；以第4間和第5間房中間墻為界其余4間所有權(quán)歸張華所有。二、張華于該判決生效后十日內(nèi)應(yīng)支付賈美玲自2007年4月至2011年8月份之前的房租（共計105800元，扣除張華墊付的辦證費13136.5元、借款7500元、維修費405元、鑒定費1985元）72773.5元；其余房租歸張華所有。三、駁回賈美玲的其他訴訟請求。四、駁回張華的其他反訴請求。本訴案件受理費14000元及保全費600元，賈美玲負(fù)擔(dān)7000元、張華負(fù)擔(dān)7300元。反訴受理費4900元，賈美玲負(fù)擔(dān)1000元，張華負(fù)擔(dān)3900元。
賈美玲不服一審判決，上訴請求：撤銷一審的錯誤判決，作出公正判決。
河南省開封市中級人民法院二審審理查明的事實與一審認(rèn)定的基本事實一致。
河南省開封市中級人民法院二審認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零三條、第一百零四條的規(guī)定：“共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有?！薄鞍捶莨灿腥藢灿械牟粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有”。本案賈美玲請求分割與張華共有的8間房，一審法院將該8間房認(rèn)定為雙方按份共有符合法律規(guī)定。關(guān)于雙方各自應(yīng)分得的份額是多少，雙方提供的所有證據(jù)中僅有2002年11月7日的四方協(xié)議中有關(guān)于雙方各占百分之五十的約定，但該約定是否能作為確定雙方關(guān)于房產(chǎn)份額的依據(jù)？該院認(rèn)為，應(yīng)從整體看待該協(xié)議，該協(xié)議雖然有關(guān)于雙方各占50%份額的約定，但同時還有雙方共同出資購買、將該房產(chǎn)作為共同投資的實體等約定，雖然本案雙方當(dāng)事人對該協(xié)議的真實性均無異議，但雙方并沒有提供該協(xié)議實際履行即張華為購買應(yīng)得的份額出資和后來成立實體的相關(guān)證據(jù)與該四方協(xié)議相印證，故該協(xié)議不能作為本案確定雙方關(guān)于8間房份額的依據(jù)。雙方在一審期間提供的證據(jù)足以說明自北向南6間系賈美玲之夫王永生生前創(chuàng)辦的經(jīng)貿(mào)公司因享有北道門辦事處的債權(quán)而折抵所得；其余2間系經(jīng)王永生、張華與北道門辦事處三方協(xié)議后張華出資購買所得。張華辯稱王永生折抵的6間房，因王永生欠其20萬，根據(jù)王永生與王林于2003年3月20日簽訂的協(xié)議，王永生將其中的3間折抵給王林，故其享有其中3間的所有權(quán)。該院認(rèn)為，因該6間房是王永生以其與北道門辦事處1999年736016.86元的債權(quán)折抵而來的，王永生不可能在2003年以20萬元的債務(wù)將其中的3間折抵給王林，且2003年3月20日的協(xié)議及20萬元的欠條均為復(fù)印件，故對張華的該項答辯意見，因證據(jù)不足，且與常理不符，對該答辯意見該院不予支持。關(guān)于另外的2間，張華提供了北道門辦事處為其出具的收款收據(jù)及張華、北道門辦事處、龍亭經(jīng)協(xié)貿(mào)易公司三方于2002年12月19日的協(xié)議，足以說明該2間房是張華出資購買，賈美玲上訴稱，張華持有的北道門辦事處出具的5萬元的購房款收據(jù)，不是張華的出資，而是根據(jù)北道門辦事處與龍亭經(jīng)協(xié)貿(mào)易公司簽訂的協(xié)議，北道門辦事處欠龍亭經(jīng)協(xié)貿(mào)易公司5萬元，張華持有的收據(jù)是該5萬元折抵而來的，因其沒有提供充分的證據(jù)，且張華不予認(rèn)可，故關(guān)于賈美玲請求分割該2間房的上訴理由，其既沒有提供為購買該2間房出資的證據(jù)，也沒有購房協(xié)議，因證據(jù)不足，該院不予支持。關(guān)于無證房，因張華提供有其與北道門辦事處的購房協(xié)議及出資證明，故關(guān)于該房屋的收益應(yīng)當(dāng)歸張華所有，賈美玲關(guān)于該無證房不存在，不應(yīng)當(dāng)扣除無證房租金的上訴理由，與事實不符，該院不予支持。關(guān)于房屋的租金，因張華和賈美玲對一審認(rèn)定的2007年7月至2011年8月的租金數(shù)額，沒有異議，該院予以確認(rèn)。關(guān)于租金的分擔(dān)，應(yīng)當(dāng)依照誰所有誰收益的原則，自北向南6間的收益歸賈美玲，南2間及無證房的收益歸張華。但在此期間，張華為維持房屋的支出及賈美玲借支的部分租金應(yīng)當(dāng)予以扣除。關(guān)于2011年11月份以后至房屋拆遷之前的租金，因在案件審理過程中，賈美玲于2011年10月申請一審法院對上述租金進(jìn)行了查封，查封期間的租金應(yīng)當(dāng)按照上述原則分割，即自北向南的6間租金歸賈美玲所有，南邊2間的租金及無證房的租金歸張華所有。關(guān)于張華墊付的辦證費26273元，賈美玲應(yīng)承擔(dān)其中6間房的過戶費即19705元。關(guān)于張華反訴的債權(quán)，因其提供的借條均為復(fù)印件，與借條相印證的2003年3月20日的協(xié)議書也是復(fù)印件，另外2007年4月4日王永生和王林對賬單顯示貸款余額9萬元，但并不能說明是王永生欠王林的款項，故對張華反訴的債權(quán)，因證據(jù)不足，不予支持。
河南省開封市中級人民法院于2015年3月24日作出了(2015)汴民終字第54號民事判決：一、撤銷開封市龍亭區(qū)人民法院（2013）龍法民初字第109號民事判決；二、位于開封市體育路××房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)證號汴房地權(quán)證字××號）自北向南6間所有權(quán)歸賈美玲所有；以第6間和第7間房中間墻為界其余2間所有權(quán)歸張華所有；三、張華于判決生效后十日內(nèi)應(yīng)支付賈美玲自2007年4月至2011年8月份之前的房租（共計156050元，扣除張華墊付的辦證費19705元、借款7500元、維修費405元、鑒定費1985元）126050元；四、開封市體育路××房產(chǎn)2011年11月份以后的租金，自北向南6間的租金歸賈美玲收取并所有，其余2間及無證房租金歸張華收取并所有；五、駁回賈美玲的其他訴訟請求；六、駁回張華的其他反訴請求。一審本訴案件受理費14000元及保全費600元，賈美玲負(fù)擔(dān)5000元、張華負(fù)擔(dān)9600元；反訴受理費4900元，賈美玲負(fù)擔(dān)1000元，張華負(fù)擔(dān)3900元。二審案件受理費8000元，由賈美玲承擔(dān)3000元，張華承擔(dān)5000元。
本院再審查明，一、張華再審提交證據(jù)如下：1、2002年4月27日法院對王永生、余方喬的詢問筆錄。以此證明，在此之前，已還現(xiàn)金11.2萬元及價值5萬元房產(chǎn)，王永生曾明確表示“此筆款不是我個人的，我無權(quán)說要還是不要”，“我這錢也是借別人的……”等內(nèi)容。2、2002年8月13日法院對王永生、余方喬的詢問筆錄。以此證明，經(jīng)貿(mào)公司執(zhí)行北道門辦事處的6間房屋實際價值28萬元。3、2003年11月11日違章建筑審批表及2003年9月4日房地產(chǎn)過戶單。以此證明，案涉房產(chǎn)除8間房屋外，還有面積為21.36平方米的過道，原審均未認(rèn)定。4、2007年11月29日開封市土地房屋交易中心開具收取住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費發(fā)票。以此證明，該費用由張華墊付，賈美玲應(yīng)共同分?jǐn)?。賈美玲質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)1、2均產(chǎn)生在2002年10月20日之前，不具有法律效力。證據(jù)4是否是案涉房產(chǎn)票據(jù)有待查證，張華主張沒有任何事實依據(jù)。二、賈美玲再審提交證據(jù)如下：1、2003年3月12日，經(jīng)貿(mào)公司與北道門辦事處簽訂協(xié)議一份，協(xié)議主要內(nèi)容：根據(jù)2002年8月27日雙方協(xié)議約定，經(jīng)貿(mào)公司將北道門辦事處抵債的體育路25號的六間營業(yè)房全部抵欠賈美玲的借款本息。六間房全部歸賈美玲個人所有，任何人不享有該房屋份額，如其他協(xié)議與本條款不一致的以本條款為準(zhǔn)。北道門辦事處積極配合協(xié)助經(jīng)貿(mào)公司通過法院直接過戶給賈美玲。2、2003年3月27日，王永生為甲方與賈美玲為乙方簽訂協(xié)議書一份，顯示：甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，在北道門辦事處和原主任的見證下特簽定如下協(xié)議：一、經(jīng)貿(mào)公司是甲方獨自出資成立的公司，名集體實個體，根據(jù)2003年3月12日甲方同北道門辦事處協(xié)議的約定，現(xiàn)甲方自愿將體育路25號北道門辦事處一樓自北向南陸間營業(yè)房全部抵欠賈美玲的借款及利息。二、該房屋的過戶手續(xù)由北道門辦事處協(xié)助甲方將產(chǎn)權(quán)證辦到乙方名下，該房產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)全部歸乙方所有。三、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方及見證方各一份，本協(xié)議自甲乙雙方及見證方簽字蓋章之日起生效，具有法律效力。王永生、賈美玲分別簽名，加蓋有北道門辦事處印章和王長才個人印章。3、河南省開封市中級人民法院（2018）豫02民終225號民事判決書復(fù)印件。以上證據(jù)用以證明，四方協(xié)議并未履行，經(jīng)貿(mào)公司又把案涉6間房屋抵債給了賈美玲。張華質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)1、2真實性有異議，本案訴訟從2011年開始，這是賈美玲第一次出具該證據(jù)，之前從來沒有見過。這兩個協(xié)議不客觀，不真實，不能推翻張華提交的房屋所有權(quán)證書，該證書在張華手里，領(lǐng)證的時候雙方都去了，至少在王永生2007年5月13日去世前賈美玲都沒有提過異議。三、雙方均認(rèn)可案涉8間房屋已于2014年7月拆除，目前雙方并未簽訂拆遷協(xié)議，拆遷補(bǔ)償款也未領(lǐng)取。四、張華在再審中認(rèn)可其所稱的原審中未處理的21.36平方米的違章建筑實際是一樓過道，后被擴(kuò)建進(jìn)8間房屋之內(nèi)的，經(jīng)過繳納罰款等程序，過道面積已經(jīng)計入房屋面積，房產(chǎn)證載明的建筑面積包含該過道面積。五、賈美玲再審中稱，張華夫婦之間有矛盾，要求賈美玲夫婦把8間房屋房產(chǎn)證辦在張華夫婦名下，本來王永生是要把6間房辦到賈美玲名下，但是為照顧張華夫婦關(guān)系的和睦，經(jīng)過張華的要求，王永生同意把房產(chǎn)證辦到張華名下，賈美玲共有，王永生向賈美玲保證6間房子是王永生夫婦的沒問題，王永生當(dāng)時將該情況告知過賈美玲，賈美玲知道這事也沒有反對。本院再審查明的其他事實與原審一致。
本院再審認(rèn)為，賈美玲、張華共有的8間房屋如何分割是本案中雙方的主要分歧所在。四方協(xié)議約定8間房屋所有權(quán)、使用權(quán)為賈美玲夫婦、張華夫婦雙方共有，各占百分之五十。原二審認(rèn)定賈美玲、張華對8間房屋系按份共有，但四方協(xié)議并未實際履行，不能按照四方協(xié)議的約定確定賈美玲、張華享有的份額。關(guān)于四方協(xié)議是否實際履行的問題，結(jié)合本案具體情況分析如下，雙方于2002年11月7日簽訂四方協(xié)議，該協(xié)議約定8間房屋由賈美玲夫婦、張華夫婦共同投資購進(jìn)，該房屋所有權(quán)、使用權(quán)歸甲乙雙方共有，各占百分之五十。2012年12月19日,張華與經(jīng)貿(mào)公司、北道門辦事處三方簽訂協(xié)議,8間房屋中自北向南6間經(jīng)法院執(zhí)行給經(jīng)貿(mào)公司，其余2間北道門辦事處與張華商定以每平方米1500元的價格賣給張華。8間房同時過戶給張華，同時還注明張華、經(jīng)貿(mào)公司房屋買賣協(xié)議另定。隨后在北道門辦事處與經(jīng)貿(mào)公司另案民事訴訟過程中，張華于2012年12月30日給開封市中級人民法院出具證明,證明8間房產(chǎn)系張華與賈美玲共同出資購買,要求將房產(chǎn)證辦到張華和賈美玲名下。2003年3月31日，開封市中級人民法院向開封市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處出具協(xié)助執(zhí)行通知書，該通知書內(nèi)容為：將北道門辦事處名下的位于體育路25號房產(chǎn)分證，其中臨街辦公樓一樓單方過戶到張華、共有人賈美玲名下。2004年1月8日，8間房屋房產(chǎn)證下發(fā)，持證人為張華，共有人為賈美玲。從上述事情發(fā)展的脈絡(luò)看，在四方協(xié)議簽訂后，張華、賈美玲實際是圍繞協(xié)議約定為實現(xiàn)該協(xié)議目的進(jìn)行了一系列相關(guān)民事行為，且最終辦理房產(chǎn)證的結(jié)果與四方協(xié)議相關(guān)約定能夠相互印證。雖然四方協(xié)議還約定8間房屋待過戶后一定時期內(nèi)視條件而定過戶到股份制的實體公司，但是在該協(xié)議中并未明確上述約定是雙方各取得8間房屋50%產(chǎn)權(quán)的前提條件。此外，張華主張四方協(xié)議簽訂的背景是王林曾借給王永生20萬元，王永生用經(jīng)貿(mào)公司執(zhí)行北道門辦事處的6間房子中的部分房屋抵上述20萬元債務(wù)，賈美玲對此不予認(rèn)可，但是綜合2012年12月19日三方協(xié)議中關(guān)于“張華、經(jīng)貿(mào)公司房屋買賣協(xié)議另定”的約定、張華提交的王林、王永生2003年3月20日協(xié)議書復(fù)印件、賈美玲提交的王林、王永生賬全部結(jié)清的結(jié)算單等材料，再結(jié)合賈美玲、張華為房屋共有人的事實來看，不能排除雙方之前存在經(jīng)濟(jì)往來且通過四方協(xié)議解決經(jīng)濟(jì)往來中相關(guān)問題的可能性。在上述情況下，雙方在本案中所訴爭的8間房應(yīng)按照四方協(xié)議約定，由賈美玲、張華各享有50%的份額。8間房屋自2007年4月至2011年8月份之前的房租共計239450元，兩人各得在此期間房租的二分之一即119725元。8間房屋2011年9月份以后的租金，由賈美玲、張華各分一半。無證房的租金歸張華收取并所有。
賈美玲提交兩份協(xié)議書并以此主張經(jīng)貿(mào)公司以房抵債，已將案涉6間房屋抵給賈美玲個人所有。根據(jù)兩份協(xié)議書約定，案涉6間房屋全部歸賈美玲所有，其他任何人不享有份額，由北道門辦事處協(xié)助將房屋過戶到賈美玲名下，但是在該兩份協(xié)議書簽訂后，開封市中級人民法院即出具協(xié)助執(zhí)行通知書要求將8間房屋過戶到張華、共有人賈美玲名下，2004年1月8日，8間房屋房產(chǎn)證下發(fā)，持證人為張華，共有人為賈美玲。賈美玲未提交充分有效證據(jù)證明其在此過程中明確提出異議，應(yīng)視為賈美玲對案涉8間房屋實際登記情況的認(rèn)可。
此外，張華主張除8間房屋外還有面積為21.36平方米的違章建筑即一樓過道，原審未予以處理不當(dāng)，由于張華認(rèn)可過道已經(jīng)擴(kuò)建到8間房屋之內(nèi)，過道面積也計入了房屋面積之中，而原一、二審均對8間房屋如何處理進(jìn)行了評判，張華該主張依據(jù)不足，不能成立。張華再審中提交2007年11月29日住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費發(fā)票并主張賈美玲分擔(dān)該費用，因張華未提交充分有效證據(jù)證明該費用系案涉8間房屋實際產(chǎn)生，其主張亦不能成立。關(guān)于張華反訴請求，因其提供的證據(jù)材料為復(fù)印件，未盡到應(yīng)有的舉證責(zé)任，原審未予以支持并無不當(dāng)。
綜上，二審判決事實認(rèn)定及實體處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正，張華的申訴理由部分成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款（二）項的規(guī)定，判決如下：
一、撤銷河南省開封市中級人民法院(2015)汴民終字第54號民事判決；
二、維持開封市龍亭區(qū)人民法院(2013)龍民初字第109號民事判決第三項、第四項；
三、變更開封市龍亭區(qū)人民法院(2013)龍民初字第109號民事判決第一項為，位于開封市體育路25號房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)證號汴房地權(quán)證字××號）自北向南8間房屋由賈美玲、張華各享有50%的份額。
四、變更開封市龍亭區(qū)人民法院(2013)龍民初字第109號民事判決第二項為，張華于判決生效后十日內(nèi)應(yīng)支付賈美玲自2007年4月至2011年8月份之前的房租（房租共計119725元，扣除張華墊付的辦證費13136.5元、借款7500元、維修費405元、鑒定費1985元）96698.5元；
五、開封市體育路25號房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)證號汴房地權(quán)證字××號）自北向南8間房屋2011年9月份以后的租金，由賈美玲、張華各分得一半。無證房的租金歸張華收取并所有。
一審案件受理費14000元及保全費600元，由賈美玲負(fù)擔(dān)7300元、張華負(fù)擔(dān)7300元。反訴受理費4900元，賈美玲負(fù)擔(dān)1000元，張華負(fù)擔(dān)3900元。二審案件受理費8000元，由賈美玲負(fù)擔(dān)5000元，張華負(fù)擔(dān)3000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本判決為終審判決。
審判長 韋貴云
審判員 孫 明
審判員 鄒新哲
二〇一九年七月二十五日
法官助理姜浩
書記員張淇惠