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上訴人張海玲與被上訴人濰坊盛宏置業(yè)投資發(fā)展有限公司、原審第三人濰坊盛宏假日酒店有限公司企業(yè)出售合同糾紛案
時(shí)間：2020年03月17日 來(lái)源： 作者： 瀏覽次數(shù)：3425 收藏[0]山東省高級(jí)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2018）魯民終1252號(hào)
上訴人(一審被告、反訴原告):張海玲，女，1977年11月17日生，漢族，住山東省青州市。
委托訴訟代理人：管杰，山東衡源律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審原告、反訴被告）：濰坊盛宏置業(yè)投資發(fā)展有限公司，住所地山東省青州市駝山路南段路西。
法定代表人：陳孝榮，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：鄭建，山東齊魯（濰坊）律師事務(wù)所律師。
原審第三人：濰坊盛宏假日酒店有限公司，住所地山東省青州市堯王山西路與衡王府路路口東南角。
法定代表人：張海玲，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：杜輝，山東衡源律師事務(wù)所律師。
上訴人張海玲因與被上訴人濰坊盛宏置業(yè)投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱盛宏置業(yè)公司）、原審第三人濰坊盛宏假日酒店有限公司（以下簡(jiǎn)稱假日酒店公司）企業(yè)出售合同糾紛一案，不服山東省濰坊市中級(jí)人民法院（2017）魯07民初652號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月9日立案后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人張海玲的委托訴訟代理人管杰、被上訴人盛宏置業(yè)公司的委托訴訟代理人鄭建、原審第三人假日酒店公司的委托訴訟代理人杜輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張海玲上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決,駁回盛宏置業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求,支持張海玲的反訴請(qǐng)求;2.全部案件受理費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、關(guān)于本訴。1.關(guān)于違約責(zé)任。一審認(rèn)定張海玲違約是錯(cuò)誤的，應(yīng)認(rèn)定盛宏置業(yè)公司違約。盛宏置業(yè)公司在本案中存在根本性違約，《補(bǔ)充協(xié)議》約定，本協(xié)議簽訂3日內(nèi)，甲、乙方為丙方辦理房地產(chǎn)過(guò)戶網(wǎng)簽手續(xù)。盛宏置業(yè)公司違反《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，沒(méi)有在協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)辦理過(guò)戶網(wǎng)簽手續(xù)，先是遲延辦理過(guò)戶網(wǎng)簽手續(xù)，后因法院的查封又撤銷了網(wǎng)簽手續(xù)。辦理過(guò)戶網(wǎng)簽是張海玲取得受讓房地產(chǎn)的保障和必要條件，是盛宏置業(yè)公司的主要義務(wù)，盛宏置業(yè)公司的違約將導(dǎo)致張海玲的合同目的實(shí)現(xiàn)存在極大風(fēng)險(xiǎn)甚至無(wú)法實(shí)現(xiàn)，盛宏置業(yè)公司的違約行為是根本違約。張海玲辦理貸款展期手續(xù)的義務(wù)相對(duì)于盛宏置業(yè)公司辦理網(wǎng)簽手續(xù)的義務(wù)屬于后履行義務(wù)，在負(fù)有先履行義務(wù)的盛宏置業(yè)公司沒(méi)有履行義務(wù)的情況下，張海玲暫停履行義務(wù)是行使先履行抗辯權(quán)，不屬于違約行為。合同約定的是補(bǔ)充協(xié)議簽訂后3日內(nèi)辦理涉案房地產(chǎn)的網(wǎng)簽手續(xù)，即使如一審判決認(rèn)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)以轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)沒(méi)有抵押權(quán)為前提，那么解除抵押應(yīng)當(dāng)是盛宏置業(yè)公司的義務(wù)，盛宏置業(yè)公司為了履行“于補(bǔ)充協(xié)議簽訂后三日內(nèi)辦理網(wǎng)簽手續(xù)的義務(wù)”，應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除房產(chǎn)抵押，現(xiàn)在一審法院將沒(méi)有解除抵押的責(zé)任和盛宏置業(yè)公司沒(méi)有辦理網(wǎng)簽手續(xù)的責(zé)任強(qiáng)加在張海玲身上是錯(cuò)誤的。2.張海玲從未以912室土地使用權(quán)被查封為由拒絕履行自己的合同義務(wù)，一審判決以張海玲“以912室房地權(quán)被查封為由拒絕履行自己的合同義務(wù)理由不成立”為由作出不予支持的錯(cuò)誤認(rèn)定。盛宏置業(yè)公司簽訂協(xié)議時(shí)隱瞞涉案房產(chǎn)已被查封的事實(shí)。三方在簽訂協(xié)議時(shí)，盛宏置業(yè)公司僅告知張海玲涉案房產(chǎn)中的912室涉及其他經(jīng)濟(jì)糾紛，對(duì)涉案房地產(chǎn)土地使用權(quán)以及涉案房產(chǎn)的其他查封均未告知張海玲。一審判決錯(cuò)誤地認(rèn)定張海玲對(duì)于涉案查封的事實(shí)是知曉并認(rèn)可的。3.關(guān)于損失問(wèn)題。合同解除后盛宏置業(yè)公司沒(méi)有產(chǎn)生損失。一審判決以“若雙方協(xié)議相關(guān)條款得以履行，盛宏置業(yè)公司能夠獲得的利益為1200萬(wàn)元（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格5700萬(wàn)元-房地產(chǎn)應(yīng)償還的銀行貸款4500萬(wàn)元）”為由認(rèn)定盛宏置業(yè)公司的該項(xiàng)損失為1200萬(wàn)元錯(cuò)誤。4.一審判決張海玲支付利息1010169.15元錯(cuò)誤，該利息是假日酒店公司向山東青州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司所借款項(xiàng)產(chǎn)生的。假日酒店公司的該貸款由盛宏置業(yè)公司實(shí)際使用，張海玲接手假日酒店公司時(shí)，假日酒店公司并沒(méi)有該筆款項(xiàng)，假日酒店公司和張海玲也從未占用和使用該筆款項(xiàng)，因此，自2015年1月8日后至張海玲返還假日酒店公司經(jīng)營(yíng)權(quán)期間的銀行借款所發(fā)生的利息與張海玲無(wú)關(guān)，張海玲不應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。盛宏置業(yè)公司從未主張張海玲承擔(dān)該利息，一審判決張海玲承擔(dān)利息錯(cuò)誤。即使應(yīng)當(dāng)承擔(dān)利息，也應(yīng)該由假日酒店公司承擔(dān)，而不是由張海玲承擔(dān)。因?yàn)橘J款和占用資金（如果占用了資金）的是假日酒店公司而不是張海玲。二、關(guān)于反訴。1.由于盛宏置業(yè)公司存在重大過(guò)錯(cuò)，應(yīng)雙倍返還定金600萬(wàn)元并支付該600萬(wàn)元占用期間的銀行利息969830.85元。2.盛宏置業(yè)公司應(yīng)賠償張海玲損失200余萬(wàn)元。在協(xié)議履行過(guò)程中張海玲對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行了裝修，裝修花費(fèi)800余萬(wàn)元，協(xié)議解除后，盛宏置業(yè)公司應(yīng)對(duì)張海玲的裝修費(fèi)用進(jìn)行賠償。
盛宏置業(yè)公司辯稱,一、在合同簽訂后盛宏置業(yè)公司已經(jīng)為張海玲辦理網(wǎng)簽，但因該房產(chǎn)存在涉案的貸款，存在抵押權(quán)，不能夠辦理網(wǎng)簽，因此房管局撤銷網(wǎng)簽。不能辦理網(wǎng)簽的原因是張海玲沒(méi)有履行償還貸款解除銀行抵押權(quán)的行為造成的，即使沒(méi)有辦理網(wǎng)簽，也不影響房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，網(wǎng)簽不是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必經(jīng)程序。二、對(duì)于912房間的查封，盛宏置業(yè)公司已經(jīng)明確告知張海玲，雙方對(duì)此沒(méi)有爭(zhēng)議。但對(duì)土地被查封，一是盛宏置業(yè)公司不知情，盛宏置業(yè)公司沒(méi)有收到任何法院查封材料，在查封該標(biāo)的物的案卷中也沒(méi)有送達(dá)回證予以證實(shí)盛宏置業(yè)公司對(duì)此知情。即使存在查封，該查封不會(huì)對(duì)涉案協(xié)議的履行造成實(shí)質(zhì)性影響。張海玲在起訴前，也從未向盛宏置業(yè)公司提出過(guò)因土地被查封而不履行合同的意見(jiàn)，其提供的資料是在本案起訴后取得，不能作為張海玲不履行先合同義務(wù)的理由。也不是其行使合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)的理由。三、盛宏置業(yè)公司對(duì)涉案貸款承擔(dān)的是最高額抵押的保證責(zé)任，最高承擔(dān)的是4500萬(wàn)元房產(chǎn)及350萬(wàn)元土地的限額。因張海玲至今未償還貸款，其行為導(dǎo)致?lián)p失明顯擴(kuò)大，更導(dǎo)致銀行將涉案的債權(quán)于2015年6月30日轉(zhuǎn)讓給他人，并導(dǎo)致2018年7月3日涉案的標(biāo)的物以47648155元起拍價(jià)拍賣(mài)時(shí)流拍，已經(jīng)給盛宏置業(yè)公司造成客觀損失20952777元。不可能出現(xiàn)張海玲所說(shuō)如果協(xié)議不履行反而給盛宏置業(yè)公司增加收益的情形。因此一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持。
原審第三人假日酒店公司陳述稱，對(duì)張海玲的上訴請(qǐng)求無(wú)異議。1.本案涉及的合同的主要內(nèi)容是張海玲與盛宏置業(yè)公司就涉案房產(chǎn)以及在該房產(chǎn)上經(jīng)營(yíng)的酒店進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的相關(guān)事宜，張海玲應(yīng)當(dāng)向盛宏置業(yè)公司支付價(jià)款，盛宏置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向張海玲交付符合合同約定的房產(chǎn)以及酒店。但在合同履行中，盛宏置業(yè)公司隱瞞了涉案房產(chǎn)所占有使用土地已經(jīng)被查封的事實(shí)，也無(wú)法為張海玲辦理合法的房產(chǎn)網(wǎng)簽登記手續(xù)，無(wú)法保證交易的房產(chǎn)可正常流轉(zhuǎn)。正是因?yàn)槭⒑曛脴I(yè)公司上述行為導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，因此本案中系盛宏置業(yè)公司的根本違約行為致使合同無(wú)法履行。2.原審判決關(guān)于盛宏置業(yè)公司損失的計(jì)算缺乏事實(shí)依據(jù)，該計(jì)算方法錯(cuò)誤。
盛宏置業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除盛宏置業(yè)公司、假日酒店公司與張海玲于2014年9月19日簽訂的《房地產(chǎn)和酒店現(xiàn)有設(shè)備設(shè)施用品及名稱等轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》及其《補(bǔ)充協(xié)議》中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條款；2.判令張海玲支付盛宏置業(yè)公司違約金1710萬(wàn)元；3.判令張海玲賠償盛宏置業(yè)公司經(jīng)濟(jì)損失2783.1414萬(wàn)元。
張海玲向一審法院反訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)協(xié)議無(wú)效；2.判令盛宏置業(yè)公司返還款項(xiàng)4459830.85元及利息；3.判令盛宏置業(yè)公司賠償損失500萬(wàn)元。二審訴訟過(guò)程中，張海玲放棄第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，變更訴訟請(qǐng)求為：1.判令盛宏置業(yè)公司雙倍返還定金600萬(wàn)元，返還其他款項(xiàng)1948238.76元；2.判令盛宏置業(yè)公司賠償損失200萬(wàn)元。
一審法院查明事實(shí)：2014年9月9日，盛宏置業(yè)公司（甲方、出讓方）、假日酒店公司（乙方、出讓方）、張海玲（丙方、受讓方）共同簽訂《房地產(chǎn)和酒店現(xiàn)有設(shè)備設(shè)施用品及名稱等轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》一份。內(nèi)容為：甲方系盛宏國(guó)際假日酒店房地產(chǎn)的所有人，乙方系盛宏國(guó)際假日酒店的所有人，甲乙丙三方就甲方盛宏國(guó)際假日酒店的房地產(chǎn)和乙方盛宏酒店的現(xiàn)有正常運(yùn)營(yíng)的全部設(shè)備、設(shè)施、用品及盛宏國(guó)際假日酒店名稱轉(zhuǎn)讓給丙方事宜，經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：一、甲方將所有的位于青州市衡王府路1766號(hào)盛宏國(guó)際假日酒店房地產(chǎn)、配套和附屬設(shè)施、設(shè)備及所有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙方（確權(quán)建筑面積：房產(chǎn)12324.78平方米，甲乙方負(fù)責(zé)變更過(guò)戶至丙方或丙方指定的第三人。二、乙方將所有的盛宏國(guó)際假日酒店現(xiàn)行正常運(yùn)營(yíng)的設(shè)備設(shè)施及正在使用的物品轉(zhuǎn)讓給丙方（不包括倉(cāng)庫(kù)存貨）轉(zhuǎn)讓范圍包括但不限于現(xiàn)有資產(chǎn)設(shè)備設(shè)施及物品。轉(zhuǎn)讓前甲乙方的債權(quán)債務(wù)等與丙方無(wú)關(guān)。三、丙方同意受讓甲乙方房地產(chǎn)和酒店（上述）財(cái)產(chǎn)物品等，同時(shí)接收酒店的現(xiàn)有員工和承接乙方與第三方簽訂的合理的餐飲、住宿服務(wù)合作協(xié)議。接收日前所有發(fā)生及形成遺留的相關(guān)問(wèn)題、債務(wù)、責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)，接收日后產(chǎn)生或形成的由丙方負(fù)責(zé)。四、上述房地產(chǎn)及酒店財(cái)產(chǎn)和權(quán)益、字號(hào)、商標(biāo)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為5700萬(wàn)元。(另外，丙方贈(zèng)送給甲方50萬(wàn)元餐飲住宿消費(fèi)卡。交接之日前，甲乙方贈(zèng)送的消費(fèi)優(yōu)惠卡丙方按優(yōu)惠協(xié)議延續(xù)優(yōu)惠，贈(zèng)送的免費(fèi)消費(fèi)卡消費(fèi)額由甲乙方承擔(dān)。）五、丙方應(yīng)于簽署本協(xié)議書(shū)之日起3日內(nèi)支付甲、乙方定金300萬(wàn)元。丙方支付定金5日內(nèi)，由三方共同委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所完成清產(chǎn)核資，丙方派駐相關(guān)人員接管酒店財(cái)產(chǎn)物品，甲乙方在交接期暫時(shí)與丙方共同管理酒店，營(yíng)業(yè)收入歸丙方所有，待丙方還清轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物銀行貸款后三日內(nèi)，甲乙方撤出管理，由丙方自主經(jīng)營(yíng)。六、自交接之日起，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的已抵押的現(xiàn)有銀行貸款（青州農(nóng)商行,房產(chǎn)面積為12324.78平方米，貸款額為4500萬(wàn)元。附房產(chǎn)證、土地證、銀行借款借據(jù)復(fù)印件）的利息由丙方負(fù)責(zé)償還，甲乙方負(fù)責(zé)交接之日前的銀行利息，其它銀行借款丙方不負(fù)償還責(zé)任。七、根據(jù)丙方資金到位情況，定于2014年12月30日之前丙方共出資4500萬(wàn)元還清轉(zhuǎn)讓標(biāo)的青州農(nóng)商行的銀行貸款，解除抵押后3日內(nèi)簽訂房屋變更登記手續(xù)使用的格式買(mǎi)賣(mài)合同，變更登記使用的格式合同僅用于變更過(guò)戶手續(xù)使用，協(xié)議各方的約定內(nèi)容以本協(xié)議為準(zhǔn)。由甲、乙方共同負(fù)責(zé)將房地產(chǎn)過(guò)戶到丙方或丙方指定的公司名下。八、剩余轉(zhuǎn)讓款900萬(wàn)元丙方須在房地產(chǎn)變更過(guò)戶之后六十天內(nèi)將資金匯入甲方指定收款賬戶。（如逾期按月息一分計(jì)算）。張海玲自2014年9月25日開(kāi)始支付定金，至2014年12月份支付完畢。
2015年2月9日，三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定，一、原協(xié)議增加以下內(nèi)容：1.協(xié)議各方在協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓標(biāo)的范圍外，再增加股權(quán)及權(quán)益一并轉(zhuǎn)讓內(nèi)容。假日酒店公司所有出資及股權(quán)和權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給丙方或丙方指定的人。原協(xié)議約定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款5700萬(wàn)元包括假日酒店公司全部出資及股權(quán)和權(quán)益的轉(zhuǎn)讓價(jià)款（丙方不再另行支付出資及股權(quán)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓款）。2.甲乙方負(fù)責(zé)無(wú)償為丙方辦理現(xiàn)假日酒店公司掛名股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓所需手續(xù)和材料。3.辦理變更登記協(xié)議及決議和章程等材料內(nèi)容，與本協(xié)議約定內(nèi)容不一致的，以本協(xié)議約定為準(zhǔn)。二、……2、甲乙方保證轉(zhuǎn)讓標(biāo)的（除已知悉的部分外）權(quán)利完整、具有完全處分權(quán)、四至清楚、無(wú)糾紛、無(wú)抵押保全等（青州農(nóng)商行4500萬(wàn)元貸款除外）限制權(quán)能事件，其中酒店912室涉及其他經(jīng)濟(jì)糾紛，該房屋的相關(guān)權(quán)利限制問(wèn)題由甲乙方負(fù)責(zé)處理，如在交付時(shí)未處理完畢，則甲乙方負(fù)責(zé)另行交付與912室面積相等的房屋給丙方（與912室相等面積的房屋必須在酒店內(nèi)）……10、自2014年9月21日后酒店在銀行4500萬(wàn)元的抵押貸款利息由丙方承擔(dān)，2014年9月21日-2015年1月7日間酒店經(jīng)營(yíng)的全部收入、支出費(fèi)用由甲乙方支配或承擔(dān)。所有的房地產(chǎn)過(guò)戶中所產(chǎn)生的所有稅費(fèi)金（含維修基金）由甲方承擔(dān)。11、2015年1月8日前酒店與轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物有關(guān)的債權(quán)債務(wù)由甲乙方承擔(dān)，與丙方無(wú)任何關(guān)系。三、將協(xié)議第八條修改為：丙方須在房地產(chǎn)（房產(chǎn)12324.78平方米，地下室面積約為2770平方米、職工餐廳面積約為380平方米，）權(quán)屬及使用權(quán)變更確認(rèn)之后60日內(nèi)將剩余轉(zhuǎn)讓款（扣除為甲乙方墊付的款項(xiàng)后的余額部分）匯入甲方指定賬戶，且在房地產(chǎn)銀行解押3日內(nèi)，丙方自愿將自己具有所有權(quán)和處分權(quán)的商品房為上述款項(xiàng)的支付提供抵押擔(dān)保。若丙方逾期未滿一個(gè)月支付，則應(yīng)向甲方承擔(dān)上述款項(xiàng)每月1%的違約金，逾期一個(gè)月以上，則加倍支付違約金。同時(shí)抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)歸甲乙方所有，房屋價(jià)款折抵丙方應(yīng)支付給甲乙方的轉(zhuǎn)讓款。3、應(yīng)丙方要求，乙方同意全部股東所持有的乙方100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙方或丙方指定的人。丙方負(fù)責(zé)在股權(quán)變更后于貸款到期日前辦理標(biāo)的物4500萬(wàn)元已貸款項(xiàng)的展期手續(xù)，于展期到期日前以新公司（股權(quán)變更后的“濰坊盛宏假日酒店有限公司”）向銀行借款償還轉(zhuǎn)讓標(biāo)的價(jià)款4500萬(wàn)元貸款，作為轉(zhuǎn)讓價(jià)款的一部分，甲方愿以本合同標(biāo)的物為其提供抵押（注：甲方已明確告知丙方轉(zhuǎn)讓標(biāo)的存在4500萬(wàn)元貸款的事實(shí)，且甲方及其股東不為丙方的本次貸款提供其他形式的擔(dān)?；虮ＷC）。若歸還貸款不成，抵押物被銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)給甲乙方及貸款擔(dān)保人造成損失的，則丙支付的300萬(wàn)元定金及所有已投入資金作為對(duì)甲方的賠償。本協(xié)議簽訂三月內(nèi)，甲乙方為丙方辦理房地產(chǎn)過(guò)戶網(wǎng)簽手續(xù)。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的貸款還清后，各方共同配合解除本協(xié)議項(xiàng)下房地產(chǎn)抵押，并辦理過(guò)戶登記事宜。4、將原協(xié)議第四條改為：丙方贈(zèng)送給甲乙方50萬(wàn)元的餐飲住宿券改為贈(zèng)送40萬(wàn)元。違約責(zé)任：三方若有違約，違約方應(yīng)支付給守約方房地產(chǎn)價(jià)款本金30%的違約金并追究法律責(zé)任。
上述協(xié)議簽訂后，三方于2015年2月15日將盛宏國(guó)際假日酒店的印章、證照等進(jìn)行了交接。假日酒店公司的股東變更為張海玲指定的謝宗祥與張玉萍。盛宏置業(yè)公司將案涉轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)進(jìn)行了網(wǎng)簽，但后來(lái)被法院撤銷。張海玲向盛宏置業(yè)公司交付儲(chǔ)值卡116張，金額為49萬(wàn)元。張海玲自2014年11月19日開(kāi)始支付假日酒店公司的銀行貸款利息至2015年1月20日，并于同年2月22日償還本金3133.13元。
因案涉借款本息未能及時(shí)償還，也未按約定履行貸款的展期義務(wù)，2015年6月30日，山東青州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司將上述貸款的全部債權(quán)轉(zhuǎn)讓給山東中晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，后者于2015年11月12日向青州市人民法院起訴，青州市人民法院于2015年12月17日作出（2015）青商初字第1847號(hào)民事判決書(shū)，判決假日酒店公司償還欠款，盛宏置業(yè)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。截至2017年9月30日，假日酒店公司欠付的貸款本息及相關(guān)訴訟費(fèi)用為66483646.4元（其中本金為44996866.87元、利息為16259624.12元、案件受理費(fèi)284686元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元、評(píng)估費(fèi)13800元、執(zhí)行費(fèi)約131608元）。案涉房產(chǎn)已于2017年9月4日進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)程序，起拍價(jià)為4843.92874萬(wàn)元，不足以支付上述66483646.4元欠款。
一審法院另查明，張海玲提交的青州市稅務(wù)局出具的稅收完稅證明3份，證明張海玲代假日酒店公司交納2014年12月1日至2014年12月31日期間應(yīng)當(dāng)由原假日酒店公司交納的稅款41476.55元。張海玲提交的青州市公安消防大隊(duì)出具的行政處罰決定書(shū)一份和收款收據(jù)一份，能夠證明在酒店交接之前因酒店的消防不符合國(guó)家規(guī)定而被公安消防大隊(duì)罰款1萬(wàn)元，該款項(xiàng)由張海玲代交。張海玲以青州市人民法院民事判決書(shū)5份、一審法院（2013）濰商初字第64號(hào)民事判決主張，原假日酒店公司在協(xié)議簽訂前對(duì)外所負(fù)的部分債務(wù)是430余萬(wàn)元。青州市人民法院的5份民事判決書(shū)確認(rèn)了2015年1月7日前，假日酒店公司欠案外人張圣勇等五人烤鴨款、調(diào)料款等款項(xiàng)共計(jì)三十余萬(wàn)元。一審法院（2013）濰商初字第64號(hào)民事判決確認(rèn)，盛宏置業(yè)公司應(yīng)清償北京西門(mén)創(chuàng)新機(jī)電安裝工程有限公司欠款340萬(wàn)元及違約金。在一審法院（2013）濰商初字第64號(hào)案件中（北京西門(mén)創(chuàng)新機(jī)電安裝工程有限公司與盛宏置業(yè)公司、假日酒店公司承攬合同糾紛），一審法院查封了案涉轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)中的912室以及35616㎡的土地使用權(quán)。2012年4月12日，盛宏置業(yè)公司與案外人青州恒晟公司簽訂房屋租賃合同，將涉案房地產(chǎn)中的790平米租賃給案外人使用20年。
一審法院認(rèn)為，盛宏置業(yè)公司與張海玲、假日酒店公司簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，各方當(dāng)事人均應(yīng)依約履行。本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題，一是《房地產(chǎn)和酒店現(xiàn)有設(shè)備設(shè)施用品及名稱等轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》及補(bǔ)充協(xié)議中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系和股權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系是否應(yīng)當(dāng)一并解除；二是解除合同的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)；三是應(yīng)當(dāng)賠償損失的數(shù)額如何認(rèn)定。
關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，盛宏置業(yè)公司要求解除協(xié)議中關(guān)于房地產(chǎn)部分的條款，張海玲同意在協(xié)議有效的前提下予以解除，現(xiàn)協(xié)議的效力能夠確定，故協(xié)議中關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)條款因雙方當(dāng)事人皆同意解除而解除。本案所涉協(xié)議包含兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是盛宏置業(yè)公司與張海玲之間的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，另一個(gè)是盛宏置業(yè)公司代表假日酒店公司原股東與張海玲之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。兩個(gè)法律關(guān)系相互關(guān)聯(lián)，是一個(gè)整體。張海玲簽訂協(xié)議的目的是通過(guò)受讓房地產(chǎn)和股權(quán)，以使假日酒店公司在受讓的房地產(chǎn)上繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，本案若僅解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，則假日酒店公司將失去繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，張海玲受讓股權(quán)也沒(méi)有意義，因此在雙方當(dāng)事人皆同意解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系的基礎(chǔ)上，股權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系也應(yīng)一并解除。協(xié)議解除后，雙方因此取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)相互返還，假日酒店公司的股權(quán)應(yīng)變更至原股東名下。
關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。根據(jù)協(xié)議的約定，自2014年9月21日后酒店在農(nóng)商行4500萬(wàn)元的抵押貸款利息由張海玲承擔(dān)；張海玲于2014年12月30日之前共出資4500萬(wàn)元還清轉(zhuǎn)讓標(biāo)的青州農(nóng)商行的銀行貸款，解除抵押后3日內(nèi)簽訂房屋變更登記手續(xù)使用的格式買(mǎi)賣(mài)合同；張海玲負(fù)責(zé)在股權(quán)變更后于貸款到期日前辦理標(biāo)的物4500萬(wàn)元已貸款項(xiàng)的展期手續(xù)，于展期到期日前以新公司（股權(quán)變更后的“濰坊盛宏假日酒店有限公司”）向銀行借款償還轉(zhuǎn)讓標(biāo)的價(jià)款4500萬(wàn)元貸款，現(xiàn)合同約定的時(shí)間已經(jīng)成就，股權(quán)變更已經(jīng)完成，但張海玲未履行全面償還銀行貸款利息的義務(wù)，更沒(méi)有清償?shù)狡阢y行貸款本金或者辦理展期手續(xù)，導(dǎo)致本案協(xié)議轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物中的房地產(chǎn)抵押權(quán)不能解除并進(jìn)入執(zhí)行程序，張海玲以其行為表示了不履行雙方約定的主要合同義務(wù)，合同目的落空，違約責(zé)任應(yīng)由張海玲全部負(fù)擔(dān)。張海玲主張其未繼續(xù)履行合同的原因是因?yàn)槭⒑曛脴I(yè)公司未辦理相關(guān)房產(chǎn)的網(wǎng)簽手續(xù)及發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議所涉的房地產(chǎn)被查封，對(duì)此，辦理房產(chǎn)的網(wǎng)簽手續(xù)以轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)沒(méi)有抵押權(quán)為前提，張海玲未履行在先解除抵押權(quán)的合同義務(wù)，無(wú)權(quán)以沒(méi)有辦理網(wǎng)簽手續(xù)為由拒絕履行自己的先期合同義務(wù)，沒(méi)有辦理網(wǎng)簽手續(xù)的根本原因在于張海玲未履行先期解除抵押權(quán)的合同義務(wù)。在補(bǔ)充協(xié)議中盛宏置業(yè)公司也已告知了涉案房產(chǎn)中的912室涉及其他糾紛并且權(quán)利受到限制的情形，而相關(guān)房地產(chǎn)正是因?yàn)樵摷m紛而被查封，法院對(duì)于案涉的土地使用權(quán)進(jìn)行查封是因?yàn)檎麄€(gè)建筑物的土地使用權(quán)沒(méi)有分證，查封912室就必須查封全部的土地使用權(quán)，因此張海玲對(duì)于該查封的事實(shí)是知曉并認(rèn)可的，其合同義務(wù)與查封912室房地權(quán)被查封沒(méi)有關(guān)系，其以912室房地權(quán)被查封為由拒絕履行自己的合同義務(wù)理由不成立，不予支持。張海玲還主張盛宏置業(yè)公司早已將協(xié)議中約定的頂層面積約790平方米的房產(chǎn)租賃給案外人使用違約在先，但該部分房產(chǎn)在協(xié)議中并未計(jì)算價(jià)款，且根據(jù)協(xié)議約定，張海玲償還完銀行貸款之后才進(jìn)行該房產(chǎn)的交接，張海玲償還之前，盛宏置業(yè)公司沒(méi)有交付的義務(wù)，張海玲以該事實(shí)主張盛宏置業(yè)公司違約在先不能成立。張海玲請(qǐng)求盛宏置業(yè)公司雙倍返還定金600萬(wàn)元以及賠償損失200萬(wàn)元，因盛宏置業(yè)公司不負(fù)有違約責(zé)任，該請(qǐng)求不成立。
關(guān)于第三個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。若雙方協(xié)議相關(guān)條款得以履行，盛宏置業(yè)公司能夠獲得的利益為1200萬(wàn)元（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格5700萬(wàn)元-房地產(chǎn)應(yīng)償還的銀行貸款4500萬(wàn)元），因張海玲違約，盛宏置業(yè)公司未能獲得該項(xiàng)利益，同時(shí)根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容，張海玲在簽訂協(xié)議時(shí)對(duì)于不及時(shí)償還銀行貸款可能會(huì)給盛宏置業(yè)公司帶來(lái)?yè)p失是能夠預(yù)見(jiàn)到的，故盛宏置業(yè)公司的該項(xiàng)損失應(yīng)當(dāng)由張海玲賠償，因張海玲已經(jīng)先期支付了300萬(wàn)元，張海玲還應(yīng)賠償?shù)慕痤~為900萬(wàn)元(未扣除稅費(fèi))。關(guān)于盛宏置業(yè)公司主張的流拍所致?lián)p失，因不是張海玲訂立協(xié)議時(shí)所能預(yù)見(jiàn)，故該項(xiàng)主張不能成立，對(duì)訴訟請(qǐng)求中超過(guò)900萬(wàn)元的部分不予支持。另外，盛宏置業(yè)公司主張的可得利益中包含應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)協(xié)議約定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及過(guò)戶登記所發(fā)生相關(guān)費(fèi)稅由假日酒店公司、盛宏置業(yè)公司方全部承擔(dān)，所以該部分費(fèi)稅應(yīng)從可得利益中扣除，其中契稅為成交額的3%，即171萬(wàn)元，印花稅為成交額的0.05%，即28500元，共計(jì)1738500元。盛宏置業(yè)公司主張的可得利益損失在扣除費(fèi)用后為7261500元，張海玲應(yīng)予賠償。關(guān)于盛宏置業(yè)公司主張的違約金，協(xié)議約定“違約方應(yīng)支付給守約方房地產(chǎn)價(jià)款本金30%的違約金”，根據(jù)轉(zhuǎn)讓款的標(biāo)的計(jì)算為1710萬(wàn)元，該約定明顯過(guò)高，根據(jù)盛宏置業(yè)公司損失情況、張海玲的違約情形，違約金的數(shù)額以7261500元自盛宏置業(yè)公司起訴之日起按24％年利率計(jì)算利息為宜，盛宏置業(yè)公司訴訟請(qǐng)求中超過(guò)該數(shù)額的部分不予支持。關(guān)于盛宏置業(yè)公司主張的利息198萬(wàn)元，張海玲從2015年1月8日開(kāi)始支配酒店經(jīng)營(yíng)的全部收入，2015年1月8日之后至張海玲返還假日酒店公司經(jīng)營(yíng)權(quán)期間占用的銀行借款所發(fā)生的利息屬于張海玲經(jīng)營(yíng)酒店期間發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，理應(yīng)由張海玲承擔(dān)。盛宏置業(yè)公司主張的利息198萬(wàn)元為約數(shù)，借款本金為44996866.87元，利率為2015年1月21日至2015年2月20日7.175‰，2015年2月21日至2015年7月20日7.175‰×(1+50%)=10.7625‰，不考慮復(fù)利的情況下，2015年1月21日至2015年2月20日的利息為44996866.87元×7.175‰×1=322853元，2015年2月21日至2015年7月20日逾期利息為44996866.87元×10.7625‰×5=2421394，合計(jì)利息2744247元。盛宏置業(yè)公司主張的利息198萬(wàn)元沒(méi)有超出按金融借款合同約定利率計(jì)算的同期利息，張海玲應(yīng)予償還。
張海玲請(qǐng)求盛宏置業(yè)公司返還1948238.76元，包括的款項(xiàng)有：交納的銀行利息969830.85元；交付儲(chǔ)值卡116張，金額49萬(wàn)元；代假日酒店公司交納消防罰款1萬(wàn)元、稅款41764.55元；代為償還的債務(wù)436643.36元。對(duì)于上述儲(chǔ)值卡，其性質(zhì)并非現(xiàn)金，使用中需要假日酒店公司的許可，不能沖抵盛宏置業(yè)公司的損失，故該部分儲(chǔ)值卡應(yīng)予返還。對(duì)于張海玲交納的銀行利息，張海玲自2014年11月19日開(kāi)始支付銀行借款的利息，至2014年12月20日，共計(jì)支付969830.85元。該利息屬于2015年1月7日之前的利息，并非張海玲為自己經(jīng)營(yíng)盛宏假日酒店發(fā)生的財(cái)務(wù)成本，而2014年9月21日-2015年1月7日期間酒店經(jīng)營(yíng)的全部收入是由盛宏置業(yè)公司支配的，合同解除后張海玲無(wú)義務(wù)為盛宏置業(yè)公司的收入承擔(dān)成本，故盛宏置業(yè)公司應(yīng)予返還。對(duì)于消防罰款、稅款及張海玲主張代為償還的債務(wù)436643.36元，根據(jù)協(xié)議約定，交接日（即2015年1月8日）前經(jīng)營(yíng)期間形成的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、稅費(fèi)、酒店與轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物有關(guān)的債權(quán)債務(wù)由盛宏置業(yè)公司及原假日酒店公司承擔(dān)，消防罰款及稅款均是交接日之前原假日酒店公司所產(chǎn)生，張海玲代為支付了該款項(xiàng)，合同解除后張海玲無(wú)義務(wù)承擔(dān)該部分費(fèi)用，盛宏置業(yè)公司應(yīng)予償還，并承擔(dān)張海玲支付款項(xiàng)之日起的利息損失（按24％年利率計(jì)算）。張海玲提供的民事判決書(shū)能夠證明交接之前原假日酒店公司尚欠案外人各種款項(xiàng)，但其未提供已經(jīng)向案外人履行了清償責(zé)任的證據(jù)，故該部分費(fèi)用尚未產(chǎn)生，對(duì)其要求盛宏置業(yè)公司返還該項(xiàng)費(fèi)用的主張不予支持，其可在履行清償責(zé)任后按照協(xié)議的約定向盛宏置業(yè)公司追償。盛宏置業(yè)公司抗辯稱，上述費(fèi)用均是原假日酒店公司經(jīng)營(yíng)期間產(chǎn)生，張海玲應(yīng)當(dāng)向假日酒店公司追償，因盛宏置業(yè)公司是假日酒店公司原股東，盛宏置業(yè)公司并未將前期經(jīng)營(yíng)成果與張海玲交接，張海玲向假日酒店公司追償無(wú)異于自己承擔(dān)該費(fèi)用，故盛宏置業(yè)公司的抗辯理由不成立。對(duì)于張海玲主張的其余款項(xiàng)及損失，因其未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，不予認(rèn)定，亦不予支持。綜上，張海玲請(qǐng)求盛宏置業(yè)公司返還其他款項(xiàng)1948238.76元，除返還儲(chǔ)值卡外，還支持銀行利息969830.85元、消防罰款1萬(wàn)元、稅款41764.55元，其他款項(xiàng)不予支持。其中銀行利息969830.85元與張海玲應(yīng)償還盛宏置業(yè)公司的利息198萬(wàn)元抵銷后，張海玲應(yīng)償還盛宏置業(yè)公司利息1010169.15元。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百零九條之規(guī)定，一審法院判決：一、解除濰坊盛宏置業(yè)有限公司與張海玲簽訂的《房地產(chǎn)和第三人現(xiàn)有設(shè)備設(shè)施用品及名稱等轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》以及《補(bǔ)充協(xié)議》；張海玲于本判決生效之日起十日內(nèi)向?yàn)H坊盛宏置業(yè)有限公司返還所取得的房地產(chǎn)和濰坊盛宏假日酒店有限公司的股權(quán)，并協(xié)助濰坊盛宏假日酒店有限公司辦理股東變更的工商登記手續(xù)；二、張海玲于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給濰坊盛宏置業(yè)有限公司可得利益損失7261500元及違約金（以7261500元為基數(shù)，自2015年5月6日起至實(shí)際給付之日止，按24%利率計(jì)算）；三、張海玲于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給濰坊盛宏置業(yè)有限公司占用銀行借款的利息1010169.15元；四、濰坊盛宏置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給張海玲51764.55元及逾期付款利息（以51764.55元為基數(shù)，自2015年1月16日起至實(shí)際給付之日止，按24％年利率計(jì)算）；五、濰坊盛宏置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還張海玲交付的金額為490000元的儲(chǔ)值卡；六、駁回濰坊盛宏置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；七、駁回張海玲的其他反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)266800元，由濰坊盛宏置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)218776元，由張海玲負(fù)擔(dān)48024元；財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，由張海玲負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)39009元，由濰坊盛宏置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2268元，由張海玲負(fù)擔(dān)36741元。
本院在二審中，當(dāng)事人均沒(méi)有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、涉案合同不能履行的過(guò)錯(cuò)責(zé)任或違約責(zé)任應(yīng)如何確認(rèn)；二、對(duì)盛宏置業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)如何確認(rèn)；三、盛宏置業(yè)公司是否應(yīng)雙倍返還定金。
關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。雙方在合同中約定，自2014年9月21日后酒店在農(nóng)商行4500萬(wàn)元的抵押貸款利息由張海玲承擔(dān)，張海玲于2014年12月30日之前出資4500萬(wàn)元還清銀行貸款。張海玲沒(méi)有按照該約定還清上述銀行貸款本息，自然也不能獲準(zhǔn)貸款銀行解除抵押。而912室存在欠款和權(quán)利受限的事實(shí)，盛宏置業(yè)公司已在合同中予以披露；至于912室權(quán)利受限引起的全部土地使用權(quán)被查封，因涉及欠款金額較小，張海玲也有權(quán)在應(yīng)當(dāng)支付給盛宏置業(yè)公司900萬(wàn)元余款中扣留該部分欠款，直接支付給債權(quán)人以獲得人民法院解除對(duì)上述土地的查封。故土地被查封以及盛宏置業(yè)公司在簽訂合同時(shí)是否故意隱瞞該事實(shí)，不是涉案合同不能履行的原因。一審判決確認(rèn)張海玲應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。1.一審判決確認(rèn)，如果合同完全履行后，盛宏置業(yè)公司能夠獲得的利益為1200萬(wàn)元（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格5700萬(wàn)元-房地產(chǎn)應(yīng)償還的銀行貸款4500萬(wàn)元）。本院認(rèn)為，根據(jù)合同約定，在涉案房屋交付給張海玲，張海玲如約支付價(jià)款并償還貸款本息的情況下，盛宏置業(yè)公司能夠獲得的利益確實(shí)為1200萬(wàn)元。雖然涉案房屋尚未拍賣(mài)完畢，雖然在假設(shè)房屋拍賣(mài)價(jià)格高于所欠貸款本息時(shí)盛宏置業(yè)公司對(duì)該高出部分享有權(quán)利，即盛宏置業(yè)公司的可得利益損失可能會(huì)小于1200萬(wàn)元，但是，案涉房產(chǎn)于2017年9月4日進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)程序，起拍價(jià)為4843.92874萬(wàn)元，至今尚未拍出，而貸款本息在2017年9月4日欠66483646.4元的基礎(chǔ)上仍在繼續(xù)計(jì)算逾期利息；涉案房屋不是具有較大銷量和較穩(wěn)定價(jià)格的普通住宅，涉案房屋多次流拍后依法以評(píng)估價(jià)過(guò)戶給債權(quán)人的可能性較大。故一審判決確認(rèn)盛宏置業(yè)公司的可得利益損失為1200萬(wàn)元，已經(jīng)明顯小于目前所能預(yù)見(jiàn)到的實(shí)際損失，張海玲關(guān)于該損失數(shù)額大于實(shí)際損失的上訴理由不能成立。2.關(guān)于一審判決第三項(xiàng)資金占用期間的利息,合同約定酒店整體交接給張海玲的日期為2015年1月8日,交接之后酒店的經(jīng)營(yíng)收入全部歸張海玲所有。即使沒(méi)有產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入,也應(yīng)由張海玲承擔(dān)。2015年1月8日至張海玲返還酒店期間，酒店資產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的銀行貸款利息，由張海玲負(fù)擔(dān)，符合公平原則。
關(guān)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，由于張海玲負(fù)有根本違約責(zé)任，張海玲要求盛宏置業(yè)公司雙倍返還定金沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù),一審判決不予支持是正確的。
綜上所述，上訴人張海玲的上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)69702元，由張海玲負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 肖 彬
審判員 左玉勇
審判員 安景黎
二〇一八年七月三十一日
書(shū)記員 周涵宇
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