小區(qū)第三屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法

第一章 總則

第一條 為確保小區(qū)第三屆業(yè)主委員會(huì)選舉工作的順利進(jìn)行，我們依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，以及省、市的相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例和指導(dǎo)規(guī)則，特制定本選舉辦法。

第二條 本次選舉工作屬于屆內(nèi)換屆，為確保選舉的公正性和合法性，我們將成立換屆工作組，該組成員全部由業(yè)主擔(dān)任，并接受街道和社區(qū)的全程指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 投票權(quán)數(shù)

第三條 在業(yè)主大會(huì)確定投票權(quán)數(shù)時(shí)，我們將依據(jù)以下方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：專有部分面積以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)，未登記的則暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積計(jì)算，未實(shí)測(cè)的則暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載面積計(jì)算。同時(shí)，建筑物總面積將依據(jù)前述方法統(tǒng)計(jì)總和得出。業(yè)主人數(shù)的認(rèn)定也將遵循相關(guān)法規(guī)進(jìn)行。

(一)業(yè)主人數(shù)計(jì)算

業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量來(lái)計(jì)算，每個(gè)專有部分算作一人。但需注意，建設(shè)單位尚未出售的部分，以及雖已出售但尚未交付的部分，都算作一人。同時(shí)，同一買(mǎi)受人擁有多個(gè)專有部分的，也僅算作一人。

(二)總?cè)藬?shù)統(tǒng)計(jì)

總?cè)藬?shù)則是根據(jù)前述業(yè)主人數(shù)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)計(jì)算。此外，小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中還明確規(guī)定，車(chē)庫(kù)和附屬于住宅套房的部分不單獨(dú)擁有投票權(quán)。

第四條 業(yè)主投票權(quán)確認(rèn)

在投票前，換屆工作組需確認(rèn)業(yè)主身份，并據(jù)此形成業(yè)主投票權(quán)清冊(cè)。只有符合清冊(cè)的業(yè)主才有資格參與投票。

第五條 業(yè)主委員會(huì)組成

根據(jù)小區(qū)的物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額以及委員的代表性和廣泛性等因素，同時(shí)結(jié)合《**市物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，**小區(qū)第三屆業(yè)主委員會(huì)將由5名正式委員和2名候補(bǔ)委員組成。在選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)后，如果正式委員人數(shù)出現(xiàn)空缺，將由候補(bǔ)委員按照得票數(shù)排序依次遞補(bǔ)。

第六條 候選人產(chǎn)生及確定

業(yè)主委員會(huì)委員的選舉采用差額方式，差額比例為20％。本屆選舉的候選人總數(shù)為9人。候選人的產(chǎn)生方式包括社區(qū)“兩委”推薦、10名以上業(yè)主聯(lián)名推薦以及業(yè)主個(gè)人自薦。具體確定方式為：若推薦的候選人不足9人，則從自薦名單中推選；若推薦的候選人剛好9人，則直接進(jìn)入候選人公示階段；若推薦的候選人超過(guò)9人，則根據(jù)推選人數(shù)的多少，結(jié)合物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額以及委員的代表性和廣泛性等因素來(lái)確定最終名單。被推薦的候選人的資格將由街道黨工委和換屆工作組進(jìn)行確認(rèn)、核實(shí)和公示。如有異議，將由街道黨工委協(xié)調(diào)解決。

業(yè)主委員會(huì)委員必須為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的常住業(yè)主，并滿足以下條件：

遵守國(guó)家法律法規(guī)，具備完全民事行為能力。

模范履行業(yè)主義務(wù)，如按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金。

熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，并具備一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力。

身體健康，能夠投入必要的工作時(shí)間。

然而，存在以下情形之一的業(yè)主，不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：

曾受過(guò)刑事處罰或勞動(dòng)教養(yǎng)不滿三年的。

正在被立案?jìng)刹椋ㄕ{(diào)查）的。

受到留黨察看及以上黨內(nèi)處分不滿三年的。

參與邪教組織或非法集體活動(dòng)的。

利用家族或惡勢(shì)力干預(yù)小區(qū)正常工作和生活的。

業(yè)主及其直系親屬在物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作或與該企業(yè)存在利益關(guān)系的。

在小區(qū)內(nèi)違章搭建的。

政治素質(zhì)和道德品質(zhì)差，業(yè)主意見(jiàn)較大的。

在業(yè)主大會(huì)換屆過(guò)程中，換屆工作組將對(duì)候選人進(jìn)行資格審查，并向全體業(yè)主公開(kāi)其基本資料。同時(shí)，換屆工作組還需將業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行為期15日的公示。若業(yè)主對(duì)公示事項(xiàng)有異議，應(yīng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式向換屆工作組提出，換屆工作組應(yīng)在3日內(nèi)給予答復(fù)。此外，為確保選舉的公開(kāi)、公平和公正，選票的發(fā)放和回收將由街道辦事處、居民委員會(huì)、換屆工作組共同進(jìn)行，必要時(shí)還將邀請(qǐng)公證處、律師或其他公信力高的人士參與和監(jiān)督。

工作組需在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前15日，向全體業(yè)主公示會(huì)議的必要文件及公告，其中應(yīng)詳細(xì)寫(xiě)明會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式，同時(shí)公布業(yè)主委員會(huì)委員候選人的名單、總投票權(quán)數(shù)，以及投票人的權(quán)利和義務(wù)和工作人員名單等信息。

在確定正式候選人名單后，換屆工作組會(huì)組織候選人進(jìn)行競(jìng)選演說(shuō)。但一旦投票開(kāi)始，任何個(gè)人競(jìng)選和助選活動(dòng)都必須停止。候選人在競(jìng)選時(shí)不得發(fā)表針對(duì)其他候選人的人身攻擊言論，若發(fā)現(xiàn)有候選人或其支持者采用誹謗、身體傷害等方式攻擊其他候選人，業(yè)主大會(huì)換屆工作組將經(jīng)核實(shí)后取消該候選人的資格。

此外，若候選人采用非法手段獲得業(yè)主委員會(huì)委員資格，換屆工作組將不得宣布該候選人當(dāng)選。

接下來(lái)是選舉業(yè)主委員會(huì)委員的程序

投票采用記名投票方式，業(yè)主在投票時(shí)需出具身份證原件或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明或商品房買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件。每張選票可選擇7名候選人，并需在選票上簽注業(yè)主姓名、房屋門(mén)牌號(hào)和所擁有物業(yè)的建筑面積。若業(yè)主委托他人代為投票，受托人需攜帶相關(guān)證件和授權(quán)委托書(shū)，并在選票上填寫(xiě)內(nèi)容，由受托人簽署業(yè)主簽名欄。

最后，業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)需滿足一定條件方能視為有效

必須由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參加，而選舉業(yè)主委員會(huì)則需經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議既可以選擇集體討論的方式，也可以采用書(shū)面或線上（如微信、電話、電子郵箱等）征求意見(jiàn)的方式進(jìn)行。在投票過(guò)程中，將分為三個(gè)階段進(jìn)行：首先，業(yè)主本人或受托人需前往指定投票點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)投票，并由工作人員核實(shí)其身份或委托材料的真實(shí)性。投票箱應(yīng)設(shè)在顯眼且公開(kāi)的地方，并在投票前進(jìn)行空箱公開(kāi)檢查，隨后封箱。投票箱需由兩名以上工作人員共同看管。

其次，第二階段可安排電子投票，具體方式為將微信投票小程序二維碼發(fā)送至網(wǎng)格群中，或打印出來(lái)張貼，由專人后臺(tái)審核業(yè)主身份。確認(rèn)身份后，業(yè)主方可進(jìn)行投票。

最后，第三階段將根據(jù)投票情況，由兩名以上工作人員上門(mén)發(fā)放并回收選票。

此外，對(duì)于業(yè)主為法人的情況，其投票權(quán)由法定代表人或書(shū)面委托代理人行使；若業(yè)主為無(wú)完全民事行為能力人，則由其法定代理人代為投票。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，若共有產(chǎn)權(quán)人為夫妻關(guān)系，可提供結(jié)婚證復(fù)印件進(jìn)行投票；若為非夫妻關(guān)系，則需自行書(shū)面確定一名投票人。

在投票過(guò)程中，為確保核對(duì)已投票權(quán)數(shù)，工作人員需記錄業(yè)主的投票情況。投票結(jié)束后，唱票人、計(jì)票人和監(jiān)票人將在業(yè)主的公開(kāi)監(jiān)督下清點(diǎn)收回的票數(shù)，確保收回票數(shù)等于或少于發(fā)出的票數(shù)，以保證本次投票的有效性。

第二十三條 票數(shù)清點(diǎn)完畢后，唱票人、計(jì)票人和監(jiān)票人將在所有業(yè)主的公開(kāi)監(jiān)督下進(jìn)行唱票。

每張選票上可以選擇7名候選人，也可以少選，但多選或選擇候選人為其他業(yè)主的選票將被視為無(wú)效。對(duì)于同一選票上涉及的不同討論事項(xiàng)，各事項(xiàng)將獨(dú)立計(jì)票并區(qū)分有效票，互不影響。若業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未反饋意見(jiàn)或意見(jiàn)不明確，則其表決票視為棄權(quán)。

第二十四條 本次業(yè)主委員會(huì)選舉是否有效，將根據(jù)收回的有效選票中代表的投票權(quán)數(shù)來(lái)判定。

當(dāng)投票權(quán)數(shù)大于全部投票權(quán)數(shù)的50%時(shí)，選舉有效。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人的當(dāng)選需滿足以下條件：

首先，獲得全部投票權(quán)數(shù)50%以上的候選人方可當(dāng)選。若多名候選人得票數(shù)相同，則根據(jù)其在小區(qū)內(nèi)擁有的房屋產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行排序，面積多的候選人優(yōu)先當(dāng)選。其次，當(dāng)選人數(shù)不足7人時(shí)，將進(jìn)行另行選舉征集，直至達(dá)到獲得全部投票權(quán)數(shù)過(guò)半的條件。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)受全體業(yè)主的監(jiān)督，并有權(quán)終止不合格的委員資格。

當(dāng)專有部分占建筑物總面積及總?cè)藬?shù)達(dá)到一定比例時(shí)，業(yè)主可以聯(lián)名向業(yè)主委員會(huì)提出召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行討論。業(yè)主委員會(huì)的委員資格終止需經(jīng)有選舉權(quán)的業(yè)主半數(shù)以上通過(guò)。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生后的7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選出主任和副主任。

同時(shí)，業(yè)主大會(huì)成立后30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)需向相關(guān)部門(mén)備案。

第二十八條 當(dāng)業(yè)主大會(huì)選舉出新的業(yè)主委員會(huì)后，換屆工作組的職責(zé)將自行終止。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)的任期為五年，具體時(shí)限以政府備案合格時(shí)間為準(zhǔn)。

在任期屆滿前的兩個(gè)月內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向沌口街道辦事處報(bào)告，并啟動(dòng)換屆選舉程序。

第三十一條 當(dāng)業(yè)主委員會(huì)的任期屆滿時(shí)，進(jìn)行換屆連任的人員比例不得超過(guò)50%，且連任的任期不得超過(guò)兩屆。

第三十二條 本選舉辦法的解釋權(quán)歸**小區(qū)業(yè)主大會(huì)換屆工作組所有。