相比于商品房，北京的經(jīng)濟(jì)適用房具有交通便利、價(jià)格實(shí)惠、面積適中的優(yōu)勢，所以在住房市場上非常搶手。經(jīng)濟(jì)適用房是社會保障性住房的一種，社會保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、自主性商品房，這三種房子，北京的管理政策以及法院處理糾紛的裁判規(guī)則都是一致的。

因?yàn)榻?jīng)適房上述種種優(yōu)點(diǎn)，導(dǎo)致其在北京的住房市場上有不小的體量，這也是與北京的土地政策息息相關(guān)的。細(xì)心的朋友們應(yīng)該會發(fā)現(xiàn)，只要是一個(gè)規(guī)模不小的開發(fā)商開發(fā)的商品住宅，這個(gè)商品住宅的附近大概率是有限價(jià)商品房性質(zhì)的安置房的。這些安置房是出售給被拆遷的人或因搖號而取得優(yōu)惠價(jià)格購買房屋的城市低收入住房困難家庭。這是因?yàn)?，北京市政府有專門的規(guī)定，在出售住宅用地的時(shí)候，要求開發(fā)商配套建設(shè)一定比例的社會保障性住房。也就是說，開發(fā)商要想買地開發(fā)商業(yè)住宅，必須配套建設(shè)社會保障性住房，這些社會保障性住房由政府出售，政府給開發(fā)商一定的建設(shè)成本。這種情況下，相比于商品住房，社會保障性住房的質(zhì)量也就可想而知了。

所以，同一個(gè)小區(qū)，商品房的價(jià)格可能賣到10萬一平，但是旁邊的社會保障性住房可能只能賣到5萬一平。商品房容積率低，小區(qū)綠化好，安保好，人車分流，戶型設(shè)計(jì)也好。社會保障性住房，往往樓高密集，治安不好、環(huán)境差。買房的時(shí)候，大家一定要看房子的性質(zhì)是什么，要弄清楚一個(gè)小區(qū)的房子，為什么有時(shí)候會差一平米上萬的價(jià)格，要知道滿五唯一、滿五不唯一、滿二唯一等等區(qū)別。

經(jīng)適房最大的優(yōu)勢就是價(jià)格，經(jīng)適房只能是二手房市場，因?yàn)榻?jīng)適房屬于定額購買，能不能買經(jīng)適房由政府決定。所以，它是一個(gè)存量房市場。經(jīng)適房之所以便宜，在于相比于商品房，它有自身劣勢，它的劣勢在于以下幾個(gè)方面：

（一）有限制上市交易期限

北京規(guī)定，經(jīng)適房只能在取得房產(chǎn)證或契稅憑證五年后，才能進(jìn)行上市交易，否則不能辦理房屋過戶。一旦買賣糾紛被訴至法院，限制交易期限內(nèi)交易經(jīng)適房，大概率會被法院認(rèn)定房屋買賣合同無效。

此外，如果被發(fā)現(xiàn)私自交易，此房子可能會被政府收回去。

所以，在限制交易期限內(nèi)購買經(jīng)適房，存在兩個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)：

1、合同不被法律保護(hù)。一旦房子過了上市交易期限，房價(jià)暴漲的話，原房主很有可能違背誠實(shí)信用的契約精神，訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。上文已所述，這種情況下，買房人一般會獲得房屋升值權(quán)益的70%，但訴訟這事畢竟耗費(fèi)時(shí)間與精力。所以，建議想購買經(jīng)適房的朋友，購買之前就應(yīng)該讓專業(yè)律師設(shè)計(jì)合同，做好以后會有訴訟的準(zhǔn)備。

2、一旦發(fā)現(xiàn)私自交易，房子有可能會被政府收回。這種情況主要針對搖號取得的經(jīng)適房，法律上是這么規(guī)定的。訴訟實(shí)踐中，因私自交易房子被政府收回的情況我們還沒有遇到過，有一次訴訟中，對方明知要打輸官司了，要挾要去向政府相關(guān)部門舉報(bào)房屋私自交易的事實(shí)，也不知道其最后舉報(bào)沒有，不過房子一直還在當(dāng)事人手中。

（二）從購買到最終完成房屋過戶，時(shí)間周期長

以經(jīng)適房為代表的社會保障性住房，從簽訂購房合同到拿到房本有一個(gè)周期，有時(shí)候周期長的得六七年，有的時(shí)候運(yùn)氣好，只要一兩年。拿到房本之后，還有五年的上市交易期限的限制。所以，若想從存量房市場購買經(jīng)適房，一定要做好盡調(diào)，看看小區(qū)內(nèi)前幾期的房子的房本有沒有下來，房本下來花了幾年的時(shí)間。從而，理性判斷自己購買這個(gè)房子，從購買到完全完成過戶大概需要多長時(shí)間。

交易周期一長，除了預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)，還容易出現(xiàn)預(yù)料外的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)包括以下幾個(gè)方面：

1、時(shí)間長了，房價(jià)漲了，原房主不配合辦理過戶。

2、存在原房主將房子抵押或者因欠外債，房子被法院執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

3、原房主通過結(jié)婚、離婚的方式，將房子過戶到他人名下，以此達(dá)到不配合辦理過戶的目的。

針對上述風(fēng)險(xiǎn)，我的建議：

1、購買房屋之前，挑選一個(gè)靠譜的房主。對房主進(jìn)行盡職調(diào)查，房主有沒有結(jié)婚，有沒有小孩，有沒有正式工作。一般而言，結(jié)婚有孩子的，并且在體制內(nèi)工作而又沒有什么不良嗜好的，是最理想的房屋出售者。

2、尾款盡量要高。千萬不要一次性給全款，哪怕房屋價(jià)格高些，也要堅(jiān)持高尾款。高尾款，首先有利于激勵(lì)對方配合辦理房屋的過戶手續(xù)，其次，即使對方“反水”，也能減輕自身“血本無歸”的風(fēng)險(xiǎn)。

上述是預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)，還有可能出現(xiàn)預(yù)料外的風(fēng)險(xiǎn)，比如，待到房屋可以辦理過戶手續(xù)的時(shí)候，出售人去世了。這是我們接觸過的真實(shí)案例，想把這個(gè)官司處理好，需要找齊出售人的繼承人，需要辦理房屋的依次過戶手續(xù)。官司本身不復(fù)雜，但異?，嵈?，需要超乎尋常的耐性。

根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，購買經(jīng)適房之前，一定要做好未來會打官司的準(zhǔn)備，一定要把未來可能花費(fèi)的律師費(fèi)算入到自己的購房成本中。購買經(jīng)適房一定要做盡調(diào)，一定要通過專業(yè)人士的幫助，從各個(gè)方面做好風(fēng)險(xiǎn)防范的準(zhǔn)備。這確實(shí)是經(jīng)驗(yàn)之談，而非信口胡言！