土地使用權(quán)系企業(yè)主要資產(chǎn)之一，在并購?fù)顿Y及企業(yè)上市中，對于土地取得方式的調(diào)查也通常是需要重點關(guān)注的問題。以招拍掛方式出讓土地系目前我國土地取得的常規(guī)方式，而協(xié)議取得、劃撥取得或租賃使用系土地的特殊取得方式。我們對有關(guān)土地招拍掛出讓的相關(guān)規(guī)定按時間順序進(jìn)行了梳理，以期為您提供相關(guān)借鑒及參考：


《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》


1999年5月6日生效的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，原則上必須以招標(biāo)、拍賣方式提供。

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》


2002年7月1日生效的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》


2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的國土資發(fā)[2004]71號《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施后，除按國家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題等之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式，2004年8月31日前應(yīng)完成關(guān)于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施前的歷史遺留問題的界定和處理。


《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》


2004年12月24日生效的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)［2004］28號）要求，除按現(xiàn)行規(guī)定必須實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。


《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》


2006年8月31日生效的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。

《關(guān)于落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》


國土資源部、監(jiān)察部于2007年4月4日下發(fā)《關(guān)于落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2007〕78號），規(guī)定國務(wù)院31號文件下發(fā)前，市、縣人民政府已經(jīng)簽訂工業(yè)項目投資協(xié)議，確定了供地范圍和價格，所涉及的土地已辦理完農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)的，可以繼續(xù)采取協(xié)議方式出讓或租賃，但必須按照《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，將意向出讓、租賃地塊的位置、用途、土地使用條件、意向用地者和土地價格等信息向社會公示后，抓緊簽訂土地出讓或租賃合同，并在2007年6月30日前簽訂完畢。不符合上述條件或者超過上述期限的，應(yīng)按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓或租賃。


《物權(quán)法》

2007年10月1日生效的《物權(quán)法》規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。


《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》


2007年11月1日生效的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。


《關(guān)于進(jìn)一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》


根據(jù)國土資源部、監(jiān)察部于2009年8月10日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》（國土資發(fā)[2009]101號）規(guī)定，各地要嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌制度，凡屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批后由政府供應(yīng)的工業(yè)用地，政府收回、收購國有土地使用權(quán)后重新供應(yīng)的工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式公開確定土地價格和土地使用權(quán)人。根據(jù)該通知，工業(yè)用地協(xié)議出讓范圍限于以下三種情形：


由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補辦出讓、國有承租工業(yè)用地補辦出讓，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式。


政府實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市、縣國土資源行政主管部門審核并報市、縣人民政府批準(zhǔn)，收回原國有土地使用權(quán)，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地。擬安置的工業(yè)項目用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃布局和城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，盡可能在確定的工業(yè)集中區(qū)安排工業(yè)用地。


采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協(xié)議方式出讓。各地可在不高于法律規(guī)定的工業(yè)用地最高出讓年限內(nèi)，結(jié)合探礦權(quán)、采礦權(quán)出讓年限，靈活確定采礦用地租賃和出讓年限。


《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場環(huán)境的意見》


2014年3月7日，國務(wù)院頒布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場環(huán)境的意見》，規(guī)定企業(yè)兼并重組中涉及因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要搬遷的工業(yè)項目，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及國家產(chǎn)業(yè)政策的條件下，市縣國土資源管理部門經(jīng)審核并報同級人民政府批準(zhǔn)，可收回原國有土地使用權(quán)，并以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地。

結(jié)論


商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地開始招牌掛的時間為2002年7月1日，工業(yè)用地開始招牌掛的時間為2006年8月31日；特定情形下工業(yè)用地招牌掛時間可推遲至2007年6月30日，目前只有在四種特定情形下工業(yè)用地才可以采取協(xié)議出讓方式；特定情形下商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地招牌掛時間可推遲至2004年8月31日，目前必須采用招拍掛方式出讓。