國內(nèi)房價的飆升使得購房者希望以更優(yōu)惠價格購得房產(chǎn)的心理期待出現(xiàn)，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)商競爭力度的加大，資金快速回籠的需求增強，商品房團購這一現(xiàn)象應運而生。早在21世紀初的幾年里，商品房團購已然在國內(nèi)的一線城市悄然興起。時至今日，團購已經(jīng)蔚然成風，早已不是什么新鮮事物。但商品房作為一項特殊的商品，團購又作為一項特殊的交易方式，其中的法律問題仍有待詳細解析，尤其是其中隱藏的法律風險有待明白解析以便更好的防范。本文擬從商品房團購的特點、模式出發(fā)，對其中的法律關系予以解析，理清商品房團購合同的性質(zhì)和效力等基本法律問題，進而對團購風險進行提示并提出相應的防范措施以供讀者參考。 
　　一、商品房團購興起的原因 
　　商品房團購是一個民事法律行為，同時也是一項經(jīng)濟交易行為，它從產(chǎn)生到興起，有著交易主體各方的利益考量。 
　　對團購參與者來說，團購最大優(yōu)勢就是價格較低。房屋團購可以使買家能以低于散戶市場成交價格的價格買到自己需要的房子。團購商品房的價格往往要比非團購的商品房的價格優(yōu)惠10-30%。？譹？訛另外，團購對于購房者來說還有介入前期規(guī)劃的優(yōu)勢。鑒于集團購買的地位，開發(fā)商一般都對團購單位的意見比較重視，團購單位可以代表團購者在規(guī)劃階段與開發(fā)商就團購商品房配套、位置、面積、戶型、材料等相關事項進行協(xié)商。所以團購的房屋更能滿足團購單位和購房者的需要。 
　　而對于開發(fā)商而言，讓利也是出于自身利益考慮。首先，團購可以讓開發(fā)商快速回籠資金，減少了融資成本。團購單位往往在開發(fā)商獲得土地以后即與開發(fā)商簽訂團購合同并支付一定的預付款，這為開發(fā)商減輕其融資的壓力與負擔。其次，由于單位團購往往數(shù)量龐大，開發(fā)商還可以在很大程度上降低銷售成本和宣傳成本。再次，團購對擴大樓盤的知名度有積極的作用。 
　　正是基于以上原因，商品房團購被開發(fā)商和購房者所接受，形成了商品房銷售市場上的一種特殊方式。 
　　二、商品房團購的幾種模式及其評析 
　　房屋團購形式也是多種多樣的，從發(fā)起的主體上看，一般可以分為四種： 
　　一種是購房者自發(fā)組團購房；一種是購房者所在單位組織職工組團購房；一種是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司或媒體等中介性機構組團購房；還有一種是開發(fā)商主動推出團購政策。 
　　在以上四種模式中，實踐中以第二種模式操作者居多。在這種模式中，從團購單位是否承擔合同責任的角度來劃分，團購操作又可分為以下兩種模式。 
　　第一種模式是在團購協(xié)議中明確團購單位僅僅只是單位職工的受托人。這種模式下，團購單位不承擔合同的權利義務，團購發(fā)生爭議以后訴訟主體也不涉及團購單位。 
　　另一種模式是團購單位成為團購合同的主體，團購單位承擔團購合同約定的權利義務，團購單位承擔支付預付款等責任。團購協(xié)議中往往約定單位職工與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同以后，團購單位與開發(fā)商的合同關系解除。 
　　從團購單位的角度來講，第一種模式團購單位的風險比較低，團購單位樂于采用第一種模式。第二種模式對團購單位來說團購單位要承擔一定的風險。對開發(fā)商來說愿意選擇第二種模式。 
　　對于房地產(chǎn)經(jīng)紀公司或媒體等中介性機構組團購房的模式，實務中也較多，目前以網(wǎng)絡媒體作為一個組織平臺進行團購的模式也漸趨成熟，比如在2011年8月新世界發(fā)展（武漢）有限公司依托新浪樂居（house.sina.com.cn）網(wǎng)上房屋銷售團購平臺，公開團購銷售新世界發(fā)展（武漢）有限公司開發(fā)建設的位于光谷新世界項目的商品房。其在網(wǎng)上公布了詳細的參與規(guī)則及各方權利義務，取得了較好的實際效果。 
　　而對于第一種和第四種模式來說，由于是購房者自發(fā)組織或開發(fā)商自行組織，在購房者與售房者之間缺乏第三方的組織者參與，顯然效果不如另兩種好。其在實務操作中的成交量不理想，有時甚至組織后無法成功團購簽約。 
　　三、商品房團購參與各方的地位及其法律關系 
　　商品房團購涉及到開發(fā)商、團購組織者與購房者三方，厘清各自的地位及其之間的法律關系，對避免三方之間的糾紛有著重要的意義。 
　　（一）團購組織者與購房者之間的委托代理關系 
　　目前對團購組織者與購房者之間關系的定性有不同的意見，分別有信托、委托、行紀、居間等不同的觀點。那到底是什么關系呢？我們可以先厘清各自的內(nèi)涵。 
　　信托。根據(jù)我國《信托法》第二條的規(guī)定“信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為?！毙磐兄贫仁俏腥藶槭芤嫒说睦妫惺芡腥碎L期對信托財產(chǎn)進行經(jīng)營管理而設立的法律制度。 
　　行紀。根據(jù)我國《合同法》第414條的規(guī)定“行紀合同是行紀人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動，委托人支付報酬的合同?！毙屑o制度是行紀人以營利為目的，受委托人委托，在貿(mào)易活動中為其提供代買代賣服務的法律制度。 
　　居間。根據(jù)我國《合同法》第424條的規(guī)定“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同?！本娱g制度是居間人以營利為目的，受托為委托人提供居間服務即報告訂約機會或為訂約媒介的法律制度。 
　　委托代理。根據(jù)我國《合同法》第396條的規(guī)定“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。”委托代理制度是委托人委托受托人代其處理事務而設立的法律制度，在實踐運用中非常廣泛，我國《合同法》吸收了英美法中的某些做法，增加規(guī)定了間接代理制度，使我國的代理制度更加完整、全面，有利于代理制度的實踐操作。 

　基于上述對信任、行紀、居間、委托代理制度的分析，結合團體購買商品房中各方之間關系的特點，筆者認為，團購組織者與購房者之間應是委托代理關系。 
　　團購組織者與購房者之間實際上是一種委托關系。購房者是委托人，團購組織者是受托人。作為團購組織者來講，購房者有集體購房的意向以后，為明確組織者與購房者之間權利義務和避免雙方的糾紛，組織者與購房者之間應當簽訂委托協(xié)議或委托書明確雙方之間的委托代理關系，明確購房者的授權范圍和義務。雙方以《民法通則》及《合同法》中有關委托代理的法律規(guī)定為依據(jù)來規(guī)范各自的權利義務。 
　　（二）開發(fā)商與團購房者之間的買賣合同關系 
　　開發(fā)商與團購房者之間的關系是房屋買賣合同關系。開發(fā)商是出賣方，團購房者是買受方。按照不同的團購模式，開發(fā)商與購房者在前期有的并不會直接以甲乙雙方的身份簽訂團購合同，而是由團購組織者與開發(fā)商簽訂合同。但不管雙方是否直接簽訂合同，二者在本質(zhì)上就是買賣合同的法律關系。根據(jù)《合同法》第四百零二條規(guī)定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人。但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”。自從國家取消公房私售制度后，單位不可以再向職工分房，各開發(fā)公司也清楚這一規(guī)定，況且團購合同中由于產(chǎn)權登記一戶一證的要求，基本上也能明確單位所購房屋的委托人是職工。所以開發(fā)商知道委托人是很容易的。？譺？訛因此，單位或其他團購組織者與開發(fā)商的團購協(xié)議直接約束購房者與開發(fā)商。這為之后購房者與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同提供了極好的法律依據(jù)。 
　　而在現(xiàn)實中，團購合同往往都是在取得預售許可證之前簽訂，開發(fā)商與團購房者簽訂《商品房購銷合同》往往還需要很長的一段時間。為盡快在開發(fā)商與購房者之間建立權利義務關系，團購合同簽訂后，開發(fā)商應當盡快與實際購房者簽訂《認購協(xié)議》明確雙方的權利、義務關系。作為團購組織者來講，也應當促使購房者盡快與開發(fā)商簽訂《訂購協(xié)議》和《商品房購銷合同》。 
　?。ㄈ﹫F購組織者與開發(fā)商的關系 
　　從法律關系上來看，團購單位與開發(fā)商沒有直接的權利義務關系。因為團購組織者只是團購房者的代理人。實際操作中，由于團購房者眾多不可能每個人都參與實際談判和操作，所以有關商品房買賣的談判實際上還是發(fā)生在團購組織者與開發(fā)商之間。在雙方簽訂團購合同時應當明確團購組織者與團購房者的委托關系。 
　　四、團購合同的性質(zhì)及效力問題 
　　商品房團購合同不管是開發(fā)商與購房者直接簽訂還是與團購組織者簽訂，其最終都將約束到開發(fā)商與購房者。那合同的性質(zhì)到底如何呢？是商品房買賣合同的本合同還是商品房認購的預約合同？筆者認為還是應該分情況而定。 
　　從法理上講，預約合同當事人真實的意思表示是將來訂立某個特定的合同，因此，預約合同的內(nèi)容應具備的要素，是嗣后當事人能據(jù)此訂立本合同。而本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。區(qū)分二者在實務中是有現(xiàn)實意義的。當一方當事人怠于按照預約合同規(guī)定的義務訂立本合同時，他方只能請求賠償因此而遭受的損害，但不能按照預定的本合同內(nèi)容，請求賠償其可預期的利益。 
　　為此，簽訂團購合同時，簽約雙方應盡量從合同條款自身的表述上區(qū)分出合同的性質(zhì)。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”本條解釋實際上將商品房買賣認購書在滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的條件下認定為商品房買賣合同，即認定其名為預約實為本約。這就為實務操作提供了選擇的余地。如果雙方希望簽訂的是意向性合同，則表述必定相對模糊，而若希望簽訂的就是商品房買賣合同，則應該盡量完善合同條款，使其符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定。 
　　團購合同在實務中還涉及一個效力認定問題。在實際操作中，團購組織者與開發(fā)商簽訂的團購合同往往是在開發(fā)項目沒有取得預售許可證的條件下簽訂的，特別是有的城中村項目的開發(fā)商甚至在拆遷尚未完成、規(guī)劃尚未審批的情況下開發(fā)商與團購組織者就簽訂團購合同。根據(jù)2001年建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂性質(zhì)的費用”，由此，在沒有取得預售許可證的情況下開發(fā)商是不能進行房屋銷售的。根據(jù)上述法律規(guī)定，只要是未取得預售許可證就不得以任何形式變相預售房屋。所以開發(fā)商無論以“認籌卡”、“會員卡”、“定金”、“誠意金”還是其他形式變相預售房屋和收取款項都是違反法律規(guī)定。但同時又根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應該認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。這一解釋又為開發(fā)商大開方便之門，一些開發(fā)商即使未取得商品房預售許可證明，仍大量開展預售活動，其膽量就來自于在糾紛產(chǎn)生之前他是有可能補得預售許可證明的，這樣之前簽訂的預售合同或變相的預售合同如團購合同則是有效力的。 
　　五、商品房團購的法律風險及防范措施 
　　因為團購具有明顯的價格優(yōu)勢，所以被許多購房者，尤其是投資型購房者的青睞。大多購房者眼里只有優(yōu)惠和利益，感性勝過理性，忽視了團購的法律風險。風險與收益總是成正比的，所以團購的法律風險比一般的購房風險更大，尤其是“團購房”成為開發(fā)商非正規(guī)的融資手段時。 
　　對于購房者來講，由于購房者和組織者之間信息不對稱，與開發(fā)商之間的信息更不對稱，如果組織者與開發(fā)商惡意串通，很容易損害購房人的實際利益。其中最大的風險就是支付的資金安全問題。如果支付出去的資金沒有安全保障，很可能最終錢房兩空。為此，團購組織者與開發(fā)商建立資金共管或者委托銀行作為第三方資金托管很有必要；另外，如果團購數(shù)量較大，是成棟或更多成片的購買，團購方可以要求開發(fā)商將相應的土地使用權抵押給團購方，以作為后續(xù)如期交房的擔保。 

　　對于開發(fā)商來說，也有其自身的風險，如果團購合同簽訂后讓利幅度確定的情況下，實際購房者多數(shù)違約未與其簽訂商品房買賣合同，其成交量大幅下跌時，其利潤是會受到影響的，此其一。其二，開發(fā)商在未取得預售許可證的情況下簽訂團購合同收取“意向金”等名目的款項，有可能遭到行政主管部門的處罰。為此，開發(fā)商在簽訂團購合同時，最好將“意向金”寫明為“定金”，以便在將來發(fā)生違約時適用“定金罰則”，加大團購者違約的成本以減少違約的可能性。其次，要謹慎處理合同條款對自身的約束，提前約定好在合同被確定無效時的處理機制。 
　　對于團購組織者來說，其風險主要來自于委托關系的明確以及授權范圍的確定上。如果委托授權不明，很可能因談判的條件不符合個別購房者的利益要求而遭致麻煩。另外，團購組織者在團購合同中的地位及責任最好用清晰的條款加以表述，如團購組織者就是購房人的受托人，其合同條款直接約束到購房者和開發(fā)商。在實務中，還有團購組織者厘不清自己的身份，主要是團購單位在沒有獲得職工授權同意的情況下，盲目地與開發(fā)商簽訂團購合同，之后又硬性攤派給單位職工，引起不必要的糾紛。這也是團購組織者要吸取的教訓，實務中最好以簽訂書面的委托合同為好。 
　　不管對于團購三方中的哪方來說，簽訂一份權責明晰的團購合同無疑是最重要的。對于一個雙贏的團購行為，若有盡可能詳細的權利義務的合同約束，應該可以最大限度地避免糾紛的發(fā)生。 
　　六、結語 
　　迎合各方利益應運而生的商品房團購這一事物是有生命力的新鮮事物，雖已流行多年，但仍將以更加多樣的模式流傳下去。新生事物有著自身的不完善，也有著現(xiàn)行法律上的障礙，但我們在厘清各方法律關系的同時，對其合同的性質(zhì)效力加以清晰的認識，是可以做到識別風險、防范風險的。對于一個風險可防可控的事物，我們應該以一種開放的心態(tài)去接納它，這也是一個法制社會應有的姿態(tài)。 

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唐山畫心商務調(diào)查http://www.roomtalk.cn/hyzx/hyyj/2506.html