為解決中低收入者的住房問(wèn)題，在政府政策鼓勵(lì)下，經(jīng)濟(jì)適用房和住宅合作社的建房形式備受歡迎，特別是住宅合作社在近期引起了社會(huì)各界的關(guān)注。北京市現(xiàn)有住宅合作社30余家，其中市直屬合作社有9家，正在集資的有政馨家園、政華家園、匯豐家園、康寧居等項(xiàng)目。

　　住宅合作社與商品房、經(jīng)濟(jì)適用房相比較，其主要異同點(diǎn)在于：

　　根本性質(zhì)不同。商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)組織者是經(jīng)濟(jì)實(shí)體，而住宅合作社是不以盈利為目的的公益性社會(huì)團(tuán)體。商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)是一種市場(chǎng)行為，而住宅合作社提供住房是不存在市場(chǎng)行為的。

　　經(jīng)營(yíng)目的不同。住宅合作社不以營(yíng)利為目的，按建房成本集資不含利潤(rùn)；經(jīng)濟(jì)適用房允許有微薄的利潤(rùn)，即3%的利潤(rùn)；商品房開(kāi)發(fā)則是為了追求利潤(rùn)，利潤(rùn)是根據(jù)市場(chǎng)的情況變化而變化。

　　服務(wù)對(duì)象不同。住宅合作社以中低收入住房家庭為對(duì)象，包括有北京市常住戶口的國(guó)企職工、標(biāo)準(zhǔn)租私房騰退戶、改建拆遷百姓和未達(dá)標(biāo)的國(guó)家公務(wù)員等中低收入家庭。經(jīng)濟(jì)適用房也是為解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，但是對(duì)象是有北京市戶口、年收入低于60000元的居民。商品房開(kāi)發(fā)則是為高收入家庭服務(wù)，不限戶口。

　　集資和銷售批準(zhǔn)單位不同。住宅合作社沒(méi)有所謂的“五證”，與商品房不同的是合作建房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)所用土地由政府劃撥，取得劃撥手續(xù)，合作建房向北京市房改辦申請(qǐng)取得集資建房方案批復(fù)后，才能開(kāi)始集資建設(shè)。而商品房和經(jīng)濟(jì)適用房則要經(jīng)過(guò)市房管局發(fā)銷售許可證才可銷售。住宅合作社的非市場(chǎng)行為的根本性質(zhì)決定著各種手續(xù)和證件的辦理，與商品房的銷售有根本的不同。

　　籌資渠道不同。住宅合作社由社員先集資后建房，一般由發(fā)起單位民主選舉產(chǎn)生的代表組建實(shí)體機(jī)構(gòu)并組織進(jìn)行籌資建設(shè)，可以申請(qǐng)政府的資金貸款；商品房和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)則是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)資本墊付，并通過(guò)銀行貸款籌資。

　　稅費(fèi)不同。劃撥用地的經(jīng)濟(jì)適用房和合作社建房免交土地出讓金，二次上市交易須補(bǔ)交。商品房和經(jīng)濟(jì)適用房要交相應(yīng)的各種稅金。住宅合作社社員第一次集資建房無(wú)契稅交易手續(xù)費(fèi)，入住后免繳房產(chǎn)稅和土地使用稅，如果二手房交易，買(mǎi)方要補(bǔ)齊未繳稅及土地出讓金。

　　產(chǎn)權(quán)證不同。經(jīng)濟(jì)適用房和住宅合作社建房取得的是經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)，商品房取得完全產(chǎn)權(quán)。

　　買(mǎi)合作社住宅關(guān)注幾大問(wèn)題

　　作者：吳海花

　　何為合作社住宅

　　住宅合作社是經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)合作建房的一種組織形式，它不以贏利為目的。它與商品房不同，是享受政府優(yōu)惠政策的、適合中、低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力的一種低價(jià)位住宅，價(jià)格中不含利潤(rùn)；合作社與社員之間在住房問(wèn)題上不是賣(mài)與買(mǎi)的關(guān)系，而是集資建房的關(guān)系。

　　合作社住宅有何優(yōu)勢(shì)

　　記者從北京市房管局了解到，申請(qǐng)加入住宅合作社后，在買(mǎi)本社的房子時(shí)，比購(gòu)買(mǎi)同地段、同品質(zhì)的商品房節(jié)省約20％的房款。一些政策上的優(yōu)惠使合作社的建房成本與合作社社員的買(mǎi)房成本大大降低：在住宅合作社建房方面，建設(shè)用地實(shí)行劃撥，免交土地出讓金；合作社向社員出售的住宅免交兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)和教育費(fèi)附加），免交投資方向調(diào)節(jié)稅；合作社可向住房資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)住房建筑委托貸款，并優(yōu)先安排。由于享受優(yōu)惠政策，減少了很多中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了大量費(fèi)用，使合作社的建房成本降低。

　　合作社社員買(mǎi)房同樣享受優(yōu)惠政策，如社員第一次購(gòu)買(mǎi)合作社住宅免交契稅和交易手續(xù)費(fèi)，社員購(gòu)房后自住期間免交房產(chǎn)稅、土地使用稅，另外，合作社住宅的物業(yè)管理收費(fèi)較低。

　　誰(shuí)能買(mǎi)合作社住宅

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，能夠加入住宅合作社并購(gòu)買(mǎi)合作社建房的人主要為具有北京市常住戶口的中低收入家庭的居民，同時(shí)具備下列條件之一：

　　國(guó)家公務(wù)員中無(wú)房和現(xiàn)住房面積未達(dá)標(biāo)職工；國(guó)有企業(yè)無(wú)房和現(xiàn)住房面積未達(dá)標(biāo)職工；教育科研機(jī)構(gòu)無(wú)房和現(xiàn)住房面積未達(dá)標(biāo)職工；其他中低收入和住房困難職工（經(jīng)審批符合條件的）。

　　其申請(qǐng)程序?yàn)椋菏紫?，憑有效身份證件、戶口證明向合作社提出入社申請(qǐng)，領(lǐng)取申請(qǐng)表。如實(shí)填寫(xiě)后，交由所在單位人事主管部門(mén)核準(zhǔn)蓋章，無(wú)單位交由街道辦事處核準(zhǔn)蓋章。其次，所在單位核準(zhǔn)后，送交合作社審核，最后，經(jīng)合作社審核獲批準(zhǔn)后交納入社費(fèi)、進(jìn)行入社登記后將由合作社發(fā)給社員證。

　　另外，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等組織可以申請(qǐng)入社參加集資建房。

　　產(chǎn)權(quán)如何規(guī)定

　　據(jù)北京市房管局、北京市房改辦2000年8月下發(fā)的《關(guān)于房改售房若干問(wèn)題的通知》對(duì)居民參與住宅合作社建房的產(chǎn)權(quán)是這樣規(guī)定的：經(jīng)計(jì)劃部門(mén)批準(zhǔn)立項(xiàng)，房改部門(mén)核準(zhǔn)集資建設(shè)的住宅合作社建房，依據(jù)《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》（建房【1992】67號(hào)），居民辦理加入住宅合作社手續(xù)后，參加住宅合作社集資建房，個(gè)人按實(shí)際建造費(fèi)用集資且單價(jià)高于當(dāng)年房改成本價(jià)的，所購(gòu)住房執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)規(guī)定。

　　居民參與住宅合作社集資所建房屋竣工后，應(yīng)申請(qǐng)房地權(quán)屬登記，同時(shí)可向登記部門(mén)提交計(jì)劃部門(mén)的立項(xiàng)批復(fù)和房改部門(mén)核準(zhǔn)的集資建房分配方案，憑社員集資建房協(xié)議和入社證明（社員證）即可辦理登記發(fā)證手續(xù)。

　　合作社住宅能否轉(zhuǎn)讓

　　不少購(gòu)房者非常關(guān)心合作住宅將來(lái)能否出售的問(wèn)題，北京市國(guó)土資源和房屋管理局的工作人員肯定地告訴記者，合作住宅可以出售，但由于它是經(jīng)濟(jì)適用房體系的一部分，出售時(shí)要參照經(jīng)濟(jì)適用住房的政策規(guī)定執(zhí)行，購(gòu)房者要補(bǔ)交土地出讓金。

　　社員購(gòu)買(mǎi)合作社住宅后，應(yīng)按本市房屋買(mǎi)賣(mài)管理的有關(guān)規(guī)定，向住宅所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局申辦立契過(guò)戶和房產(chǎn)登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。如果要出售，購(gòu)房者要持房屋所有權(quán)證、身份證或其他有效證件，到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申領(lǐng)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表》，獲批準(zhǔn)后，才可以上市交易，交易成功后，雙方要到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理立契過(guò)戶手續(xù)。同時(shí)，買(mǎi)方需要按房屋買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)的3％交付土地出讓金。

　　北京市房管局的程先生稱，隨著住宅市場(chǎng)不斷發(fā)展，從目前政策上看，如果合作社向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)交了土地出讓金，住宅合作社的房子是可以上市出售，購(gòu)房者能夠拿到他們關(guān)心的完全產(chǎn)權(quán)。

　　個(gè)人集資房?jī)r(jià)縮水30% 合作建房能節(jié)約四筆費(fèi)用從合作建樓的工程造價(jià)和預(yù)算中可以看出，與購(gòu)買(mǎi)由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房相比，合作蓋樓可以節(jié)省四筆費(fèi)用。一是節(jié)省銷售利潤(rùn)：合作蓋樓項(xiàng)目是非盈利的，可以不用支付開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)附帶的利潤(rùn)部分；根據(jù)一般的情況，銷售利潤(rùn)通常占房?jī)r(jià)的15%-20%。二是節(jié)省廣告銷售費(fèi)用：由于項(xiàng)目不做廣告，不存在銷售環(huán)節(jié)的提成，也不用像一般住宅那樣蓋樣板間、售樓處；可以節(jié)約廣告銷售費(fèi)用，這部分通常占房?jī)r(jià)的5%。三是節(jié)省項(xiàng)目貸款利息：合作蓋樓的項(xiàng)目啟動(dòng)資金由大家共同承擔(dān)，不存在項(xiàng)目貸款，節(jié)省了原來(lái)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的項(xiàng)目貸款利息；通常一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最少三年，這三年里開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的利息應(yīng)接近整個(gè)項(xiàng)目總造價(jià)的10%。此外，機(jī)構(gòu)維持費(fèi)也可在合作建房中省去：市場(chǎng)房?jī)r(jià)包含灰色開(kāi)銷，即機(jī)構(gòu)維持費(fèi)用與開(kāi)發(fā)灰色費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商通常是一個(gè)很大的單位，承擔(dān)著包括房租和人員工資等很多與本項(xiàng)目無(wú)關(guān)的費(fèi)用，而這部分費(fèi)用在合作建房中則不需要承擔(dān)。

　　城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法

  【實(shí)施日期 】1992-02-14

　　【頒布單位】國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組/建設(shè)部/稅務(wù)總局國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法的通知》（１９９２年２月１４日）現(xiàn)將《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　組織住宅合作社，合作建房，是一項(xiàng)有重大意義的改革。充分體現(xiàn)了國(guó)家、集體、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)解決住房問(wèn)題的原則，有利于吸收個(gè)人資金，加快住宅建設(shè)。從北京、上海、沈陽(yáng)、武漢、昆明等城市的實(shí)踐情況看，通過(guò)組織住宅合作社，吸收個(gè)人資金，合作建房，已經(jīng)取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　各地要加強(qiáng)對(duì)這項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)，從實(shí)際情況出發(fā)，有組織、有計(jì)劃地組織住宅合作社，發(fā)展合作建房，解決好群眾的住房問(wèn)題。

　　附件：《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》

　　城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為了鼓勵(lì)城鎮(zhèn)職工、居民投資合作建造住宅，解決城鎮(zhèn)居民住房困難，改善居住條件，加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)住宅合作社的組織與管理，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于城鎮(zhèn)各種類型住宅合作社的管理。

　　第三條　本辦法所稱住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。

　　合作住宅是指住宅合作社通過(guò)社員集資合作建造的住宅。

　　第四條　住宅合作社的主要任務(wù)是：發(fā)展社員，組織本社社員合作建造住宅；負(fù)責(zé)社內(nèi)房屋的管理、維修和服務(wù)；培育社員互助合作意識(shí)；向當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)部門(mén)反映社員的意見(jiàn)和要求；興辦社員居住生活服務(wù)的其他事業(yè)。

　　第五條　住宅合作社在政府扶持和單位資助下，實(shí)行獨(dú)立核算、民主管理、自我服務(wù)。

　　第六條　住宅合作社通過(guò)社員大會(huì)或社員代表大會(huì)制定合作社章程，選舉產(chǎn)生住宅合作社管理委員會(huì)。管理委員會(huì)為常設(shè)機(jī)構(gòu)，主持本社合作住宅的建設(shè)、分配、維修、管理等日常工作。

　　第七條　國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)城鎮(zhèn)住宅合作社的管理工作。

　　省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅合作社的管理工作。

　　縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅合作社的管理工作。

　　第二章　住宅合作社的設(shè)立變更和終止

　　第八條　凡具有城鎮(zhèn)正式戶口、家庭為中低收入并愿意改善居住條件的居民戶，均可以自愿申請(qǐng)加入住宅合作社。

　　第九條　在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，可以興辦以下類型的住宅合作社：

　?。ㄒ唬┯僧?dāng)?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)機(jī)構(gòu)，組織本行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)居民參加的社會(huì)型住宅合作社；（二）由本系統(tǒng)或本單位組織所屬職工參加的系統(tǒng)或單位的職工住宅合作社；（三）當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的其它類型的住宅合作社。

　　第十條　組建住宅合作社須經(jīng)組建單位的上級(jí)主管部門(mén)同意，成立籌建機(jī)構(gòu)，由籌建機(jī)構(gòu)向縣以上（含縣級(jí)，下同）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)。申請(qǐng)內(nèi)容包括：住宅合作社的類型，入社人員構(gòu)成，法定代表人，組織章程，建設(shè)計(jì)劃以及資金籌措計(jì)劃等。經(jīng)縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審查批準(zhǔn)后，方可設(shè)立住宅合作社。

　　第十一條　住宅合作社的合并、分立或終止，須經(jīng)社員大會(huì)或社員代表大會(huì)討論決定，并經(jīng)住宅合作社原組建單位同意后，報(bào)縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

　　第十二條　住宅合作社合并、分立或終止時(shí)，必須保護(hù)社內(nèi)財(cái)產(chǎn)，依法清理房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、債權(quán)債務(wù)，向社員大會(huì)或社員代表大會(huì)提交房屋產(chǎn)權(quán)清理和財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告并獲通過(guò)后，方可申請(qǐng)辦理變更或注銷手續(xù)。

　　第三章　合作住宅的建設(shè)

　　第十三條　縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合作社集資情況和當(dāng)?shù)厝嗣裾⑸鐔T所在單位給予的優(yōu)惠和資助，制定本地區(qū)合作建房的年度計(jì)劃和發(fā)展規(guī)劃。

　　第十四條　合作建房可不受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的限制，其所需要建設(shè)指標(biāo)和建筑材料要列入地方年度計(jì)劃，土地管理部門(mén)要及時(shí)劃撥建設(shè)用地。

　　第十五條　國(guó)家對(duì)用于社員居住的合作住宅，在稅收政策上給予減免優(yōu)惠，具體辦法由國(guó)家稅務(wù)局制定。

　　地方人民政府也相應(yīng)減免市政建設(shè)配套費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用。

　　第十六條　住宅合作社須持有關(guān)文件，通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)或直接向當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)行政主管部門(mén)申請(qǐng)建房計(jì)劃、用地指標(biāo)。

　　第十七條　住宅合作社的住宅可以自行組織建設(shè)，也可以委托其他單位建設(shè)。建設(shè)合作住宅，原則上應(yīng)當(dāng)納入住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。合作住宅建成后，由住宅合作社自行驗(yàn)收或由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)組織驗(yàn)收。

　　第十八條　住宅合作社籌集住宅資金的主要渠道是：社員交納的資金，銀行貸款、政府和社員所在單位資助的資金，其他合法收入的資金。

　　第十九條　住宅合作社籌集的住房資金必須全部用于社內(nèi)合作住宅的建設(shè)、維修和管理，住房資金應(yīng)當(dāng)存入指定銀行，并可根據(jù)存款情況，向銀行申請(qǐng)低自貸款。

　　住房資金的存、貸辦法，依照銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第四章　合作住宅的管理與維修

　　第二十條　住宅合作社應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和地方有關(guān)房地產(chǎn)管理的政策法規(guī)，制定社內(nèi)合作住宅的管理和維修辦法，并組織實(shí)施。

　　第二十一條　住宅合作社組織建設(shè)的合作住宅須以社員自住為目的。社員家庭每戶合作建房的面積控制標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。

　　第二十二條　合作住宅產(chǎn)權(quán)有合作社所有、社員個(gè)人所有、住宅合作社與社員個(gè)人共同所有等形式：

　　合作社住宅全部由住宅合作社出資（含政府和社員所在單位給予的優(yōu)惠和資助，下同）建設(shè)的，其產(chǎn)權(quán)為住宅合作社所有。

　　合作住宅由社員個(gè)人出資建設(shè)的，其產(chǎn)權(quán)為社員個(gè)人所有。

　　合作住宅由住宅合作社和社員個(gè)人共同出資建設(shè)的，其產(chǎn)權(quán)為住宅合作社與社員個(gè)人共同所有。

　　第二十三條　合作住宅建成后，由管理委員會(huì)統(tǒng)一向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證。對(duì)于住宅合作社與社員個(gè)人共同所有房屋要在產(chǎn)權(quán)證上注明。

　　住宅合作社與社員個(gè)人共同所有的房屋，應(yīng)由住宅合作社與社員個(gè)人在合作建房協(xié)議書(shū)上注明社員個(gè)人出資占住宅全部建設(shè)資金的比例份額。

　　第二十四條　合作住宅不得向社會(huì)出租、出售。社員家庭不需要住宅時(shí)，須將所住住宅退給本住宅合作社。住宅合作社以重置價(jià)結(jié)合成新計(jì)算房?jī)r(jià)，按原建房時(shí)個(gè)人出資份額向社員個(gè)人退款。

　　第五章　罰則

　　第二十五條　凡違反本辦法組建的住宅合作社，縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有權(quán)責(zé)令限期補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)或者予以撤銷。

　　第二十六條　住宅合作社或社員個(gè)人擅自向社會(huì)出售、出租住宅，由城市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)情節(jié)輕重，分別給予警告、罰款、沒(méi)收非法所得的處罰。對(duì)倒賣(mài)住宅的由有關(guān)部門(mén)依法處理。

　　第二十七條　當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者直接向人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第六章　附則

　　第二十八條　各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后發(fā)布實(shí)施。

　　第二十九條　本辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

　　關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房交易管理有關(guān)問(wèn)題的通知京國(guó)土房管市一〔2004〕501號(hào)

　　各區(qū)縣國(guó)土房管局、各有關(guān)單位：

　　為加強(qiáng)我市經(jīng)濟(jì)適用住房交易的管理工作，按照《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》(京國(guó)土房管住〔2004〕486號(hào))的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)執(zhí)行問(wèn)題通知如下：

　　1．開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外公開(kāi)發(fā)售的在建經(jīng)濟(jì)適用住房，必須取得預(yù)售許可證后，方可預(yù)售，否則不得向預(yù)購(gòu)人收取定金及任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

　　2．適用已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售政策的項(xiàng)目：由政府批準(zhǔn)定價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目名單見(jiàn)附表一；住宅合作社集資建設(shè)的住房項(xiàng)目名單見(jiàn)附表二。其他新項(xiàng)目的名單由市國(guó)土房管局公布。

　　3．計(jì)算已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房住滿五年的起始日期，以交納契稅時(shí)取得完稅憑證的時(shí)間或房屋所有權(quán)證發(fā)證的日期為準(zhǔn)。

　　4．預(yù)購(gòu)人在經(jīng)濟(jì)適用住房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)房屋的，受讓人必須已取得經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房資格，并持審核證明按《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十四條規(guī)定辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不得超過(guò)原預(yù)購(gòu)單價(jià)。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房已竣工，但未取得房屋所有權(quán)證前不得辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　5．已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房住滿5年后，交易時(shí)出售人按成交價(jià)格的10% 繳納綜合地價(jià)款的，購(gòu)房人不需要補(bǔ)交成交價(jià)格3%的土地出讓金。

　　6．以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，新的購(gòu)房人須按規(guī)定取得經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房資格，超標(biāo)的按規(guī)定補(bǔ)交綜合地價(jià)款，其所購(gòu)房屋仍按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理，不補(bǔ)交成交價(jià)格3%的土地出讓金。

　　以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，原購(gòu)房人在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由區(qū)縣國(guó)土房管局交易管理部門(mén)出具按不高于經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房的證明（見(jiàn)附表三），再次申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的，憑該證明到北京市建委開(kāi)發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)的資格審核手續(xù)。