上訴人（原審原告）華智越，男。

法定代理人王雪妹（系華智越之母），女。

上訴人（原審原告）吳紅葉，女。

上訴人（原審原告）張立平，男。

上訴人（原審原告）徐弘偉，男。

法定代理人徐世平（系徐弘偉之父），男。

上訴人（原審原告）陸霏，女。

上訴人（原審原告）王成希，男。

法定代理人王偉炳（系王成希之父），男。

上訴人（原審原告）王佳，女。

上訴人（原審原告）田軍，男。

上訴人（原審原告）薛亞君，女。

上訴人（原審原告）王利新，男。

上訴人（原審原告）鄔品華，女。

上訴人（原審原告）朱耀平，男。

上訴人（原審原告）吳紅燕，女。

上訴人（原審原告）應(yīng)宜家，女。

上訴人（原審原告）伍嵐，女。

上訴人（原審原告）虞澤青，男。

上訴人（原審原告）呂曉健，男。

上訴人（原審原告）俞艷斐，女。

上訴人（原審原告）丁洪良，男。

上訴人（原審原告）楊俊賢，男。

上訴人（原審原告）吳震，男。

上訴人（原審原告）石偉，男。

上訴人（原審原告）柯新龍，男。

上訴人（原審原告）許秋萍，女。

上訴人（原審原告）游淳，男。

上訴人（原審原告）符梅珍，女。

上訴人（原審原告）楊菁，女。

上訴人（原審原告）蔣立人，男。

上訴人（原審原告）林勝濤，男。

上訴人（原審原告）尤浩洋（曾用名尤意），男。

法定代理人徐文（系尤浩洋之母），女。

上訴人（原審原告）李蕙，女。

上訴人（原審原告）湯宇剴，男。

上訴人（原審原告）孫鶯，女。

上訴人（原審原告）?；⒈?，男。

上訴人（原審原告）奚建幸，男。

上訴人（原審原告）無錫瑞翔貿(mào)易有限公司。

上訴人（原審原告）龔雨舜，男。

上訴人（原審原告）余炳和，男。

上訴人（原審原告）江敏，女。

上訴人（原審原告）鄭怡婷，女。

上訴人（原審原告）秦艷明，女。

上訴人（原審原告）鄭邦衡，男。

上訴人（原審原告）朱中一，男。

上訴人（原審原告）鄭衛(wèi)芬，女。

上訴人（原審原告）胡麗雅，女。

上訴人（原審原告）陳明，男。

上訴人（原審原告）邱雪峰，男。

上訴人（原審原告）施佳妮，女。

上訴人（原審原告）王錫明，男。

上訴人（原審原告）袁云，男。

上訴人（原審原告）王琰，女。

上訴人（原審原告）徐亞明，女。

上訴人（原審原告）胡旭，男。

上訴人（原審原告）秦一明，男。

上訴人（原審原告）夏美順，女。

上訴人（原審原告）孫海東，男。

上訴人（原審原告）倪彭軍，男。

上訴人（原審原告）朱燕，女。

上訴人（原審原告）李南，女。

上訴人（原審原告）馬寶金，男。

上訴人（原審原告）應(yīng)仙明，男。

上訴人（原審原告）崔衛(wèi)平，男。

上訴人（原審原告）王煥干，男。

上訴人（原審原告）湯解薪，男。

上訴人（原審原告）彭志超，男。

上訴人（原審原告）村蓮馨，女。

上訴人（原審原告）楊長纓，男。

上訴人（原審原告）錢錦煒，男。

上訴人（原審原告）紀(jì)立社，男。

上訴人（原審原告）莫耀玉，男。

上訴人（原審原告）朱炳國，男。

上訴人（原審原告）周軍，男。

上訴人（原審原告）沈麗明，女。

上訴人（原審原告）錢敏英，女。

上訴人（原審原告）楊惠珍，女。

上訴人（原審原告）楊雪珍，女。

上訴人（原審原告）鄔玉新，男。

上訴人（原審原告）無錫雙珍針紡織工藝品有限公司。

上訴人（原審原告）郁義根，男。

上訴人（原審原告）謝文斌，男。

上訴人（原審原告）林惠軍，男。

上訴人（原審原告）顧威，男。

上訴人（原審原告）張琪蕙，女。

上訴人（原審原告）楊體康，男。

上訴人（原審原告）陸禮新，女。

上訴人（原審原告）申屠紹華，男。

上訴人（原審原告）程政旗，男。

上訴人（原審原告）張文華，女。

上訴人（原審原告）馬永順，男。

（上述上訴人以下簡稱上訴人華智越等89人）

委托代理人杜崢、姜輝（受上訴人華智越等89人的共同特別授權(quán)委托），江蘇法舟律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）無錫三陽銀輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

被上訴人（原審被告）無錫市銀輝物業(yè)有限公司。

委托代理人（受無錫三陽銀輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、無錫市銀輝物業(yè)有限公司共同委托）錢志偉，江蘇恒茂律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）無錫三陽百盛廣場有限公司。

上訴人華智越等89人與被上訴人無錫三陽銀輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱三陽銀輝公司）、無錫市銀輝物業(yè)有限公司（以下簡稱銀輝物業(yè)公司）、無錫三陽百盛廣場有限公司（以下簡稱三陽百盛公司）物權(quán)確認(rèn)糾紛一案，無錫市崇安區(qū)人民法院于2010年2月11日作出(2009)崇民一初字第55號民事判決。宣判后，華智越等89人不服該判決，向本院提起上訴。本院于2010年4月15日受理后，依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明：摩天360大廈由人民中路121-1號、121號、123號、125號內(nèi)的有關(guān)房屋組成。其中，人民中路121-1號房屋（建筑面積161.89平方米）登記在蔡惠珠、黃耀清名下；人民中路121-A號房屋（建筑面積283.94平方米）、121-B號房屋（建筑面積60.48平方米）、121-2A號房屋（建筑面積2733.43平方米）、121-3A號房屋（建筑面積3089.97平方米）、121-4A號房屋（建筑面積2685.19平方米）、121-5A號房屋（建筑面積2337.86平方米）房屋均登記在三陽銀輝公司名下；人民中路125號房屋（建筑面積411.25平方米）登記在張錫崗、朱耀中名下。

人民中路123號內(nèi)有430套房屋，360多位業(yè)主，房屋建筑面積合計66974.20平方米。華智越等89人起訴時系人民中路123號內(nèi)相關(guān)房屋的業(yè)主。

2004年，三陽銀輝公司在銷售摩天360大廈房屋過程中，曾在樓書、報紙廣告等宣傳資料中以圖片、文字說明等形式宣傳該大廈1層有豪華裝修大廳，2層至4層有8000平方米的高檔餐飲區(qū)，5層有室內(nèi)休閑會所及室外景觀會所，設(shè)有室內(nèi)游泳池、健身房、溫室花園茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、網(wǎng)吧、洗衣房、美容美發(fā)中心、醫(yī)務(wù)室等。

目前，三陽百盛公司承租使用了三陽銀輝公司名下人民中路121號內(nèi)1至5層的房屋。

2008年12月25日，華智越等89人訴至法院稱，三陽銀輝公司在銷售廣告及宣傳資料（樓書）中對摩天360大廈的1-5樓大堂、高檔餐飲區(qū)、休閑會所的位置、功能甚至建材標(biāo)準(zhǔn)均作了具體確定的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約，雖未載入商品房買賣合同，但亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，三陽銀輝公司、銀輝物業(yè)公司理應(yīng)嚴(yán)格依合同履行。三陽銀輝公司作為開發(fā)商，雖擁有上述房屋所有權(quán)，但屬于設(shè)有用途限制的所有權(quán)，其使用權(quán)應(yīng)當(dāng)專屬于全體業(yè)主，并使用于約定用途。現(xiàn)三陽銀輝公司、銀輝物業(yè)公司擅自改變大廈1-5樓用途出租給他人使用，三陽百盛公司已對1-5樓進行裝修使用，三公司的行為已經(jīng)構(gòu)成對摩天360大廈全體業(yè)主合法權(quán)利的侵害，應(yīng)當(dāng)立即恢復(fù)原狀按原來承諾實現(xiàn)相關(guān)房屋的功能，如果不能恢復(fù)原狀則應(yīng)召開業(yè)主大會確認(rèn)相關(guān)權(quán)利。現(xiàn)請求判令：1、確認(rèn)摩天360大廈1-5樓的使用權(quán)歸華智越等全體大廈業(yè)主共有；2、確認(rèn)三陽銀輝公司、銀輝公司、三陽百盛公司擅自將大廈1-5樓改作他用的行為構(gòu)成侵權(quán)；3、三陽銀輝公司、銀輝公司、三陽百盛公司立即停止侵權(quán)行為，按原承諾在1-5樓實現(xiàn)大堂、高檔餐飲區(qū)及休閑會所功能。

訴訟中，華智越等89人表示其主張的房屋標(biāo)的范圍為：以人民中路121－3A號房產(chǎn)平面圖為標(biāo)準(zhǔn)，該圖投影后所包括的人民中路121號內(nèi)1－5層的所有房屋部分均在其主張范圍內(nèi)，既包括三陽銀輝公司取得所有權(quán)的部分，也包括三陽銀輝公司未取得所有權(quán)的部分，但不包括人民中路121-1號、125號房屋。具體為：1、1層的大堂部分屬于全體業(yè)主共有；2、5層游泳池、通道部分，從測繪數(shù)據(jù)看未計算面積進行所有權(quán)登記，但是該部分由全體業(yè)主公攤了建造成本，因此該部分應(yīng)為共有部分； 3、2-4層部分（含原2層、4層中原樓層上空被封閉部分）、5層游泳池和通道以外部分由三陽銀輝公司設(shè)定了用益物權(quán)，應(yīng)由業(yè)主享有共同使用權(quán)，如果要使用該部分房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過全體業(yè)主或業(yè)主委員會同意。

另查明，法院應(yīng)華智越等89人申請，調(diào)取了摩天360大廈的原可行性研究報告、建筑設(shè)計圖紙、竣工圖紙、規(guī)劃定點圖、總平面圖等建筑資料；向無錫市曦晨測繪有限公司就摩天360大廈的測繪登記情況進行了調(diào)查。

可行性研究報告等資料綜合反映，該大廈項目設(shè)計的原功能設(shè)置安排為1-4層為大堂、商業(yè)（銀行證券）、餐飲用房，5層為會所，用于商務(wù)、健身、娛樂等；其中1層有大堂、辦公門廳等，2-4層有酒吧、餐廳等，5層有游泳池、茶室、健身房、娛樂室、洗衣店、美容廳等。

無錫市曦晨測繪有限公司表示：1、摩天360大廈中人民中路123號內(nèi)的房屋部分與人民中路121號、121-1號、125號內(nèi)的房屋部分從功能上分屬不同區(qū)域，從人民中路123號大門進入后的1層門廳、監(jiān)控室、電梯以及2-5層的電梯部分屬于整幢大樓的共有部分，上述部分的面積會分?jǐn)偟饺嗣裰新?21號、121-1號、123號、125號內(nèi)的所有房屋之中，6層以上房屋的共有部分則由6層以上房屋自行分?jǐn)偅?、人民中路121號內(nèi)1層房屋中未進行所有權(quán)登記的面積部分屬于人民中路121號內(nèi)1-5層房屋的共有部分；3、根據(jù)房屋測量規(guī)范，人民中路121號5層平臺部分、2層和4層中的上空部分均不計算面積，并非共有部分；4、人民中路121號、121-1號、125號房屋內(nèi)并無人民中路123號6層以上房屋的共有部分，并無面積分?jǐn)偟饺嗣裰新?23號內(nèi)房屋之中。

上述事實，由房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋買賣合同、樓書、報紙廣告、物業(yè)手冊、建筑平面圖照片、建筑總平面圖、規(guī)劃定點圖、可行性研究報告、房屋建筑面積實測函、房屋建筑面積測繪成果、房屋初始登記證、產(chǎn)權(quán)證辦理情況記錄表、房屋業(yè)主名單、房屋竣工圖紙、錫計資（2002）第174號文件、現(xiàn)場勘察筆錄、現(xiàn)場照片、房屋權(quán)屬證明、調(diào)查筆錄、房產(chǎn)平面示意圖以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)在卷佐證。

原審法院認(rèn)為，物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。本案爭議焦點主要在于摩天360大廈業(yè)主對于人民中路121號內(nèi)摩天360大廈1-5層所有房屋是否享有所主張的相關(guān)權(quán)利。對于上述房屋，原告明確闡述了其所主張的3種權(quán)利，對于1層部分享有建筑物區(qū)分所有權(quán)，對于5層的游泳池及通道部分享有共有權(quán)，對于2-4層、5層游泳池及通道以外部分享有用益物權(quán)。首先，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。人民中路121號內(nèi)的1層房屋中，三陽銀輝公司享有對其中121-A號以及121-B號房屋的所有權(quán)，上述部分屬于建筑物的專有部分，他人并不享有共有權(quán)；對于1層中其他部分的房屋，由于該部分房屋與人民中路123號房屋中的1層部分在結(jié)構(gòu)上可以相互區(qū)分，在利用上也可以相互獨立，同時根據(jù)測繪部門的答復(fù)，該部分房屋僅為人民中路121號內(nèi)1-5層房屋的共有部分，面積并未分?jǐn)傊寥嗣裰新?23號內(nèi)的房屋之中，故原告對于該部分房屋亦不享有共有權(quán)。第二，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。原告主張對人民中路121號內(nèi)2-4層部分、5層游泳池通道以外部分享有用益物權(quán)，但是根據(jù)物權(quán)法用益物權(quán)僅是與所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)相對應(yīng)的物權(quán)類型，而非具體權(quán)利，原告在訴訟期間并未明確其主張的權(quán)利是用益物權(quán)中的何種具體權(quán)利，故對于原告主張享有用益物權(quán)的意見不予采納。第三，原告主張對人民中路121號5層的游泳池及通道部分享有共有權(quán)，但根據(jù)房產(chǎn)平面圖和測繪部門的答復(fù)，上述部分應(yīng)屬人民中路121號5層的平臺部分，并不計算面積，同時該平臺亦非人民中路123號房屋的樓頂平臺，故對于原告的上述主張本院亦不予采納。綜上，由于三陽銀輝公司享有人民中路121 -A號、121-B號、121-2A號、121-3A號、121-4A號以及121-5A號房屋的所有權(quán)，原告所主張的相關(guān)權(quán)利無法得到相應(yīng)的物權(quán)保護，故對原告要求確認(rèn)摩天360大廈1-5樓使用權(quán)歸原告等全體大廈業(yè)主共有，確認(rèn)三被告構(gòu)成侵權(quán)，并要求三被告停止侵權(quán)，按原承諾在1-5樓實現(xiàn)相關(guān)功能的請求均不予支持。綜上，一審法院作出一審判決：駁回華智越等89人的訴訟請求。訴訟費160元由華智越等89人負擔(dān)。

宣判后，華智越等89人不服該判決，向本院上訴稱：三陽銀輝公司在銷售房屋過程中，承諾本案訴爭的房屋作為會所等輔助功能設(shè)施，歸全體業(yè)主使用，應(yīng)視為商品房買賣合同約定內(nèi)容，即使三陽銀輝公司取得訴爭房屋的所有權(quán)，該所有權(quán)的權(quán)限也應(yīng)有所限制，業(yè)主享有地役權(quán)。三陽銀輝公司取得摩天360大廈121-A至5A的房屋所有權(quán)后，未經(jīng)業(yè)主同意，擅自與銀輝物業(yè)公司、三陽百盛公司變更房屋使用功能，侵害了業(yè)主用益物權(quán)權(quán)益。請求二審法院撤銷原審判決，支持上訴人的訴訟請求。

被上訴人三陽銀輝公司、銀輝物業(yè)公司辯稱，原審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，本案是物權(quán)確認(rèn)之訴，而不是合同之訴，上訴人提出三陽銀輝公司銷售房屋過程中的宣傳資料與本案無關(guān)聯(lián)性。三陽銀輝公司對訴爭房屋享有所有權(quán)，上訴人要求確認(rèn)其對訴爭房屋的物權(quán)，沒有法律依據(jù)。請求二審法院維持原審判決。

被上訴人三陽百盛公司未發(fā)表答辯意見。

二審查明的事實與原審相同，對原審法院查明的事實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，所謂地役權(quán)是指土地上的權(quán)利人，為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定而得以利用他人土地的一種定限物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，設(shè)定地役權(quán)必須簽訂書面協(xié)議方能生效，否則不能產(chǎn)生地役權(quán)設(shè)立的法律后果。本案中，雙方當(dāng)事人訴爭的標(biāo)的，是房屋，而非土地使用權(quán)；雙方亦未為設(shè)定地役權(quán)而簽訂書面協(xié)議。故華智越等89人上訴稱，三陽銀輝公司對摩天360大廈1-5樓的所有權(quán)屬限定物權(quán)，上訴人基于地役權(quán)享有共同使用權(quán)的意見，與法不符，本院不予采納。由此，上訴人基于用益物權(quán)權(quán)利基礎(chǔ)請求確認(rèn)被上訴人使用摩天360大廈1-5樓的行為構(gòu)成侵權(quán)，恢復(fù)原狀，沒有法律依據(jù)，本院亦不予支持。

綜上，原審判決查明事實清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費160元，由上訴人華智越等89人負擔(dān)。

本判決為終審判決。

                                      審  判  長  薛　崴

                                        代理審判員  杜偉建

                                        代理審判員  沈  君

                                         二○一○年七月八日　

                                       書  記  員  楊曉敏