上訴人（原審被告）：向淑梅，女，1970年2月15日生，漢族，個體工商戶，住重慶市石柱土家族自治縣南賓鎮(zhèn)石橋子蘭后街。

委托代理人：胡順成，重慶律緣律師事務(wù)所律師。

委托代理人：孫小雪，重慶律緣律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：王忠發(fā)，男，1943年6月23日生，土家族，民營企業(yè)負責人，住重慶市石柱土家族自治縣南賓鎮(zhèn)下街縣社保局家屬院5-2。

委托代理人：王義勇，重慶經(jīng)冠律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審第三人）：羅繼華，男，1964年9月23日生，漢族，無業(yè)，住重慶市石柱土家族自治縣南賓鎮(zhèn)人民路62號1幢2單元7-3。

被上訴人（原審第三人）：楊祖秀，女，1970年5月3日生，個體建筑商，住重慶市永川區(qū)勝利路辦事處永青村幺磨村民小組。

上訴人向淑梅與被上訴人王忠發(fā)、羅繼華、楊祖秀物權(quán)確認糾紛一案，石柱土家族自治縣人民法院于2009年2月25日作出(2008)石法民初字第795號民事判決，向淑梅對該判決不服，向本院提起上訴。本院受理后，于2009年7月22日對上訴人向淑梅及其委托代理人胡順成、孫小雪，被上訴人王忠發(fā)的委托代理人王義勇進行了詢問，并依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)己審理終結(jié)。

一審法院審理查明：2003年9月27日第三人楊祖秀向工商行政管理部門申請成立了石柱縣建新農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營者楊祖秀。楊祖秀在市場內(nèi)設(shè)立了建新農(nóng)貿(mào)市場管理辦公室，并雇請了本案第三人羅繼華等二人管理該市場。對位于該市場內(nèi)的石油公寓門面房楊祖秀口頭委托羅繼華幫其出售，并將《石油公寓商品房售購合同》和刻有“石柱土家族自治縣建新綜合農(nóng)貿(mào)市場管理辦公室”的公章一枚交與羅繼華。2005年1月24日，被告向淑梅在建新農(nóng)貿(mào)市場管理辦公室內(nèi)由羅繼華經(jīng)手簽訂了《石油公寓商品房售購合同》，購買了石油公寓B幢407號門面房。該合同上記載的甲方為楊祖秀，乙方為向淑梅，該合同書上加蓋了“石柱土家族自治縣建新綜合農(nóng)貿(mào)市場管理辦公室”公章，但無楊祖秀親筆簽名或其加蓋私章。合同約定：總售價2.8萬元，甲方負責辦理土地證、房產(chǎn)證和水電戶口，雙方簽訂合同時預(yù)付2.3萬元，乙方領(lǐng)取兩證兩戶和鑰匙時一次性付清欠款0.5萬元。同日向淑梅交購房款2.3萬元，收款人為羅繼華。交款同時羅繼華將407號門面房鑰匙交與了向淑梅。向淑梅于2005年2月將此門面裝修完畢后用于出租。2005年3月23日，原告王忠發(fā)與第三人楊祖秀簽訂了《重慶市石柱土家族自治縣宏豐煤礦見天壩新打主井硐轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，甲方為重慶市石柱縣宏豐煤礦（法定代表人王忠發(fā)），乙方為石柱縣新建農(nóng)貿(mào)市場（法定代表人楊祖秀）。該協(xié)議“第二條約定：甲方將中平洞水平線以下所有資源等轉(zhuǎn)讓給乙方，價格260萬元。第三條約定：乙方將建新農(nóng)貿(mào)市場的16間門面及菜市場大棚的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、房產(chǎn)證、土地使用證等證照一并轉(zhuǎn)讓給甲方，另外再補甲方人民幣128萬元，首付甲方訂金30萬元，余欠的98萬元和門面與甲方的采礦許可證辦來后一并相互對換兌現(xiàn)（憑甲方出據(jù)的現(xiàn)金、門面收據(jù)為憑）。第六條約定：乙方負責辦理建新農(nóng)貿(mào)市場16間門面及大棚的所有權(quán)、土地使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、各種證照給甲方，辦證費用由乙方負擔，姓名（名稱）以甲方提供的為準。”該協(xié)議中約定的16間門面中包括了向淑梅已購買的407號門面。2006年2月23日，第三人楊祖秀將407號門面產(chǎn)權(quán)登記過戶給了原告王忠發(fā)。2006年9月1日，原告王忠發(fā)向工商行政管理部門申請設(shè)立了合伙企業(yè)，名為石柱土家族自治縣建新農(nóng)貿(mào)市場，合伙事務(wù)執(zhí)行人為王忠發(fā)。原告王忠發(fā)于2008年8月26日起訴請求：1、確認原告對石油公寓B幢407號門面房屋的財產(chǎn)所有權(quán)，并收回被被告侵占的門面房屋；2、被告賠償因非法占有原告財產(chǎn)而給原告造成的經(jīng)濟損失7500元（二年半租金）；3、被告承擔本案的全部訴訟費用。

另查明，南賓鎮(zhèn)建新街煤坪段的石油公寓及大棚系永川市勝利建筑工程有限責任公司（該公司法定代表人楊祖秀）開發(fā)修建，石油公寓B棟407號門面房產(chǎn)權(quán)于2002年8月20日辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記給了本案第三人楊祖秀所有。

原告王忠發(fā)訴稱：原告系原重慶市石柱縣宏豐煤礦所有人和法定代表人，楊祖秀系原石柱縣建新農(nóng)貿(mào)市場的開發(fā)人和所有人。2005年3月23日，原告與楊祖秀簽訂了《重慶市石柱土家族自治縣宏豐煤礦見天壩新打主井硐轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，楊祖秀將建新農(nóng)貿(mào)市場16間門面及菜市場大棚一并轉(zhuǎn)讓給王忠發(fā)，包括了被告向淑梅占有的B棟負1層第407號門面。2006年2月23日楊祖秀辦理了該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將B棟負1層第407號門面產(chǎn)權(quán)過戶到了原告王忠發(fā)名下。2006年3月初，原告前往執(zhí)業(yè)，發(fā)現(xiàn)被告向淑梅已占據(jù)該房并用于出租。被告向淑梅僅提供了一交款23000元的收據(jù)。經(jīng)原告電話聯(lián)系楊祖秀，楊祖秀不認可其收款。被告稱給她一段時間找楊祖秀解決，同時約定雙方均不收取房租，待解決爭議后由產(chǎn)權(quán)人收取。2008年4月，楊祖秀到石柱，被告卻拒絕找楊祖秀解決，同時私自收取了房租。原、被告交涉無效，特根據(jù)《物權(quán)法》和《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，起訴至法院，請求確認原告門面房屋的財產(chǎn)所有權(quán)，并收回被被告侵占的門面房屋；由被告賠償因非法占有原告財產(chǎn)給原告造成的經(jīng)濟損失7500元（二年半租金），并由被告承擔本案的全部訴訟費用。

被告向淑梅辯稱：1、被告向淑梅與第三人楊祖秀簽訂的《石油公寓商品房售購合同》合法有效。因為委托代理一般產(chǎn)生于代理人與被代理人之間存在的基礎(chǔ)法律關(guān)系之上，這種法律關(guān)系既可以是委托合同，也可以是勞動合同、合伙合同等。本案中，羅繼華是楊祖秀聘請的建新農(nóng)貿(mào)市場的管理人員，這是整個市場經(jīng)營戶們眾所周知的事實，且通過羅繼華之手買該市場門面并取得房產(chǎn)證的不乏其人。因此，羅繼華基于職務(wù)關(guān)系經(jīng)手與向淑梅簽訂《石油公寓商品房售購合同》的行為是合法有效的代理行為，直接對被代理人楊祖秀發(fā)生效力，被代理人楊祖秀應(yīng)承擔因代理行為產(chǎn)生的民事義務(wù)和民事責任。即使楊祖秀否認委托羅繼華賣房，從楊祖秀是建新農(nóng)貿(mào)市場的負責人，市場內(nèi)設(shè)有管理辦公室，羅繼華幫楊祖秀管理市場，羅繼華持有空白合同文本、公章，證人郎后榮、馬培香、馬玉淑等人經(jīng)羅繼華之手交易后已取得房產(chǎn)證的事實也足以認定羅繼華的行為構(gòu)成表見代理，楊祖秀仍須對羅繼華的行為承擔民事責任。且被告向淑梅已按合同約定履行了主要義務(wù)，即支付了價款2.30萬元，在合同簽訂后的第二天已執(zhí)業(yè)。第三人楊祖秀應(yīng)全面履行與被告簽訂的《商品房售購合同》所約定的全部義務(wù)。2、第三人楊祖秀與原告在明知或應(yīng)當知道被告已合法占有407號門面后還繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，是惡意串通，損害第三人合法利益的行為，其取得的物權(quán)應(yīng)屬無效。原告認為“辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，就當然取得房屋所有權(quán)”的觀點是片面的，在《物權(quán)法》第七條“物權(quán)的取得和行使應(yīng)當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。”以及《民法通則》第五十八條第四項“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效?！敝?guī)定中，關(guān)于有效取得所有權(quán)的前提條件已非常明晰。第三人楊祖秀在2005年1月24日與被告向淑梅簽訂《商品房售購合同》后，于2005年3月23日又與原告王忠發(fā)簽訂《煤礦轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，楊祖秀的惡意已很明顯。2005年6月原告的女婿田豐到建新農(nóng)貿(mào)市場核對門面，原告就知道407號門面已被被告所購買，即使原告否認，那么王忠發(fā)與楊祖秀于2005年3月23日簽訂協(xié)議，直至2006年2月23日才辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，在長達一年的時間里，原告稱自己不知道是違背日常生活經(jīng)驗法則和交易習慣，原告王忠發(fā)是應(yīng)當知道的。以上事實足以說明原告與第三人楊祖秀就本案爭執(zhí)門面的過戶行為是惡意串通，原告不應(yīng)享有407號門面的所有權(quán)。根據(jù)《合同法》第59條的規(guī)定，當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。原告取得該房屋屬不當?shù)美?，即使進行了過戶登記，也應(yīng)返還給被告向淑梅。3、407號門面是被告合法占有，依法享有租金收益，不存在應(yīng)賠償給原告之理。就算原告對407號門面擁有的是合法的所有權(quán)，也因超過訴訟時效而喪失要求被告賠償二年半租金7500元的勝訴權(quán)。4、即使法院最后確認原告是407號門面合法有效的所有權(quán)人，被告因裝修及維護該門面支出的費用2040元也應(yīng)由原告返還。

第三人楊祖秀未作答辯。

第三人羅繼華述稱：自己是楊祖秀雇請的工作人員，楊祖秀讓其負責石柱縣建新農(nóng)貿(mào)市場的管理和市場內(nèi)攤位費的收取，同時還幫楊祖秀出賣該市場內(nèi)的門面房。楊祖秀給自己提供了打印好的《石油公寓商品房售購合同》和建新農(nóng)貿(mào)市場的公章。因當時農(nóng)貿(mào)市場不值錢，整個市場39間門面楊祖秀40萬元就同意賣，所以楊祖秀也沒有給羅繼華確定一個具體的價格。經(jīng)自己聯(lián)系后凡愿意購買該市場內(nèi)的門面的，羅繼華就用楊祖秀提供的合同書和公章與購房者簽訂房屋買賣合同，然后楊祖秀來辦理過戶手續(xù)就行了，像這樣通過羅繼華手幫她賣了19間門面，約40萬元購房款有的通過銀行打帳給楊祖秀，有的款項在她過石柱時直接付給她。除407號和409號門面未辦過戶手續(xù)外，其余的門面都辦了過戶手續(xù)。賣407號門面時，楊祖秀在石柱，賣后自己就把錢和簽訂的買賣合同交給了楊祖秀。之后，楊祖秀和王忠發(fā)關(guān)于市場門面轉(zhuǎn)讓和煤礦交易的事自己開始并不知道，雙方都避開自己，后來還是向淑梅告訴自己的。羅繼華知道后，楊祖秀給我說賣給王忠發(fā)8萬多元一間，這邊賣給向淑梅才兩萬多元，就把向淑梅的錢退了。后王忠發(fā)、楊祖秀雙方達成協(xié)議，由王忠發(fā)從應(yīng)付楊祖秀的市場轉(zhuǎn)讓款中扣除2萬元給羅繼華，讓羅繼華來處理407和409號門面的退款事宜。407號門面退25000元，409號門面退20000元。加上羅繼華還欠楊祖秀18500元的賣房款，羅繼華再貼幾千元錢就可以解決這兩間門面的事情。楊祖秀離開石柱后，王忠發(fā)就不同意了。羅繼華就從尚欠楊祖秀的錢中拿了1萬元退給了409號門面的購買人。后王忠發(fā)在楊祖秀來石柱后又同意了，在羅繼華不知情的情況下又退給了409號門面的購買人20000元，導(dǎo)致407號門面退款不夠，所以引起本案糾紛。

一審法院認為，一、第三人羅繼華與楊祖秀之間是否存在委托代理關(guān)系以及被告向淑梅與第三人楊祖秀之間訂立的《石油公寓商品房售購合同》是否合法有效。委托代理是指基于被代理人的委托授權(quán)行為而產(chǎn)生的代理。被代理人的委托授權(quán)行為，也稱為代理權(quán)的授受。在實踐中，被代理人的委托授權(quán)行為通常與委托合同、合伙合同、勞動合同等基礎(chǔ)法律關(guān)系相結(jié)合，在被代理人向代理人作出授予代理權(quán)的單方意思表示之后，代理人就取得代理權(quán)。代理權(quán)的授受在性質(zhì)上屬于有相對人的單方民事法律行為，適用現(xiàn)行法律關(guān)于民事行為的一般規(guī)定。根據(jù)我國《民法通則》第六十五條第一款的規(guī)定“民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可以用口頭形式。法律規(guī)定用書面形式的，應(yīng)當用書面形式。”從第三人楊祖秀、羅繼華的陳述材料均有“楊祖秀雇請羅繼華幫其管理建新農(nóng)貿(mào)市場、楊祖秀還叫羅繼華幫其聯(lián)系出售市場內(nèi)的門面和簽合同、羅繼華收的購房款通過銀行打帳給楊祖秀”等事實的陳述，足以認定楊祖秀就石油公寓門面出售事務(wù)（除辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記外）以口頭形式委托了羅繼華代為處理。羅繼華基于該口頭委托取得了幫楊祖秀代為出售石油公寓門面的代理權(quán)。同時，從羅繼華持有空白合同文本、門面鑰匙、公章等事實和被告提供的證人譚森林、郎后榮、馬培香、馬玉淑的證言等證據(jù)材料也印證了這一事實。對第三人羅繼華與楊祖秀之間存在委托代理關(guān)系這一事實，予以認定。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十三條第二款規(guī)定“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。”《中華人民共和國合同法》第九條第二款規(guī)定“當事人依法可以委托代理人訂立合同。”第四十四條第一款規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效?！钡南嚓P(guān)規(guī)定，《石油公寓商品房售購合同》上雖然沒有第三人楊祖秀的親筆簽名或印章，但第三人羅繼華以被代理人楊祖秀的名義與被告向淑梅簽訂合同的行為屬處理委托事務(wù)行為，且第三人羅繼華沒有越權(quán)代理的行為，該合同依法對第三人楊祖秀具有約束力。被告向淑梅與第三人楊祖秀于2005年元月24日訂立的《石油公寓商品房售購合同》應(yīng)屬合法有效。

二、原告王忠發(fā)與第三人楊祖秀在轉(zhuǎn)讓本案訟爭之房407號門面時是否存在惡意串通。惡意串通是指當事人在知道或者應(yīng)當知道自己的行為會損害國家、集體或者第三人利益，還去實施這種行為。首先，第三人楊祖秀將407號門面再轉(zhuǎn)讓給原告王忠發(fā)時是否存在的惡意。從原告王忠發(fā)與第三人楊祖秀于2005年3月23日簽訂的《重慶市石柱土家族自治縣宏豐煤礦見天壩新打主井硐轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和被告向淑梅持有的2005年1月24日簽訂的《石油公寓商品房售購合同》，第三人羅繼華陳述的“2003年1月24日，被告向淑梅到農(nóng)貿(mào)市場辦公室簽訂了書面合同后，交了2.3萬元購房款，我當時就把鑰匙交給了被告，賣該門面時楊祖秀也在石柱，賣后我就把合同和錢交給了她。楊祖秀轉(zhuǎn)讓給王忠發(fā)的門面一間售價在8萬多元而賣給向淑梅的一間門面才2萬多元，楊祖秀就給他說把向淑梅的購房款退了”的事實，以及楊祖秀自己陳述的同意如何退向淑梅的購房款的事實和被告向淑梅于2005年1月24日取得鑰匙后就對407號門面進行了占有、使用、收益，楊祖秀卻一直未向被告主張侵權(quán)責任等事實，相互印證了第三人楊祖秀是在知道407號門面已賣與向淑梅后，為了獲得更多利益而又將407號門面再轉(zhuǎn)讓給原告王忠發(fā)。楊祖秀稱自己是和王忠發(fā)交易完畢后很久才知道407號門面被賣給了向淑梅的陳述與客觀事實和交易習慣不符，且第三人楊祖秀與本案的處理結(jié)果有直接的利害關(guān)系，其陳述的證明力弱于第三人羅繼華的陳述。綜上，第三人楊祖秀將407號門面再轉(zhuǎn)讓給原告王忠發(fā)時存在的惡意。其次，原告王忠發(fā)在與第三人楊祖秀簽訂轉(zhuǎn)讓合同時是否存在惡意。原告王忠發(fā)與第三人楊祖秀所簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定了門面的過戶及辦證費用由乙方（楊祖秀）負責，門面的交付憑甲方（王忠發(fā)）出據(jù)的門面收據(jù)為憑。從該約定和交易習慣可知，原告王忠發(fā)必然會對轉(zhuǎn)讓的16間門面進行現(xiàn)場清點。而407號門面被告向淑梅在2005年2月裝修完畢后已開始正式執(zhí)業(yè)。原告王忠發(fā)通過現(xiàn)場清點門面是能夠發(fā)現(xiàn)407號門面已被賣掉的事實。那么原告王忠發(fā)是在什么時間知道或應(yīng)當知道407號門面已賣與被告？本案中能夠證明該事實的證據(jù)只有原告王忠發(fā)、被告向淑梅、第三人楊祖秀、羅繼華的陳述。原告王忠發(fā)稱自己是在2006年3月初才知道；被告向淑梅稱自己是在2005年6月份左右才知道；第三人楊祖秀稱自己是在2006年初才知道；第三人羅繼華在庭審中陳述2005年7月份王忠發(fā)去核對了門面就已經(jīng)知道407號門面已被被告買了，而其對楊祖秀的調(diào)查筆錄質(zhì)證后又稱王忠發(fā)與楊祖秀簽買賣合同前知道407號門面已經(jīng)賣給向淑梅和知道該事情還是向淑梅告訴自己的。上述四名當事人關(guān)于原告王忠發(fā)知道或應(yīng)當知道407號門面已賣與被告的時間陳述各不相同，第三人羅繼華的陳述又前后矛盾，無法采信。根據(jù)誰主張誰舉證的原則，對原告王忠發(fā)與第三人楊祖秀簽訂合同時是否存在惡意串通的舉證責任由被告向淑梅承擔。而被告方提供的證據(jù)僅有自己陳述，且陳述的原告王忠發(fā)知道407號門面已出售給自己的時間是2005年6月份左右。而原告王忠發(fā)與楊祖秀簽訂合同的時間為2005年3月23日。被告的該證據(jù)也只能證明原告王忠發(fā)是在合同簽訂后才知道這一事實，被告在答辯中也對該事實予以認可，第三人羅繼華也有關(guān)于知道該事情還是向淑梅告訴自己的陳述。綜上，原告王忠發(fā)是在與第三人楊祖秀簽訂轉(zhuǎn)讓合同后才知道407號門面已賣給了被告向淑梅這一事實，其在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時不存在惡意。綜上所述，原告王忠發(fā)與第三人楊祖秀在簽訂合同時不存在惡意串通。

三、原告王忠發(fā)明知一房二賣還辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，其行為是否必然導(dǎo)致所取得的物權(quán)無效。引起物權(quán)變動的原因行為是房屋買賣合同，合同無效，則基于該合同所取得的物權(quán)才會無效。合同有效，則基于該合同所取得的物權(quán)就有效。雖然我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得以登記為生效條件，但辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記屬房地產(chǎn)行政管理部門的具體行政行為，且第三人楊祖秀辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)時持有407號門面的產(chǎn)權(quán)證，只有在引起物權(quán)變動的原因行為，即房屋買賣合同無效的情況下，才可確認經(jīng)過該登記所取得的不動產(chǎn)所有權(quán)無效。綜上，辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)時存在惡意的行為不能引起所取得的物權(quán)無效這一法律后果。

四、被告應(yīng)否賠償原告二年半的租金損失7500元，原告應(yīng)否支付被告裝修費用2040元。被告向淑梅是基于合法有效的房屋買賣合同而占有407號門面，該占有是具有法律的原因，是一種有權(quán)占有，并且這種占有是附帶使用權(quán)的占有。原告王忠發(fā)于2006年2月23日取得407號門面所有權(quán)，其基于所有權(quán)對407號門面也享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對原告王忠發(fā)基于所有權(quán)而喪失的租金收益由被告向淑梅賠償為妥，對被告向淑梅基于合同而喪失的租金收益由第三人楊祖秀賠償為妥。原告王忠發(fā)因房屋所有權(quán)而取得的門面裝修部分的財產(chǎn)屬不當?shù)美?，對被告向淑梅開支的裝修費用2040元應(yīng)由該門面的實際受益人原告王忠發(fā)予以補償。

原告王忠發(fā)于2006年2月23日取得407號門面所有權(quán)，但其在2008年8月26日才主張權(quán)利，對被告主張原告超過訴訟時效的租金損失部分不應(yīng)支付的理由，予以支持。對原告王忠發(fā)從2006年9月至2008年8月共計兩年的租金損失由被告向淑梅賠償。其租金標準原告只提供了2008年的同地段相同門面的租金收入為2500元至3000元，對其2006年和2007年租金收入標準以被告陳述的為準，即2006年按每月150元、2007年按每月166元、2008年按每月200元的標準進行計算賠償為4192元。

綜上所述，本案中兩份房屋買賣合同的形成時及辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的最后時間均發(fā)生在《物權(quán)法》施行前。新法對其施行前已發(fā)生的事實和行為不適用。所以本案不適用《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定。當各買受人均無與出賣人惡意串通的故意時，其所簽訂的合同均是有效合同，不能履行的，依法承擔違約責任。在此情形下，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條明確規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理權(quán)屬登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。先辦理房屋登記手續(xù)的買受人王忠發(fā)取得房屋所有權(quán)。被告向淑梅在知道一房二賣的情況后，怠于行使權(quán)利，而導(dǎo)致其未能取得407號門面的所有權(quán)。對第三人楊祖秀一房二賣的違約行為，造成被告向淑梅所持有的房屋買賣合同已實際履行不能的損失，被告在本案中未明確主張一并審理，本案不作處理，其可通過另案起訴解決。依照《中華人民共和國民法通則》第七十一條、第七十二條、第七十五條、第九十二條、第一百零六條第三款，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百三十條的規(guī)定判決：一、南賓鎮(zhèn)建新街石油公寓B幢負1層407號門面房屋的所有權(quán)屬原告王忠發(fā)所有。被告向淑梅在本判決生效后十日內(nèi)將該407號門面房屋交還原告；二、被告向淑梅賠償原告門面租金損失4192元；三、原告王忠發(fā)補償被告門面裝修費用損失2040元；四、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費1690元，由第三人楊祖秀承擔1600元，原告王忠發(fā)承擔90元。

上訴人向淑梅對該判決不服，向本院提起上訴。請求撤銷原判，確認爭議門面屬上訴人所有。本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。主要事實和理由：一、原判認定王忠發(fā)與楊祖秀在簽訂合同時不存在惡意竄通有違生活經(jīng)驗法則和交易習慣。楊祖秀在2005年1月24日與向淑梅簽訂售房合同后，于同年3月23日又與王忠發(fā)簽訂《煤礦轉(zhuǎn)讓協(xié)議》將已售給向淑梅的門面轉(zhuǎn)讓給王忠發(fā)，其惡意行為有目共睹。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條第一款規(guī)定，照日常生活經(jīng)驗法則能推出另一事實，當事人無須舉證。因為二人簽訂轉(zhuǎn)讓合同時一定會去現(xiàn)查看，此時上訴人已對門面進行裝修使用，王忠發(fā)應(yīng)該知道門面被出售的事實。二、原判認為辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶時的惡意行為不能引起所取得的物權(quán)無效的法律后果錯誤。楊祖秀與王忠發(fā)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時存在惡意竄通。一審將惡意竄通點界定在簽訂合同時是片面的。原判房屋買賣合同無效所取得的物權(quán)才無效，合同有效取得的物權(quán)就有效于法無據(jù)。合同有效，但雙方在登記過戶時惡意竄通，其取得的物權(quán)不能發(fā)生預(yù)期的物權(quán)變動效果。三、本案不能適用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)適用城市管理法的規(guī)定?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”。而王忠發(fā)在辦理過戶登記時明知407號門面已由上訴人合法占有的情況下，惡意辦理過戶登記違反了法律的強制性規(guī)定，其民事行為無效。四、原判認為向淑梅知道一房二賣后，怠于行使權(quán)利致未能取得407號門面房的所有權(quán)與事實不符。上訴人從未放棄過主張權(quán)利，相比開發(fā)商楊祖秀和民營企業(yè)負責人王忠發(fā)相比系弱勢群體，且已合法占有門面4年多，卻遭遇惡意當事人攆出自己所購門面的境地，無法讓上訴人服判息訴。五、有瑕疵的產(chǎn)權(quán)證不能對抗已交付的房屋，最高法院的一些觀點應(yīng)保護交付方。另外，一審對租金的判決錯誤，未賠償上訴人的裝修損失不當。

被上訴人王忠發(fā)答辯稱：一、一審認定事實清楚，王忠發(fā)與楊祖秀簽訂的合同合法有效，楊祖秀未與向淑梅簽訂合同，也未收到購房款，合同是上訴人與羅繼華簽訂的。二、王忠發(fā)與楊祖秀簽訂合同不存在惡意竄通行為，合同的簽訂和產(chǎn)權(quán)過戶都是合法有效的，房產(chǎn)證未被撤銷前，其債權(quán)不能對抗物權(quán)，上訴人也一直未找楊祖秀主張過權(quán)利。上訴人主張門面房歸其所有屬無訴之判，請求駁回其對王忠發(fā)的訴請。

本院二審查明：2008年12月30日，一審法院向被上訴人楊祖秀進行了詢問，楊祖秀陳述在2005年底其與王忠發(fā)一同到建新市場對門面進行清點，結(jié)合羅繼華的陳述，可以認定王忠發(fā)與楊祖秀在2006年2月23日辦理過戶登記之前，均明知407號門面房已售與向淑梅的事實。

本院查明的其他事實與一審查明的事實相同。

本院認為，本案爭議的主要焦點為：一、向淑梅、王忠發(fā)分別與楊祖秀對同一門面房簽訂的合同的效力及王忠發(fā)與楊祖秀簽訂合同及辦理過戶登記時是否具有惡意竄通行為。二、一房二賣中向淑梅實際占有房屋但未辦理過戶登記與王忠發(fā)未占有房屋但已過戶登記的情況房屋所有權(quán)應(yīng)由誰享有，若王忠發(fā)享有房屋所有權(quán)，向淑梅應(yīng)否賠償租金損失。

一、關(guān)于合同效力問題。雙方簽訂的合同均屬有效合同。《中華人民共和國民法通則》第六十三條規(guī)定：“公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任?！睏钭嫘憧陬^委托羅繼華出售石柱縣建新農(nóng)貿(mào)市場石油公寓商品房，并將《石油公寓商品房售購合同》和刻有“石柱土家族自治縣建新綜合農(nóng)貿(mào)市場管理辦公室”的公章一枚交與羅繼華。據(jù)此，羅繼華與楊祖秀之間形成銷售房屋的委托代理關(guān)系，羅繼華與向淑梅簽訂的《石油公寓商品房售購合同》應(yīng)合法有效，其產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由被代理人楊祖秀承擔。楊祖秀與王忠發(fā)簽訂合同時，雖然楊祖秀明知石油公寓407號門面房屋已出售的事實，主觀上具有惡意行為，但沒有證據(jù)證明王忠發(fā)明知407號門面已被出售而與楊祖秀惡意串通損害他人的合法權(quán)益的事實，加之在爭議門面房屋產(chǎn)權(quán)仍登記在楊祖秀名下的情況下，王忠發(fā)有足夠的理由相信楊祖秀對爭議門面房屋享受物權(quán)，不能認定雙方簽訂合同時具有惡意竄通行為。故楊祖秀與王忠發(fā)之間簽訂的《重慶市石柱土家族自治縣宏豐煤礦見天壩新打主井硐轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。

 二、關(guān)于房屋權(quán)屬及租金問題。從本院已查明的事實來看，王忠發(fā)與楊祖秀在辦理過戶登記之前均明知407號門面房已售給向淑梅，但王忠發(fā)在與楊祖秀簽訂的《重慶市石柱土家族自治縣宏豐煤礦見天壩新打主井硐轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效的情況下，有權(quán)要求楊祖秀履行合同義務(wù)，將合同約定的轉(zhuǎn)讓門面房屋過戶登記到自己的名下，故王忠發(fā)在明知楊祖秀將爭議門面房屋另外出售給向淑梅情況下仍將爭議門面過戶登記到自己的名下的行為不屬惡意竄通行為，向淑梅以此主張登記過戶行為無效的理由不成立，本院不予支持。

《中華人民共和國物權(quán)法》于2007年10月1日起施行，雖然本案各方當事人的民事行為發(fā)生在《中華人民共和國物權(quán)法》施行之前，但在《中華人民共和國物權(quán)法》施行后，王忠發(fā)仍屬爭議門面房屋的登記權(quán)利人，其取得的物權(quán)應(yīng)當受到《中華人民共和國物權(quán)法》的保護。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，除法律另有規(guī)定的外，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條也明確規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理權(quán)屬登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十七條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。該法第十九條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。雖然王忠發(fā)在辦理407號門面房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記時明知該門面已由上訴人向淑梅合法占有，但其為了實現(xiàn)自己的合同目的取得過戶登記不應(yīng)認定為惡意竄通損害他人利益的行為，上訴人向淑梅雖基于合同而實際占有不動產(chǎn)，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，未實際取得物權(quán)，亦未在知悉爭議門面登記給王忠發(fā)后向有關(guān)登記機關(guān)申請更正登記，故向淑梅仍屬合同利益上的一種債權(quán)利益，不能對抗王忠發(fā)已取得的物權(quán)效力。故王忠發(fā)基于物權(quán)的效力有權(quán)主張實現(xiàn)物權(quán)的目的，有權(quán)依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條的規(guī)定排除自己行使物權(quán)的障礙，即有權(quán)請求向淑梅交付占有的門面房屋。向淑梅可基于合同上的債權(quán)向違約方楊祖秀另案主張違約責任。故上訴人向淑梅主張爭議門面由其所有的理由不成立，本院不予支持。原判確定的門面租金損失4192元正確，但向淑梅基于有效合同行為占有爭議門面房屋，該損失不應(yīng)由向淑梅賠償，應(yīng)由一房二賣的違約方楊祖秀賠償，原判由向淑梅賠償屬適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。原判由王忠發(fā)補償向淑梅門面裝修費用損失2040元，因王忠發(fā)未提起上訴，視為其同意原判結(jié)果，可予維持。

綜上，原判認定事實清楚，但適用法律有誤，依法應(yīng)予糾正。上訴人向淑梅的上訴理由部分成立，其相應(yīng)的上訴請求本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項，《中華人民共和國民法通則》第六十三條、七十一條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條和《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十七條、第三十五條的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、維持石柱土家族自治縣人民法院(2008)石法民初字第795號民事判決第一、三、四項，撤銷第二項；

二、由楊祖秀賠償王忠發(fā)的門面租金損失4192元。

一審案件受理費1690元，由楊祖秀負擔；二審案件受理費1690元，由楊祖秀負擔。

如果未按本判決指定的履行期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本判決為終審判決。

本判決發(fā)生法律效力后，當事人應(yīng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，權(quán)利人可以向石柱土家族自治縣人民法院申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為二年。該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起算；法律文書未規(guī)定分期履行的，從法律文書生效之日起計算。

                                                 主 審 人　   張澤端

                                                 審 判 員     黃 飛

                                                 代理審判員　  譚中宜

                                                 二ＯＯ九年十月十五日

                                                 書　記　員    謝紅軍