上海市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2015）滬一中民二（民）終字第382號

上訴人（原審原告）ＸＸ英。

委托代理人云惟斌，上海市大華律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）上海新長寧（集團(tuán)）有限公司。

法定代表人＊＊，職務(wù)董事長。

被上訴人（原審被告）上海新長寧集團(tuán)天山物業(yè)有限公司。

法定代表人＊＊，職務(wù)董事長。

上述兩被上訴人之共同委托代理人杜毓麗，上海新長寧集團(tuán)天山物業(yè)有限公司員工。

被上訴人（原審被告）上海華隆物業(yè)管理有限公司。

法定代表人＊＊，職務(wù)董事長。

委托代理人顧肇羽，該公司員工。

上訴人ＸＸ英因用益物權(quán)確認(rèn)糾紛一案，不服上海市長寧區(qū)人民法院（2014）長民三（民）初字第2070號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月26日立案受理后，依法組成合議庭于2015年2月3日公開開庭審理了本案。上訴人ＸＸ英的委托代理人云惟斌，被上訴人上海新長寧（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱新長寧公司）、上海新長寧集團(tuán)天山物業(yè)有限公司（以下簡稱天山物業(yè)）的共同委托代理人杜毓麗、上海華隆物業(yè)管理有限公司（以下簡稱華隆物業(yè)）的委托代理人顧肇羽到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，ＸＸ英是某甲的母親，案外人某乙是某甲的父親。某甲與案外人某丙于1995年1月1日經(jīng)法院判決離婚，后某甲未再婚。某乙于2013年1月11日死亡，某甲于2013年2月9日死亡。

華隆物業(yè)由某房地產(chǎn)總公司幾次更名而來。某房屋經(jīng)紀(jì)公司由某置換公司更名而來，為華隆物業(yè)的下屬企業(yè)。

1995年2月，某甲作為上海市靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路4XX弄X號XX1室房屋（以下簡稱鎮(zhèn)寧路房屋）承租人，經(jīng)某房產(chǎn)公司調(diào)配，將鎮(zhèn)寧路房屋調(diào)配到了上海市長寧區(qū)茅臺路XX0弄X號XX1室房屋（以下簡稱茅臺路房屋），當(dāng)時(shí)核定家庭主要成員還有某甲的父親某乙。1995年2月10日，某甲辦理了鎮(zhèn)寧路房屋的退房手續(xù)，退房日期為1995年2月28日。

1995年7月，某甲經(jīng)某置換公司調(diào)配，將茅臺路房屋調(diào)配到由華隆物業(yè)所屬的上海市浦電路XX弄X號XX1室房屋（以下簡稱浦電路房屋），并于1995年7月12日辦理茅臺路房屋的退房手續(xù)，退房日期為1995年7月30日。

浦電路房屋所在大樓為住宅樓，6層建筑面積為2，320平方米，全幢產(chǎn)權(quán)原為某房地產(chǎn)總公司所有，底層使用權(quán)歸某房地產(chǎn)總公司。浦電路18弄1號3號5號全幢房屋產(chǎn)權(quán)人為某房地產(chǎn)總公司。

盡管經(jīng)歷了兩次換房過程，但某甲及其父親某乙并沒有從鎮(zhèn)寧路房屋搬離，兩位生前一直居住在鎮(zhèn)寧路房屋內(nèi)，戶籍也一直在鎮(zhèn)寧路房屋內(nèi)。

1995年9月，某置換公司與某經(jīng)營管理所簽訂《購房協(xié)議》，將茅臺路房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了某經(jīng)營管理所。

2002年8月，天山物業(yè)作為新長寧公司的代理人，與案外人陳某某簽訂《上海市公有住房出售合同》，將茅臺路房屋出售給了陳某某。該房屋目前登記所有人即為陳某某。

ＸＸ英訴至原審法院稱，ＸＸ英與某乙離婚后獨(dú)居一處，2013年底ＸＸ英依據(jù)有關(guān)規(guī)定以承租人直系親屬身份向某甲生前承租的物業(yè)公司申請辦理變更承租人租賃手續(xù)時(shí)被告知，鎮(zhèn)寧路房屋已于1995年2月調(diào)配到茅臺路房屋，ＸＸ英隨后向房屋所屬的天山物業(yè)再次提出申請，天山物業(yè)向ＸＸ英出示情況說明稱茅臺路房屋又于1995年7月調(diào)配到浦電路房屋。經(jīng)查實(shí)，沒有浦電路房屋所在的“XX1室”，天山物業(yè)、華隆物業(yè)所說的調(diào)配房屋和事實(shí)根本不存在。另經(jīng)查實(shí)，主持此次換房的調(diào)配單位某置換公司系華隆物業(yè)出資的下屬企業(yè)，茅臺路房屋已于2002年8月經(jīng)由新長寧公司出售給案外人由公房轉(zhuǎn)為私房。ＸＸ英認(rèn)為根據(jù)上述事實(shí)，天山物業(yè)、華隆物業(yè)所稱的茅臺路房屋與浦電路房屋于1995年7月進(jìn)行的調(diào)配行為既無齊備手續(xù)，也沒有實(shí)際調(diào)配的房屋，是虛假欺詐行為。根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第41條規(guī)定，承租人死亡后生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同，因此ＸＸ英有權(quán)辦理上述公有住房承租變更手續(xù)。為保護(hù)自身權(quán)益，特向法院起訴要求判令：1、新長寧公司、天山物業(yè)、華隆物業(yè)共同恢復(fù)與ＸＸ英辦理茅臺路房屋或與茅臺路房屋同地段同價(jià)值的房屋的公有住房租賃手續(xù)；2、訴訟費(fèi)由新長寧公司、天山物業(yè)、華隆物業(yè)承擔(dān)。

新長寧公司及天山物業(yè)共同辯稱，茅臺路房屋已由新長寧公司出售給了案外人，恢復(fù)成使用權(quán)房屋已經(jīng)不可能。并且茅臺路房屋原承租人某甲已經(jīng)于1995年7月將房屋置換，某甲已經(jīng)不是該房屋的承租人。

華隆物業(yè)辯稱，1995年7月某甲依據(jù)住房調(diào)配單將茅臺路房屋與華隆物業(yè)下屬的某置換公司的浦電路房屋進(jìn)行了房屋置換。后某甲認(rèn)為浦電路房屋不夠理想，要求自行購房。為此，某甲與華隆物業(yè)簽訂了《差價(jià)換房協(xié)議書》，華隆物業(yè)出資人民幣（下同）95，000元，作為某甲自行購房款，華隆物業(yè)則繼續(xù)保有浦電路房屋的承租權(quán)。協(xié)議簽訂后，華隆物業(yè)分四筆向某甲支付了95，000元，某甲已收到全款。1995年9月，華隆物業(yè)又與某經(jīng)營管理所簽訂《購房協(xié)議》，將茅臺路房屋的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給了某經(jīng)營管理所。故ＸＸ英的訴請沒有事實(shí)依據(jù)，請求法院予以駁回。

庭審中，華隆物業(yè)向原審法院提供一份協(xié)議書，該協(xié)議書載明：“1995年7月11日，某甲（乙方）與某置換公司（甲方）簽訂《差價(jià)換房協(xié)議書》，約定，乙方居住的茅臺路房屋權(quán)屬為公房，居住面積18.9平方米，經(jīng)甲方估價(jià)，乙方同意，該房價(jià)值9.5萬元。甲方提供浦電路房屋與乙方進(jìn)行交換，無差價(jià)。乙方認(rèn)為甲方提供的房屋不夠理想，要求自行購房。經(jīng)協(xié)商，甲方同意出資9.5萬元，作為乙方自行購房款。乙方自行購房的有關(guān)過渡、搬遷及今后如家庭發(fā)生矛盾和住房發(fā)生困難均與甲方無關(guān)。協(xié)議簽訂后，乙方應(yīng)在1995年7月20日之前辦妥手續(xù)搬離原處，將空房鑰匙交給甲方驗(yàn)收。”落款處有某甲的蓋章，但ＸＸ英對某甲的蓋章不認(rèn)可。華隆物業(yè)一并提供了四份房款支出憑單，載明某房地產(chǎn)總公司（華隆物業(yè)前身）于1995年7月12日、8月25日、10月12日、10月27日向某甲支付了9.5萬元，簽收人為某甲，但ＸＸ英對該簽字的真實(shí)性同樣不認(rèn)可。

原審另查明，浦電路房屋后因2002年動(dòng)遷，已全部拆除。鎮(zhèn)寧路房屋目前空置。

另經(jīng)原審查明，未查詢到某房產(chǎn)公司的工商登記資料，僅查到上海某外經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司，而該公司目前已處吊銷未注銷狀態(tài)。

審理中，原審法院與現(xiàn)鎮(zhèn)寧路房屋的管理單位某物業(yè)公司取得聯(lián)系。該公司稱，某甲確實(shí)在1995年將鎮(zhèn)寧路的房屋調(diào)配到了茅臺路XX0弄X號XX1室。并且在調(diào)配單上有注明“原房由本單位保留使用”，即由當(dāng)時(shí)的調(diào)配單位某房產(chǎn)公司保留使用。但調(diào)配后，某甲沒有搬走，此后一直與其父親居住在鎮(zhèn)寧路房屋內(nèi)，某房產(chǎn)公司沒有向某甲收回并實(shí)際使用鎮(zhèn)寧路房屋。由于某物業(yè)公司不是房屋使用權(quán)人，故其認(rèn)為也無權(quán)干涉鎮(zhèn)寧路房屋實(shí)際由誰使用。

原審認(rèn)為，公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。首先，對于本案中兩次換房過程（即鎮(zhèn)寧路房屋調(diào)換至茅臺路房屋、茅臺路房屋調(diào)換至浦電路房屋），新長寧公司、天山物業(yè)、華隆物業(yè)在房屋調(diào)換過程中操作規(guī)范，程序合法，已經(jīng)盡到審慎義務(wù)。ＸＸ英訴稱浦電路房屋不存在，新長寧公司、天山物業(yè)、華隆物業(yè)有欺詐嫌疑。盡管浦電路房屋已被拆除，但根據(jù)房地產(chǎn)登記簿記載，浦電路X8弄X號房屋的產(chǎn)權(quán)人為華隆物業(yè)的前身某房地產(chǎn)總公司，ＸＸ英稱浦電路房屋不存在依據(jù)不足。此外，根據(jù)法律規(guī)定，公有居住房屋受配人應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)向出租人辦理租賃手續(xù)，某甲在1995年7月就簽署了住房調(diào)配單（茅臺路房屋—浦電路房屋），如未辦理租賃手續(xù)，也應(yīng)為某甲本人之責(zé)任。其次，茅臺路房屋已為案外人買為產(chǎn)權(quán)房，新長寧公司、天山物業(yè)、華隆物業(yè)對茅臺路房屋既無使用權(quán)也無產(chǎn)權(quán)。ＸＸ英要求新長寧公司、天山物業(yè)、華隆物業(yè)恢復(fù)茅臺路房屋的租賃關(guān)系已無實(shí)際可能，事實(shí)上無法履行；至于ＸＸ英提出讓新長寧公司、天山物業(yè)、華隆物業(yè)恢復(fù)與茅臺路房屋同地段同價(jià)值房屋的租賃關(guān)系，由于該訴請指向不明確，茅臺路房屋同地段同價(jià)值房屋眾多，更無法確定何房屋由新長寧公司、天山物業(yè)、華隆物業(yè)管理，事實(shí)上也無法操作。即便茅臺路房屋依舊是使用權(quán)房屋，亦或是ＸＸ英確定了與茅臺路房屋同價(jià)值同地段的使用權(quán)房屋，某甲生前也已經(jīng)將茅臺路房屋調(diào)換到了浦電路房屋，新長寧公司、天山物業(yè)、華隆物業(yè)在操作過程中并無明顯過錯(cuò)，ＸＸ英要求新長寧公司、天山物業(yè)、華隆物業(yè)承擔(dān)責(zé)任依據(jù)不足，本院難以支持。

關(guān)于《差價(jià)換房協(xié)議》，如ＸＸ英堅(jiān)持認(rèn)為該協(xié)議不真實(shí)，同時(shí)也對某甲簽署的房款憑證不認(rèn)可，認(rèn)為該協(xié)議存在欺詐等行為，可另尋途徑主張權(quán)利。

原審法院審理后，依照《中華人民共和國民法通則》第五條之規(guī)定，于二〇一四年十一月二十八日作出判決：駁回ＸＸ英的訴訟請求。案件受理費(fèi)人民幣80元，因適用簡易程序，減半收取計(jì)人民幣40元，由ＸＸ英負(fù)擔(dān)。

判決后，ＸＸ英不服，上訴于本院稱，1、上訴人沒有否認(rèn)浦電路18弄有房屋且產(chǎn)權(quán)歸華隆物業(yè)的事實(shí)，而是指調(diào)配的浦電路XX弄X號XX1室房屋不存在，華隆物業(yè)也確認(rèn)X8弄X號一樓系商鋪，印證了二至六樓為住宅的事實(shí)，商鋪不可能用于公有住房調(diào)配，原審此節(jié)事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。2、從調(diào)配單顯示，1995年7月12日辦理完調(diào)配房屋審批手續(xù)，而《差價(jià)換房協(xié)議書》是1995年7月11日簽署，7月12日即領(lǐng)取了第一筆款項(xiàng)。如果浦電路房屋調(diào)配在先，某甲出售的應(yīng)是浦電路房屋，而非茅臺路房屋；如果出售茅臺路房屋在先，不可能完成浦電路房屋的調(diào)配，原審認(rèn)定自相矛盾。3、原審回避對《差價(jià)換房協(xié)議書》合法性、真實(shí)性的認(rèn)定屬事實(shí)認(rèn)定遺漏。茅臺路房屋是獨(dú)用公房，按照當(dāng)時(shí)政策法規(guī)是不能進(jìn)行使用權(quán)買賣，即使是差價(jià)換房的錢款也不能直接發(fā)放到當(dāng)事人手中。所謂另行主張也不符合法律規(guī)定。4、原審對本案中幾處異常現(xiàn)象未予查明。首先，被上訴人提交的證據(jù)原件顯示，所有某甲經(jīng)手的手續(xù)中基本都是蓋章，僅有在差價(jià)換房后領(lǐng)取現(xiàn)金時(shí)有其個(gè)人簽名，但即便是四份單據(jù)的簽名，第一張與后三張也存有不同。其次，在鎮(zhèn)寧路房屋調(diào)配至茅臺路房屋的退房單上所蓋的某甲個(gè)人印章也與《差價(jià)換房協(xié)議書》上的印章不同。上述事實(shí)的查明與本案房屋承租權(quán)是否正常流轉(zhuǎn)或滅失息息相關(guān)，被上訴人的行為致使上訴人客觀上無法行使承租權(quán)或致承租房屋的實(shí)體不存在，理應(yīng)對上訴人的損失予以恢復(fù)或賠償。請求二審撤銷原判，改判被上訴人提供與茅臺路同地段同價(jià)值的房屋恢復(fù)與上訴人辦理租賃手續(xù)或賠償上訴人承租權(quán)滅失的經(jīng)濟(jì)損失。

被上訴人新長寧公司、天山物業(yè)共同辯稱，房屋調(diào)配單上都有當(dāng)時(shí)兩個(gè)主管部門的公章，被上訴人據(jù)此辦理相關(guān)手續(xù)，程序都是符合當(dāng)時(shí)規(guī)定的，被上訴人與華隆物業(yè)沒有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，不存在審查不嚴(yán)或與華隆物業(yè)串通的情況。不同意上訴人的上訴請求，要求二審法院維持原判。

被上訴人華隆物業(yè)辯稱，上訴人長期不與某甲共同生活，并不清楚某甲的私章使用和簽名情況，上訴人對被上訴人在原審提交的證據(jù)原件上顯示某甲經(jīng)手的手續(xù)中的蓋章和簽名都不認(rèn)可，僅是上訴人的質(zhì)證意見，并沒有提供證據(jù)加以證明。某甲在生前處分了自己的承租權(quán)，致使其承租權(quán)消滅。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

經(jīng)本院審理查明，原審法院查明事實(shí)無誤，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。某甲原為鎮(zhèn)寧路房屋的承租人，在1995年2月、7月兩次經(jīng)相關(guān)公司調(diào)配房屋，由鎮(zhèn)寧路房屋調(diào)配至茅臺路房屋，又由茅臺路房屋調(diào)配至浦電路房屋，某甲先后辦理了鎮(zhèn)寧路房屋的退房手續(xù)和茅臺路房屋的退房手續(xù)。對此，從被上訴人新長寧公司、天山物業(yè)提供的相關(guān)證據(jù)原件反映，被上訴人新長寧公司、天山物業(yè)辦理的程序、手續(xù)合法。某甲取得茅臺路房屋使用權(quán)后，又與華隆物業(yè)簽訂《差價(jià)換房協(xié)議書》，從該協(xié)議內(nèi)容來看，當(dāng)時(shí)雙方確定茅臺路房屋的價(jià)值為9.5萬元，華隆物業(yè)以等價(jià)值的浦電路房屋與之交換，但某甲認(rèn)為浦電路房屋不夠理想，要求自行購房，最終某甲領(lǐng)取了9.5萬元，同時(shí)辦理了茅臺路房屋的退房手續(xù)，浦電路房屋的調(diào)配亦終止履行。此外，某甲生前從未對茅臺路房屋或浦電路房屋主張過任何權(quán)利，某甲之后仍長期居住鎮(zhèn)寧路房屋可以印證上述事實(shí)。本院認(rèn)為，被上訴人華隆物業(yè)針對上訴人的主張，提供了《差價(jià)換房協(xié)議書》和向某甲支付9.5萬元的支出憑單，且從上海市房地產(chǎn)登記資料顯示，浦電路房屋當(dāng)時(shí)的權(quán)利人為某房地產(chǎn)總公司，即變更名稱后的華隆物業(yè)。上訴人以某甲個(gè)人印章前后不同，以自己判斷的某甲簽字前后不同，以某甲辦手續(xù)時(shí)是蓋章而領(lǐng)取現(xiàn)金時(shí)是簽名，來否認(rèn)《差價(jià)換房協(xié)議書》的真實(shí)性，顯然理由不充分，證據(jù)亦不足。上訴人也沒有舉證證明，該協(xié)議內(nèi)容違反了當(dāng)時(shí)的政策法規(guī)。被上訴人華隆物業(yè)提供了證據(jù)原件，結(jié)合查明的事實(shí)，本院認(rèn)定《差價(jià)換房協(xié)議書》真實(shí)有效，且當(dāng)事人已實(shí)際履行，某甲不再享有茅臺路房屋的租賃使用權(quán)。上訴人ＸＸ英的訴請，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審法院所作判決并無不當(dāng)，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)人民幣80元，由上訴人ＸＸ英負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　孔美君

審　判　員　　鄭衛(wèi)青

代理審判員　　楊斯空

二〇一五年三月十九日

書　記　員　　強(qiáng)　穎

附：相關(guān)法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條

第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

……