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民　事　判　決　書(shū)

(2002)海中法民終字第56號(hào)

　　上訴人(原審被告)：中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司?？谵k事處，住所地?？谑袊?guó)貿(mào)大道47號(hào)申亞大廈13層。
　　法定代表人：葛沖，總經(jīng)理。
　　委托代理人：黃俊華，該辦事處項(xiàng)目經(jīng)理。
　　委托代理人：呂邵雙，該辦事處職員。
　　被上訴人(原審原告)：梁仁義，男，1959年1月15日出生，漢族，海南省昌隆進(jìn)出口貿(mào)易總公司職工，住?？谑袡C(jī)場(chǎng)西路昌隆酒店。
　　委托代理人：趙啟君，海南天澤律師事務(wù)所律師。
　　原審被告：海南省昌隆進(jìn)出口貿(mào)易總公司，住所地?？谑袡C(jī)場(chǎng)西路昌隆酒店。
　　法定代表人：馬家仁，總經(jīng)理。
　　委托代理人：肖志，該司部門(mén)經(jīng)理。
　　委托代理人：黃開(kāi)源，該司職員。
　　上訴人中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司海口辦事處因房屋抵押侵權(quán)糾紛一案，不服?？谑行氯A區(qū)人民法院(2001)新民初字第496號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院于2002年2月1日立案受理后，依法指定審判員胡曙光擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員蔡紅曼、李燕組成合議庭，共同負(fù)責(zé)對(duì)本案進(jìn)行審理。現(xiàn)經(jīng)合議庭評(píng)議，本案已審理終結(jié)。
　　原審判決認(rèn)定，被上訴人與原審被告簽訂的《?？谑泄凶》抠I(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》意思表示真實(shí)，未違反國(guó)家法律規(guī)定，為有效合同。被上訴人系根據(jù)海南省商貿(mào)廳和?？谑凶》恐贫雀母镛k公室的有關(guān)文件規(guī)定，參加原審被告公司房改的。被上訴人所購(gòu)買(mǎi)的?？谑心蠈毬?8號(hào)昌隆公寓401房應(yīng)屬房改房，而房改房的銷(xiāo)售對(duì)象是特定的，即其只能是原審被告公司內(nèi)部在職職工或者離退休職工，公房房改不同于一般的商品房買(mǎi)賣(mài)，原審被告雖有“昌隆公寓”的房產(chǎn)總證，但自被上訴人以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)該房并付清全部購(gòu)房款后，其產(chǎn)權(quán)已歸被上訴人所有。原審被告明知“昌隆公寓”已進(jìn)行房改并出售給其職工，但卻隱瞞此真實(shí)情況，使南航農(nóng)行在違背真實(shí)意思的情況下，與其簽訂《抵押擔(dān)保借款合同》，同意其以“昌隆公寓”作為借款的抵押擔(dān)保，其行為顯屬民事欺詐行為，故其與南航農(nóng)行簽訂的《抵押擔(dān)保借款合同》中約定的涉及被上訴人房屋部分的抵押擔(dān)保條款無(wú)效，即雙方之間設(shè)定的抵押擔(dān)保關(guān)系無(wú)效。南航農(nóng)行對(duì)抵押擔(dān)保物未盡謹(jǐn)慎的審查義務(wù)，冒然同意原審被告將其用于抵押擔(dān)保，其本身對(duì)于造成上述抵押擔(dān)保條款無(wú)效也有過(guò)錯(cuò)。上訴人辯稱(chēng)抵押擔(dān)保關(guān)系有效及本案訴訟方式錯(cuò)誤的抗辯理由不能成立，不予支持。原審法院據(jù)此判決：原審被告與原中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行海南省分行南航支行于1997年12月3日簽訂的《抵押擔(dān)保借款合同》中約定的涉及被上訴人房屋部分的抵押擔(dān)保條款(即抵押擔(dān)保關(guān)系)無(wú)效。
　　上訴人上訴稱(chēng)：本案被上訴人在“抵押擔(dān)保借款合同”簽訂時(shí)是原審被告昌隆公司的中層管理干部，對(duì)原審被告與上訴人簽訂“抵押擔(dān)保借款合同”將房屋抵押，被上訴人應(yīng)當(dāng)知道。對(duì)自己的權(quán)利被侵犯，被上訴人在長(zhǎng)達(dá)四年的時(shí)間內(nèi)未依法主張權(quán)利，已喪失了勝訴權(quán)。根據(jù)合同法規(guī)定，一方以欺詐手段訂合同，只有受損害方才有權(quán)請(qǐng)求撤銷(xiāo)，即使昌隆公司存在欺詐，也只有作為農(nóng)行南航支行及其權(quán)利繼承人的上訴人才有權(quán)在法定期限內(nèi)請(qǐng)求法院變更或撤銷(xiāo)。原審被告與農(nóng)行南航支行簽訂的“抵押擔(dān)保借款合同”是雙方的真實(shí)意思表示，南航支行訂合同時(shí)盡到了謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，抵押物權(quán)利證書(shū)真實(shí)，雙方又辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，上訴人對(duì)抵押的房屋有優(yōu)先受償權(quán)。被上訴人與原審被告之間只是債務(wù)糾紛，故請(qǐng)求二審依法改判，確認(rèn)合同中涉及到被上訴人房屋部分的抵押擔(dān)保條款有效。
　　上訴人二審提交“?？谑新毠べ?gòu)買(mǎi)公有住房計(jì)算表”以證實(shí)被上訴人在原審被告與農(nóng)行南航支行簽訂“抵押擔(dān)保借款合同”時(shí)系原審被告的中層管理干部，對(duì)上述所涉房屋的抵押情況明知而未有異議。
　　被上訴人答辯稱(chēng)：被上訴人與原審被告昌隆公司就出賣(mài)職工住房進(jìn)行房改，并交清了全部購(gòu)房款，且房子在此前一直使用至今，被上訴人對(duì)于房屋系物權(quán)關(guān)系而非債權(quán)關(guān)系。上訴人與原審被告惡意串通，明知是職工的房改房而用來(lái)抵押貸款，侵害了被上訴人的權(quán)益，且原審被告沒(méi)有處分權(quán)而處理被上訴人財(cái)產(chǎn)，故上述抵押擔(dān)保無(wú)效。上訴人以被上訴人曾是昌隆公司中層管理干部而推斷被上訴人知道抵押借款的情況，這一推斷沒(méi)有根據(jù)。被上訴人直至2001年才知道權(quán)利被侵害，故本案未超訴訟時(shí)效。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。
　　被上訴人二審未有新的證據(jù)提交。
　　原審被告海南省昌隆進(jìn)出口貿(mào)易總公司陳述稱(chēng)：本公司向南航農(nóng)行借款所抵押的房屋確屬被上訴人購(gòu)買(mǎi)的房改房，南航農(nóng)行對(duì)此是明知的。當(dāng)時(shí)將職工房改房抵押給上訴人貸款，是以貸還舊，為償還該筆貸款，本公司多次與農(nóng)行磋商，愿意以其它財(cái)產(chǎn)抵償所欠上訴人的債務(wù)。
　　原審被告二審未有新的證據(jù)提交。
　　法庭圍繞雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題，查明事實(shí)如下：
　　一、1996年4月28日，原審被告海南省昌隆進(jìn)出口貿(mào)易總公司分別向海南省商業(yè)貿(mào)易廳和?？谑凶》恐贫雀母镛k公室申請(qǐng)將本公司公有住房104套向本公司職工出售。同年6月20日，經(jīng)批準(zhǔn)同意原審被告出售104套房屋，合計(jì)建筑面積8763．27平方米。期間，1996年6月14日，作為原審被告職工的被上訴人梁仁義與原審被告訂立了“公有住房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)”，由原審被告將座落于?？谑心蠈毬?即機(jī)場(chǎng)西橫路)38號(hào)“昌隆公寓”401房(1990年即以公房入住)以84283元的價(jià)格出售于被上訴人，所購(gòu)買(mǎi)的房屋為100％產(chǎn)權(quán)。簽約后，被上訴人向原審被告付清了購(gòu)房款，但原審被告未將房屋產(chǎn)權(quán)證辦至被上訴人名下。1997年12月，原審被告向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行海南省分行南航支行(下稱(chēng)南航農(nóng)行)申請(qǐng)貸款310萬(wàn)元，原審被告以南寶路38號(hào)昌隆公寓樓作抵押，雙方為此辦理了該公寓樓抵押的他項(xiàng)權(quán)利登記手續(xù)。同月3日，雙方簽訂了“抵押擔(dān)保借款合同”，約定南航農(nóng)行向原審被告發(fā)放貸款310萬(wàn)元，用于付結(jié)匯差價(jià)，期限自1997年12月3日至1998年6月3日，月息7．0125‰，原審被告以“昌隆公寓”樓作為借款的抵押物。簽約當(dāng)日，南航農(nóng)行即向原審被告發(fā)放310萬(wàn)元貸款。1998年6月3日，借款期滿，原審被告申請(qǐng)展期至1998年12月3日，獲準(zhǔn)。后原審被告未依約還本付息。2000年6月，原審被告所貸310萬(wàn)元被中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行海南省分行作為不良貸款剝離，由上訴人收購(gòu)，其債權(quán)由上訴人承接并行使債權(quán)人的一切權(quán)利。2001年5月被上訴人得知原審被告已將包括被上訴人在內(nèi)的“昌隆公寓”樓整棟抵押給南航農(nóng)行貸款310萬(wàn)元，致使其無(wú)法辦理房產(chǎn)證，侵犯其合法權(quán)益，遂將案訴至原審法院，請(qǐng)求確認(rèn)抵押擔(dān)保無(wú)效。
　　上述事實(shí)，有單位出售公有住房申請(qǐng)表、?？谑泄凶》抠I(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)、收款收據(jù)、房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋抵押貸款合同、房屋他項(xiàng)權(quán)證、借款借據(jù)、收購(gòu)不良資產(chǎn)協(xié)議以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)在案為憑，經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證無(wú)異議，法庭予以認(rèn)定。
　　二、被上訴人承認(rèn)原審被告與南航農(nóng)行簽訂“抵押擔(dān)保借款合同”時(shí)其為原審被告的中層管理干部，但否認(rèn)明知前述簽約的情況而無(wú)異議。因上訴人并無(wú)其他證據(jù)證實(shí)，且兩者間并無(wú)法律上的關(guān)聯(lián)，法庭對(duì)上訴人所提上述證據(jù)的證據(jù)效力不予確認(rèn)。
　　本院根據(jù)查明的事實(shí)，處理意見(jiàn)如下：
　　被上訴人與昌隆公司簽訂“海口市公有住房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)”意思表示真實(shí)，未違反國(guó)家法律規(guī)定，為有效合同。被上訴人依據(jù)房改政策規(guī)定所購(gòu)買(mǎi)的海口市南寶路38號(hào)昌隆公寓401房屬于職工房改房，被上訴人以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)該房并付清全部購(gòu)房款后，房屋產(chǎn)權(quán)已歸其所有。原審被告昌隆公司明知昌隆公寓樓已經(jīng)進(jìn)行房改并已出售給本單位的職工，但卻隱瞞此真實(shí)情況，以其不具有產(chǎn)權(quán)的該公寓樓作為借款的抵押擔(dān)保物，昌隆公司的行為侵犯了房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第113條第一款規(guī)定：“以自己不享有所有權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)作抵押物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押無(wú)效”，根據(jù)該條規(guī)定，昌隆公司與南航農(nóng)行簽訂的《抵押擔(dān)保借款合同》中所設(shè)定的涉及被上訴人房屋部分的抵押擔(dān)保關(guān)系應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。被上訴人作為權(quán)利被侵害的第三人，其具有請(qǐng)求確認(rèn)該抵押關(guān)系無(wú)效的請(qǐng)求權(quán)。至于訴訟時(shí)效問(wèn)題，應(yīng)從被上訴人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，而上訴人未能舉出有效證據(jù)證明被上訴人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之日已超過(guò)兩年的期限，故被上訴人的訴訟時(shí)效的起算日期應(yīng)從其主張權(quán)利時(shí)起算，因此，被上訴人的主張并未超過(guò)訴訟時(shí)效。綜上，上訴人上訴請(qǐng)求確認(rèn)該抵押擔(dān)保有效缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，其理由不能成立，本院不予采納。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。
　　依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　胡曙光   　 
審　判　員　蔡紅曼   　 
審　判　員　李　燕  

　 
二○○二年四月二十九日

書(shū)　記　員　何　芳