——建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成識(shí)別與合理限制 

基本案情 

陸某某訴稱，上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)滬南路XXXX弄XXX號房屋為其私有產(chǎn)權(quán) 房，由某物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。陸某某自2005年9月辦理入住手續(xù)至今已 超過六年，某物業(yè)公司疏于管理，從未清掃屋面，疏通管道，以至屋面垃圾堵 塞下水道而無人知曉。2011年8月11日大雨，雨水從屋頂沖入陸某某屋內(nèi)，貫通 四至一樓，最終造成一樓積水8厘米之深。陸某某報(bào)修，某物業(yè)公司到現(xiàn)場時(shí)積 水時(shí)間已超過一小時(shí)。維修人員不敢上屋頂疏通管道，反由陸某某自行上屋頂 疏通。事后，陸某某多次要求協(xié)商解決，某物業(yè)公司對此不予理睬。陸某某遂 起訴請求：判令某物業(yè)公司賠償各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)損失78830元及精神損失費(fèi)10000元 ，并要求某物業(yè)公司承擔(dān)案件訴訟費(fèi)用。 

法院經(jīng)審理查明，案涉建筑區(qū)劃是由商品住宅樓和別墅所組成的某花園小 區(qū)。陸某某為該小區(qū)一戶之業(yè)主，其所有的房屋類型為聯(lián)列住宅，屬四戶一體 的聯(lián)棟縱切式連體別墅，各戶均有獨(dú)立的出入口與上下樓梯，房屋外部無其他 通道可通往屋頂平臺(tái)。某物業(yè)公司是本案糾紛發(fā)生時(shí)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，其與小區(qū)開發(fā)商于2003年12月就該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)事宜共同簽訂了《某花園 小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)合同》(以下簡稱《物業(yè)服務(wù)合同》)。 《物業(yè)服務(wù)合同》就“委托管理事項(xiàng)”部分約定，共用設(shè)施、設(shè)備的維修 、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明 、樓道消防設(shè)施設(shè)備、安全監(jiān)控、水箱、水景處理設(shè)備等(第五條)；公共設(shè)施 和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、污 水柵欄井、泵房、自行車庫、停車場、配電間等(第六條)；業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，某物業(yè)公 司須接受委托并合理收費(fèi)(第十四條)。該合同就“物業(yè)服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)”部分約 定，物業(yè)公司必須按照下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)：……3、房屋及公共設(shè)施、設(shè) 備的維修、養(yǎng)護(hù)：按規(guī)定定期、定人保養(yǎng)、維修；設(shè)備維修及時(shí)率100%(第二十 條)。該合同就“違約責(zé)任”部分約定，物業(yè)公司違反該合同第五章的約定，不 能完成目標(biāo)，造成經(jīng)濟(jì)損失的應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償(第二十八條)。

2011年8月11日18時(shí)許，突降暴雨，陸某某戶因房屋下水道堵塞，雨水從屋 頂天溝溢進(jìn)陸某某戶閣樓，并從其閣樓向下流至三層、二層、底層，導(dǎo)致陸某 某戶房屋底層墻面，二層、三層、閣樓層木地板，三層墻面、平頂裝修以及樓 梯間踏步面板等部位及部分家具、電器等物品受損。陸某某發(fā)現(xiàn)房屋進(jìn)水后 ，立即向某物業(yè)公司報(bào)修，因維修人員在他處搶修，故在陸某某報(bào)修約一小時(shí) 后至陸某某房屋處，并于次日上午完成對其房屋的清理工作。事后，陸某某要 求某物業(yè)公司賠償未果，遂訴至法院。 

一審中，根據(jù)陸某某的申請，一審法院委托上海房屋質(zhì)量檢測站對陸某某 戶的房屋裝修損壞與滲漏水間是否存在因果關(guān)系進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：系爭房屋 部分房間裝修受潮損壞情況屬實(shí)，并具體界定了損壞范圍且提出了修繕建議。 陸某某為此支付了鑒定費(fèi)10000元。后一審法院又根據(jù)陸某某的申請，委托上海 某測量師事務(wù)所有限公司對其房屋受損后的修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行了工程審價(jià)，結(jié)論為 ：根據(jù)前述鑒定意見中的修繕建議，陸某某戶受損后修復(fù)費(fèi)用的裝修部分為 29358元。陸某某為此支付工程審價(jià)費(fèi)2365元，差旅費(fèi)200元。 上海市浦東新區(qū)人民法院于2013年1月7日作出（2012）浦民一（民）初字 第2939號民事判決：駁回陸某某的訴訟請求。宣判后，陸某某不服提起上訴。 

上海市第一中級人民法院于2013年12月10日作出（2013）滬一中民二（民）終 字第637號民事判決：一、維持一審判決；二、某物業(yè)公司于判決生效之日起十 日內(nèi)一次性給付上訴人陸某某3000元。陸某某不服向檢察機(jī)關(guān)申請監(jiān)督，上海 市人民檢察院對本案提起抗訴。上海市高級人民法院于2015年4月30日作出 （2014）滬高民一（民）再提字第14號民事判決：一、撤銷一、二審判決；二 、某物業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性賠償陸某某人民幣29，500元。 三、陸某某在原審時(shí)的其余訴訟請求不予支持。

裁判理由 

法院生效裁判認(rèn)為，首先案涉建筑區(qū)劃在本案系爭糾紛發(fā)生時(shí)尚未成立物 業(yè)業(yè)主委員會(huì)，因此根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用 法律若干問題的解釋》之規(guī)定，《物業(yè)服務(wù)合同》對某物業(yè)公司與陸某某均有 法律效力。其次，鑒于《物業(yè)服務(wù)合同》第五、二十、二十八條之約定已明確 某物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對本案系爭的共用的落水管道等設(shè)施予以定期、定人保養(yǎng)和維 修，不能完成目標(biāo)，造成經(jīng)濟(jì)損失的應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。因此，冠誠公司自陸某 某2005年入住該小區(qū)以來從未對系爭共用屋頂及落水管進(jìn)行過清理、疏通，顯 已違反其合同約定的義務(wù)。故陸某某戶于2011年8月因大雨而導(dǎo)致的系爭落水管 堵塞、滲水所造成的室內(nèi)裝修損失及相關(guān)物品損失理應(yīng)依約由某物業(yè)公司予以 賠償。原一審認(rèn)定系爭堵塞的落水管屬陸某某戶專有，與事實(shí)不符；原二審法 院雖改認(rèn)該系爭落水管系屬共有部分，但基于須經(jīng)過陸某某戶才能到達(dá)該管道 的事實(shí)而認(rèn)為本案物業(yè)公司無主動(dòng)履行合同約定的定期保養(yǎng)、清理義務(wù)，與《 物業(yè)服務(wù)合同》相關(guān)約定不符，亦不利于督促物業(yè)管理企業(yè)更好地履行管理職 責(zé)，對此一并予以糾正。最后，至于某物業(yè)公司依約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任范圍 ，結(jié)合原一審法院委托鑒定的工程審價(jià)、雙方當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證情況，酌定 陸某某可得賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失數(shù)額為29500元。

裁判要旨 

1.人民法院在區(qū)分認(rèn)定建筑物區(qū)分所有權(quán)中的“專有部分專有權(quán)”與“共 有部分共有權(quán)”時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確如下的識(shí)別規(guī)則：第一，在物權(quán)歸屬上，兩者存 在非此即彼的邏輯關(guān)系；第二，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾 紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第一款所規(guī)定的三項(xiàng)“專有部分 (專有權(quán))”的識(shí)別要素中，“構(gòu)造上的獨(dú)立性”和“使用上的獨(dú)立性”應(yīng)當(dāng)進(jìn) 一步明確為“專有部分”的實(shí)質(zhì)要件，而“能夠登記”則是形式要件；第三 ，能夠全部滿足上述實(shí)質(zhì)要件和形式要件的某項(xiàng)建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)客體 ，當(dāng)屬專有部分；若僅因未獲明確登記但卻已符合實(shí)質(zhì)要件的某項(xiàng)建筑物區(qū)分 所有權(quán)的物權(quán)客體，亦可基于不動(dòng)產(chǎn)附合等其他物權(quán)規(guī)則而構(gòu)成《最高人民法 院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條 第二款中所規(guī)定的“專有部分的組成部分”。 2.建筑物區(qū)分所有權(quán)中“人法”屬性的業(yè)主成員權(quán)可得通過集中行使而依 法合理限制其“物法”層面的特定業(yè)主專有權(quán)的部分權(quán)能或內(nèi)容。人民法院在 依法審查上述對業(yè)主專有權(quán)限制的合理性時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確如下的裁判規(guī)則：第一 ，限制的有限性。業(yè)主成員權(quán)對特定業(yè)主專有權(quán)的限制應(yīng)當(dāng)是有限度的，我國 并不存在所謂的“建筑物區(qū)分所有權(quán)的剝奪制度”。第二，限制的合理幅度。 業(yè)主成員權(quán)對特定業(yè)主專有權(quán)的限制幅度一般可得略高于傳統(tǒng)民法上不動(dòng)產(chǎn)相 鄰關(guān)系或者物權(quán)共有規(guī)則之于所有權(quán)上的制約力度。第三，司法審查的具體法 律適用。我國物權(quán)法對于專有權(quán)受成員權(quán)不當(dāng)限制的特定業(yè)主提供的救濟(jì)途徑 明確區(qū)分了內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系：對于前者，人民法院應(yīng)當(dāng)以決議行為的撤銷 權(quán)規(guī)則作為適法根據(jù)；對于后者，則應(yīng)當(dāng)以物業(yè)服務(wù)合同等相應(yīng)約款的效力審 查規(guī)則作為裁判規(guī)范。 

關(guān)聯(lián)索引 

《中華人民共和國民法典》第285條（本案適用的是2007年10月1日施行的 《中華人民共和國物權(quán)法》第82條） 

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問 題的解釋》第2條 

一審：上海市浦東新區(qū)人民法院（2012）浦民一（民）初字第2939號民事 判決（2013年1月7日）

二審：上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第637號民 事判決（2013年12月10日） 

再審：上海市高級人民法院（2014）滬高民一（民）再提字第14號民事判 決（2015年4月30日）