基本案情

　　2003年4月29，鄒克友與張守忠簽訂一份樓基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，約定張守忠將位于日照市東港區(qū)安東衛(wèi)街道東街（后更名為“日照市嵐山區(qū)安東衛(wèi)街道東街”，以下分別簡稱“東港安東衛(wèi)東街”、“嵐山安東衛(wèi)東街”）的一處拆遷補(bǔ)償置換的樓基地（土地性質(zhì)為集體所有制土地），以56 900元的價格轉(zhuǎn)讓給外村村民鄒克友，協(xié)議載明款項(xiàng)當(dāng)面付清，張守忠的同村村民周同業(yè)作為證明人在協(xié)議書上簽字。之后該處樓基地一直閑置，鄒克友未在上面建設(shè)房屋。2013年，因未能辦理樓房建設(shè)手續(xù)，嵐山安東衛(wèi)東街居委將該樓基地收回，并向張守忠補(bǔ)償位于日照市嵐山區(qū)安東衛(wèi)街道鳳凰山社區(qū)7號樓西單元102室的安置房一處。鄒克友認(rèn)為，其已受讓了樓基地，因此，基于該樓基地補(bǔ)償?shù)纳鲜霭仓梅繎?yīng)歸其所有。因與張守忠就安置房的歸屬問題協(xié)商不成，鄒克友遂起訴至本院，要求張守忠返還購買樓基地的款項(xiàng)56 900元，并賠償其因此所遭受的損失

　　庭審中，張守忠辯稱，1、涉案樓基地系本村村委按照統(tǒng)一規(guī)劃分配的宅基地，依法不得買賣，雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反法律規(guī)定；2、雙方已于2004年通過證明人周同業(yè)（已去世）辦理了退還樓基地的事宜，被告向鄒克友支付60 000元作為補(bǔ)償，鄒克友將樓基地返還給被告，并提交有“周同業(yè)”簽字的收到條（復(fù)印件）一張，內(nèi)容為：“收到張守忠一次性買回樓基款陸萬元60 000元，經(jīng)辦人：周同業(yè)，2004年9月15日”，并加蓋“中共日照市嵐山區(qū)安東衛(wèi)街道東街居總支部委員會”公章及嵐山安東衛(wèi)東街居委主任石光華的私人印章。經(jīng)法院調(diào)查核實(shí)，石光華表示未經(jīng)手辦理此事，且在當(dāng)時還沒有收到條所加蓋的黨支部的章。在法院要求繼續(xù)核實(shí)該收到條時，張守忠稱原件已經(jīng)丟失。經(jīng)對比，收到條與雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書上周同業(yè)的簽名差別較大。

　　裁判結(jié)果

　　山東省日照市嵐山區(qū)人民法院生效裁判認(rèn)為，涉案樓基地所占土地性質(zhì)系集體所有土地，且張守忠取得該樓基地系基于原宅基地及房屋重新規(guī)劃、拆遷后的補(bǔ)償利益，其性質(zhì)等同于宅基地。張守忠將該樓基地轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的鄒克友，違反了我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，法院依法確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，鄒克友不能取得涉案樓基地的使用權(quán)。

　　張守忠提交的收到條，上面加蓋的公章在2004年9月15日尚不存在，且與轉(zhuǎn)讓協(xié)議上周同業(yè)的簽名差別較大，另一簽章人亦否認(rèn)經(jīng)手此事，在該份收到條存有諸多疑點(diǎn)的情形下，張守忠以丟失為由無法提供原件，致使無法進(jìn)一步辨別證據(jù)的真?zhèn)?，?yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果，法院對該收到條不予采信，對張守忠據(jù)此主張的雙方已解除合同，并通過周同業(yè)返還60 000元的事實(shí)，不予認(rèn)定。因無效合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。張守忠應(yīng)向鄒克友返還購買樓基地款56 900元。

　　張守忠明知涉案樓基地依法不能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員仍進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；作為日常生活大宗交易，鄒克友在未確認(rèn)土地性質(zhì)的情況下即購買涉案樓基地，雙方對于合同無效均有過錯。張守忠在雙方轉(zhuǎn)讓行為歷經(jīng)十余載，涉案樓基地升值并存有巨大利益后，才以違反法律規(guī)定為由主張合同無效，雖然符合法律規(guī)定，但從道義、情感角度而言，屬于典型的違反誠實(shí)信用原則。因此，裁判張守忠以轉(zhuǎn)讓款為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率賠償張守忠損失。

　　典型意義

　　近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，城市近郊的土地持續(xù)增值，涉及上述區(qū)域的房屋買賣、宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛迅猛增長。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定及國家政策，宅基地等集體所有土地使用權(quán)帶有很強(qiáng)的社會保障功能，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部享有、流轉(zhuǎn)；否則，一律無效。但在實(shí)踐中，違法流轉(zhuǎn)大量存在，若雙方正常履約，這種違法現(xiàn)象也“合理”地存在著，并無其他部門監(jiān)管。但糾紛一旦進(jìn)入法院，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效毋庸置疑。轉(zhuǎn)讓被判無效后，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。在司法實(shí)踐中，通常對于無效合同損失賠償?shù)奶幚硪彩恰案鞔蛭迨蟀濉?。但是對于近年來基層司法?shí)踐中屢見不鮮的涉及集體所有土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓糾紛案件，如果機(jī)械地適用法律條文，不僅讓失信的行為人堂而皇之地獲取法外利益，也不利于在社會上弘揚(yáng) “誠信”的社會主義核心價值觀。

　　誠實(shí)信用是人們社會經(jīng)濟(jì)活動的基本道德準(zhǔn)則，也是社會主義核心價值觀的重要內(nèi)容。而誠實(shí)信用原則作為民法的一項(xiàng)基本原則，它要求民事主體在民事活動中要恪守諾言、誠信不欺，不因追求個人利益而損害社會或他人利益，這是以道德規(guī)范為基本內(nèi)容的法律原則。有些糾紛，從法律與道德角度來看，結(jié)論可能截然相反，正如本案糾紛。轉(zhuǎn)讓人可以冠冕堂皇地以“法律規(guī)定”為由實(shí)施違反誠信的行為，作為深受中國傳統(tǒng)道德規(guī)范影響的受讓人及社會大眾，當(dāng)然難以接受。正因?yàn)槿绱?，法官在處理該類糾紛時，需要在堅持法律規(guī)定的前提下，適當(dāng)引入道德、風(fēng)俗等規(guī)范，讓“無情”的法律與“有情”的道德規(guī)范結(jié)合，實(shí)現(xiàn)情、法、理在司法判決中融合。在本案中，法官根據(jù)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，確認(rèn)涉案樓基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效；與此同時，引入誠信原則，在合理的限度內(nèi)彌補(bǔ)受讓人的損失，讓失信人承擔(dān)一定的法律制裁。如此，既能有效地平衡雙方的利益，也有助于培養(yǎng)社會公眾的誠信觀念。這也是在審判實(shí)踐中培育和踐行社會主義核心價值觀的良好體現(xiàn)。