案外人執(zhí)行異議書

案外異議人：某某省農(nóng)牧漁業(yè)廳駐北京聯(lián)絡(luò)處（以下簡稱“駐京聯(lián)絡(luò)處”）住所地：北京市朝陽區(qū)左家莊二區(qū)儒林苑A座3xx號

負責人：金某某 主任         聯(lián)系電話

申請執(zhí)行人：中國建設(shè)銀行股份有限公司北京朝陽支行（以下簡稱“建行朝陽支行”）

被執(zhí)行人：北京市金陛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“金陛房地產(chǎn)公司”）

建行朝陽支行申請強制執(zhí)行金陛房地產(chǎn)公司一案中，朝陽區(qū)人民法院誤將案外異議人的財產(chǎn)，當作被執(zhí)行人的財產(chǎn)予以執(zhí)行。異議人依法提出本執(zhí)行異議。

請求事項

請求朝陽區(qū)人民法院確認對儒林苑A座3xx查封拍賣無效，依法撤銷[(2005)朝執(zhí)字第9219號]民事裁定書，并返還異議人的財產(chǎn)。

事實與理由

2004年6月份，駐京聯(lián)絡(luò)處在網(wǎng)上查到金陛房地產(chǎn)公司開發(fā)的儒林苑樓盤，該商品房有北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的銷售證號，“京房內(nèi)證字748號"，土地使用權(quán)號：京市朝基國用(2005)字第10041。土地使用權(quán)出讓合同號(土地使用權(quán)劃撥批準文件號)(劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號)為京(地)出(臺)字(2000)第477號。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號：98-規(guī)建字一1 807，施工許可證號：京建開字(2000)第0468號。

經(jīng)查實無誤后，2004年7月30日駐京聯(lián)絡(luò)處與金陛房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買其開發(fā)的北京朝陽區(qū)左家莊二區(qū)儒林苑A座302商品房，建筑面積180平方米，房屋總價款135萬，簽約當天駐京聯(lián)絡(luò)處支付購房款人民幣134萬，金陛房地產(chǎn)公司當天即向駐京聯(lián)絡(luò)處交付了該商品房，余款1萬元已于04年8月20日現(xiàn)金繳納。在住進儒林苑A座302房的2年零4個月中，駐京聯(lián)絡(luò)處多次發(fā)公函，并口頭追問金陛房地產(chǎn)公司何時能辦理房產(chǎn)證，金陛房地產(chǎn)公司解釋還要等些時間，并解釋說很多房屋都在2年后辦理房產(chǎn)證的，事實也確實如此

2005年8月金陛房地產(chǎn)公司因與建行朝陽支行保證合同一案，被法院判令清償建設(shè)銀行北京分行朝陽支行貸款9000余萬元，因金陛房地產(chǎn)公司拒不履行法院判決，2006年底朝陽區(qū)人民法院整體查封金陛房地產(chǎn)公司名下的儒林苑16號樓、18號樓。駐京聯(lián)絡(luò)處購買的儒林苑A座302商品房位于儒林苑18號樓，被朝陽區(qū)人民法院無辜查封。駐京聯(lián)絡(luò)處當即向法院提出交涉，經(jīng)辦法官嚴兵明確答復(fù)我們買賣合同有效，整體查封對我們的權(quán)益會進行保護。當時北京各媒體報道也說明整體拍賣對已經(jīng)購房者沒影響。

2007年8月21日朝陽區(qū)人民法院委托中拍在線拍賣公司整體拍賣儒林苑16號樓、18號樓。通過競拍，北京新銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“新銳房地產(chǎn)公司”）取得儒林苑16號樓、18號樓整體產(chǎn)權(quán)。競拍成功后，新銳房地產(chǎn)公司多次要求駐京聯(lián)絡(luò)限期騰房。駐京聯(lián)絡(luò)處合法購買的房產(chǎn)被當做被執(zhí)行人金陛房地產(chǎn)公司財產(chǎn)拍賣，駐京聯(lián)絡(luò)處合法權(quán)益受到侵犯。

駐京聯(lián)絡(luò)處請求朝陽區(qū)人民法院確認對儒林苑A座302查封拍賣無效，并對案外異議人駐京聯(lián)絡(luò)處財產(chǎn)執(zhí)行回轉(zhuǎn)。理由如下：

一、駐京聯(lián)絡(luò)處2004年7月30日從金陛房地產(chǎn)公司合法購買儒林苑A座302，總房款135萬已經(jīng)支付完畢，房屋交付使用多年，且駐京聯(lián)絡(luò)處在購房時并未對金陛房地產(chǎn)公司提供過任何擔保。根據(jù)最高人民法院2004年11月4日發(fā)布了法釋[2004]15號《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。駐京聯(lián)絡(luò)處購買的儒林苑18號樓2單元302室已付清全款，且交付使用多年，駐京聯(lián)絡(luò)處也無過錯，據(jù)此，朝陽區(qū)人民法院對該處房產(chǎn)查封拍賣違法。

二、根據(jù)最高人民法院公布的《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》明確“尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)”不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。最高人民法院副院長李國光指出，根據(jù)這個規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)的話，購房人已經(jīng)購買的房屋，即便購房人沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但只要房屋已經(jīng)實際交付給購房人的，房屋就不再屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，業(yè)主仍然擁有對所購房屋的所有權(quán)。也就是說金陛房地產(chǎn)公司即使破產(chǎn)的情況下，駐京聯(lián)絡(luò)處已經(jīng)購買的房屋都不受影響，何況金陛房地產(chǎn)公司并未破產(chǎn)。

三、從公開資料獲悉，類似案件其他法院在處理時均有效保護已購房人的合法利益。

1、廣州市200戶業(yè)主購買廣東華僑房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的廣州大道南米蘭苑商品房，60戶業(yè)主幾乎付清全款，因開發(fā)商原因未取得產(chǎn)權(quán)證，后因華僑房產(chǎn)開發(fā)公司拖欠銀行貸款，該60戶業(yè)主房產(chǎn)遭到廣州中級法院查封，險些被拍賣。該60戶業(yè)主第一時間向廣州中級法院提出了執(zhí)行異議，并且申請中止執(zhí)行，經(jīng)多方上訪和協(xié)調(diào)，最后廣州中院停止對無辜業(yè)主購得房產(chǎn)的查封拍賣。

2、惠州市60戶業(yè)主購買華齡工業(yè)房產(chǎn)(惠州)有限公司金山城小區(qū)11號樓商品房，50多戶業(yè)主入住3年，一直沒有拿到房產(chǎn)證，因開發(fā)商欠銀行貸款，上述50戶業(yè)主房產(chǎn)遭到法院查封，此事經(jīng)惠州市房產(chǎn)管理局等部門的協(xié)調(diào)，法院已暫停對該棟樓的拍賣。業(yè)主、開發(fā)商、債權(quán)人已達成初步協(xié)議，尚未一次性購房的業(yè)主可一次性以8.8折的優(yōu)惠付清房款，在開發(fā)商還完欠債權(quán)方的360多萬元后，解除11號樓的抵押，半年內(nèi)給業(yè)主們辦理房產(chǎn)證。

　　綜上所述，駐京聯(lián)絡(luò)處是案外人，貴院將駐京聯(lián)絡(luò)處的財產(chǎn)予以執(zhí)行，明顯錯誤。特依《民事訴訟法》第 條的規(guī)定，提出異議，請立即中止對上述財產(chǎn)的執(zhí)行，并執(zhí)行回轉(zhuǎn)，切實維護異議人的合法權(quán)益。

　　此致

北京市朝陽區(qū)人民法院

　　　　　　　　　　　　　　　　　　異議人（蓋章）

年   月   日

附：證據(jù)    份