北京市高級(jí)人民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2021）京民終262號(hào)

上訴人（原審原告）：唐山大唐鳳凰園餐飲娛樂(lè)有限公司，住所地河北省唐山市唐山路北區(qū)新華西道63號(hào)。

法定代表人：董瑞平，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：徐倩，女，唐山大唐鳳凰園餐飲娛樂(lè)有限公司職員。

被上訴人（原審被告）：王遵會(huì)，女，1972年5月12日出生，漢族，住天津市濱海新區(qū)。

委托訴訟代理人：牛彩紅，北京法慈律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙軼婧，北京法慈律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

原審第三人：王靜，女，1982年4月4日出生，滿(mǎn)族，住河北省唐山市路南區(qū)。

上訴人唐山大唐鳳凰園餐飲娛樂(lè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鳳凰園公司）因與被上訴人王遵會(huì)、原審第三人王靜案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服北京市第二中級(jí)人民法院（2020）京02民初345號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月2日立案后依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人鳳凰園公司的委托訴訟代理人徐倩、被上訴人王遵會(huì)的委托訴訟代理人牛彩紅、原審第三人王靜到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

鳳凰園公司上訴請(qǐng)求：1.依法撤銷(xiāo)一審判決，改判解除在（2019）京02執(zhí)988號(hào)執(zhí)行案件中對(duì)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣南2路74號(hào)院3號(hào)樓17層1單元2001號(hào)房屋的查封措施，并停止對(duì)該房屋的執(zhí)行；2.依法判決本案訴訟費(fèi)用由王遵會(huì)承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審判決認(rèn)定的“鳳凰園公司對(duì)于涉案房屋不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)存在過(guò)錯(cuò)，鳳凰園公司對(duì)涉案房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。一、本案所涉及的查封保全時(shí)間是在鳳凰園公司與王靜簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（自行成交版）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同）及鳳凰園公司合法占有該案涉房屋之后，故一審法院認(rèn)定“鳳凰園公司對(duì)涉案房屋被查封不知情，未盡到相應(yīng)的注意義務(wù)，對(duì)不能辦理過(guò)戶(hù)登記存在過(guò)錯(cuò)”系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。1.鳳凰園公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議，是以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的案涉房屋，符合市場(chǎng)交易的一般規(guī)則，并于2017年12月13日開(kāi)始實(shí)際合法占有該房屋持續(xù)至今。而本案執(zhí)行案件對(duì)案涉房屋的保全查封日期為2018年6月8日，故與本案執(zhí)行案件無(wú)關(guān)的其他案件的查封、解封等情況均不得作為本案定案依據(jù)。2.鳳凰園公司與王靜已于2018年5月30日進(jìn)行了網(wǎng)簽，如果房屋被查封是無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽的，這也充分說(shuō)明案涉房屋的查封是在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂和鳳凰園公司與王靜進(jìn)行網(wǎng)簽之后，鳳凰園公司在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同和進(jìn)行網(wǎng)簽登記時(shí)，已盡到充分的注意義務(wù)，并不存在過(guò)錯(cuò)。3.鳳凰園公司為辦理案涉房屋的過(guò)戶(hù)登記時(shí)一直予以積極配合，但因案涉房屋在辦理網(wǎng)簽后被法院查封，導(dǎo)致一直無(wú)法辦理案涉房屋的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，故未辦理案涉房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的原因并非鳳凰園公司自身的原因。二、一審判決認(rèn)定“鳳凰園公司在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)知曉涉案房屋存在抵押狀態(tài)，且沒(méi)有向王靜提出過(guò)解除抵押，對(duì)不能辦理過(guò)戶(hù)登記存在過(guò)錯(cuò)”系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。鳳凰園公司根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定向王靜支付了購(gòu)房款共計(jì)1490萬(wàn)元，達(dá)到應(yīng)付房款比例的74.5%，就是為了讓王靜先行解除案涉房屋的抵押，以達(dá)到可以辦理案涉房屋的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的目的。鳳凰園公司已履行了其購(gòu)房款的支付義務(wù)，但未能辦理解除抵押登記系王靜的過(guò)錯(cuò)，一審法院將該過(guò)錯(cuò)歸責(zé)于鳳凰園公司，系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。

王遵會(huì)針對(duì)鳳凰園公司的上訴請(qǐng)求辯稱(chēng)：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)維持原判。1.鳳凰園公司與王靜簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為明顯不符合常理。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，應(yīng)及時(shí)辦理網(wǎng)簽及房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，但自2017年9月簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同至2018年5月30日，鳳凰園公司與王靜才辦理網(wǎng)簽手續(xù)，且鳳凰園公司一直未通過(guò)有效方式向王靜提出案涉房屋過(guò)戶(hù)的主張，而房屋價(jià)值已高達(dá)2000萬(wàn)元，故上述行為明顯與常理不符；同時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未對(duì)房屋單價(jià)進(jìn)行約定，定金400萬(wàn)元又以現(xiàn)金方式交付，嚴(yán)重不符合交易習(xí)慣；鳳凰園公司簽章處無(wú)法定代表人簽字，也未簽署簽訂日期，上述合同簽訂的具體細(xì)節(jié)也與常理不符，故可以認(rèn)定案涉房屋買(mǎi)賣(mài)系虛假交易。2.鳳凰園公司在與王靜簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，案涉房屋處于查封和抵押登記狀態(tài)。在一審審理中，鳳凰園公司雖表示對(duì)案涉房屋被查封不知情，但鳳凰園公司已知曉在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)案涉房屋處于抵押狀態(tài)，且根據(jù)王靜在一審?fù)徶凶允霭干娣课莸牟榉馇闆r，也可通過(guò)網(wǎng)上查詢(xún)確認(rèn)，故鳳凰園公司作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)案涉房屋時(shí)并未盡到相應(yīng)注意義務(wù)；同時(shí)由于案涉房屋處于查封狀態(tài)，王靜已喪失了對(duì)查封物的事實(shí)上和法律上的處分權(quán)，且法院查封時(shí)經(jīng)向王靜送達(dá)了“未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)、抵押”等明確限制性要求的通知。此為法律強(qiáng)制性規(guī)定，如違反此規(guī)定則符合《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法）第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”導(dǎo)致合同無(wú)效的情形。故案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，鳳凰園公司對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。二、北京市第二中級(jí)人民法院（2019）京02執(zhí)998號(hào)執(zhí)行案件中，對(duì)于案涉房屋查封措施合法準(zhǔn)確。三、鳳凰園公司申請(qǐng)執(zhí)行異議不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形。

王靜述稱(chēng)，不認(rèn)可一審判決結(jié)果，案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的網(wǎng)簽發(fā)生在執(zhí)行查封之前，認(rèn)可鳳凰園公司的上訴意見(jiàn)。

鳳凰園公司向一審法院起訴請(qǐng)求：依法解除在（2019）京02執(zhí)988號(hào)執(zhí)行案件中對(duì)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣南2路74號(hào)院3號(hào)樓17層1單元2001號(hào)房屋的查封措施，并停止對(duì)該房屋的執(zhí)行。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：

一、案涉房屋執(zhí)行相關(guān)事實(shí)

2018年5月9日，王遵會(huì)向北京市東城區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)東城法院）申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求凍結(jié)王靜、周懿在其銀行賬戶(hù)內(nèi)存款共計(jì)3000萬(wàn)元。東城法院于2018年5月10日作出（2018）京0101財(cái)保43號(hào)民事裁定，凍結(jié)王靜、周懿在其開(kāi)戶(hù)銀行內(nèi)的存款共計(jì)3000萬(wàn)元，如存款不足，查封、扣押其相應(yīng)財(cái)產(chǎn)。2018年6月4日，東城法院查封王靜名下案涉房屋，查封期限自2018年6月4日起至2021年6月3日止。

王遵會(huì)在提出前述訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)后，于2018年6月1日以王靜、周懿為被告向北京市第二中級(jí)人民法院提起合同糾紛之訴，一審受理該案后，于2018年12月10日作出（2018）京02民初147號(hào)民事判決，判令：一、王靜于判決生效之日起十日內(nèi)向王遵會(huì)支付逾期未還款項(xiàng)3000萬(wàn)元；二、王靜于判決生效之日起十日內(nèi)賠償王遵會(huì)逾期未還款項(xiàng)的利息損失；三、王靜于判決生效之日起十日內(nèi)賠償王遵會(huì)律師費(fèi)60萬(wàn)元、財(cái)產(chǎn)保全的保險(xiǎn)費(fèi)6萬(wàn)元；四、駁回王遵會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。王靜提出上訴，本院于2019年7月19日作出（2019）京民終107號(hào)民事判決，判決駁回上訴，維持原判。該案判決生效后，王遵會(huì)向北京市第二中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，該院于2019年8月1日立案執(zhí)行，案號(hào)為（2019）京02執(zhí)988號(hào)。

在北京市第二中級(jí)人民法院執(zhí)行過(guò)程中，鳳凰園公司向該院提出執(zhí)行異議，申請(qǐng)停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。該院于2020年1月16日作出（2020）京02執(zhí)異29號(hào)民事裁定，認(rèn)定鳳凰園公司未支付案涉房屋全部?jī)r(jià)款，其主張支付的400萬(wàn)元現(xiàn)金僅有收條無(wú)銀行取款憑證，1090萬(wàn)元銀行轉(zhuǎn)款憑證的付款方為徐倩，故鳳凰園公司提出的異議請(qǐng)求不符合法律及司法解釋規(guī)定的情形，據(jù)此裁定駁回鳳凰園公司的異議請(qǐng)求。鳳凰園公司于2020年1月20日簽收該裁定書(shū)后，于2020年2月2日以郵寄方式向一審法院提起本案訴訟。

一審法院另查明，2016年12月1日，東城法院在（2016）京0101民初19857號(hào)原告王遵會(huì)與被告王靜民間借貸糾紛一案中查封了案涉房屋，后因王遵會(huì)與王靜達(dá)成調(diào)解協(xié)議，東城法院在就該案作出民事調(diào)解書(shū)后，于2018年5月29日解除該查封。

一審法院再查明，2017年11月8日，東城法院在（2017）京0101執(zhí)8886號(hào)一案中輪候查封了案涉房屋，后于2018年5月24日解除該查封。

二、鳳凰園公司異議相關(guān)事實(shí)

（一）購(gòu)房合同簽訂情況

鳳凰園公司向一審法院提交其與王靜簽署的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（自行成交版）》，載明：王靜以成交價(jià)2000萬(wàn)元向鳳凰園公司出售案涉房屋。交付房款的方式為自行交割，鳳凰園公司可以在簽訂本合同時(shí)直接向王靜支付定金400萬(wàn)元。王靜應(yīng)當(dāng)在2017年12月30日前將案涉房屋交付給鳳凰園公司。當(dāng)事人雙方同意，自本合同簽訂之日起360日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。該合同載明簽訂時(shí)間為2017年9月19日。

鳳凰園公司向一審法院提交其與王靜簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》，載明：一、付款時(shí)間：1.原合同簽訂后2日內(nèi)，鳳凰園公司支付定金人民幣400萬(wàn)元；2.在房屋交付前，鳳凰園公司支付購(gòu)房款人民幣1090萬(wàn)元；3.雙方辦理完畢房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)后當(dāng)日，買(mǎi)受人支付剩余購(gòu)房款510萬(wàn)元；二、付款方式：1.定金400萬(wàn)元由鳳凰園公司以現(xiàn)金方式支付給王靜；2.剩余購(gòu)房款1600萬(wàn)元通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，由鳳凰園公司或者其指定的付款人徐倩支付至出賣(mài)人王靜或者王靜母親劉賀春賬戶(hù)。雙方均認(rèn)可，無(wú)論按照哪一種支付方式支付購(gòu)房款，均視為鳳凰園公司已經(jīng)履行了原合同及本協(xié)議約定的支付購(gòu)房款的義務(wù)。該協(xié)議載明簽訂時(shí)間為2017年9月19日。

2018年5月30日，鳳凰園公司與王靜在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)就案涉房屋完成存量房網(wǎng)上簽約。

（二）購(gòu)房款支付情況

鳳凰園公司向一審法院提交由王靜簽字的收條一張，載明王靜收到鳳凰園公司購(gòu)買(mǎi)案涉房屋所交定金400萬(wàn)元，落款日期為2017年9月20日。

2017年11月28日，徐倩（鳳凰園公司原法定代表人董學(xué)文之配偶）向劉賀春轉(zhuǎn)賬190萬(wàn)元，王靜稱(chēng)劉賀春系其母親，代為收取案涉購(gòu)房款。2017年12月13日，徐倩向王靜轉(zhuǎn)賬900萬(wàn)元。

（三）案涉房屋實(shí)際占有情況

鳳凰園公司為證明其已合法占有案涉房屋，向一審法院提交金地華北區(qū)域樂(lè)成國(guó)際物業(yè)管理服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金地物業(yè)）出具的《證明》，載明“樂(lè)成公館3-1-2001房間的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)從2018年開(kāi)始至今都是由徐倩女士繳納，從2018年初至今房間實(shí)際居住人是徐倩一家。”此外，鳳凰園公司提交2019年1月22日至2020年1月12日期間案涉房屋水費(fèi)、電費(fèi)、固話(huà)／寬帶費(fèi)、取暖費(fèi)等交費(fèi)記錄，以及由金地物業(yè)出具的2020年1月1日至2020年12月31日的物業(yè)交費(fèi)收據(jù)、2018年3月27日徐倩購(gòu)買(mǎi)洗碗機(jī)的《居然之家商品銷(xiāo)售合同》、2018年5月22日徐倩購(gòu)買(mǎi)潔具的《居然之家商品銷(xiāo)售合同》、2018年5月22日徐倩向凌永根轉(zhuǎn)賬13.2萬(wàn)元的銀行卡交易明細(xì)清單、凌永根出具的收到徐倩關(guān)于案涉房屋裝修施工費(fèi)的證明等證據(jù)。

（四）案涉房屋權(quán)屬登記情況

目前，案涉房屋所有權(quán)仍登記于王靜名下。鳳凰園公司主張，其之所以未完成房屋過(guò)戶(hù)登記，系因案涉房屋被法院查封，鳳凰園公司對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)。

一審法院另查明，王靜在本案一審?fù)徶凶哉J(rèn)案涉房屋在簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)處于抵押狀態(tài)，且截至一審?fù)彆r(shí)止，案涉房屋的抵押尚未解除。對(duì)于房屋是否處于查封狀態(tài)，王靜表示可以通過(guò)網(wǎng)站查詢(xún)的方式了解，對(duì)于鳳凰園公司是否查詢(xún)過(guò)相關(guān)信息，王靜表示不清楚。證人徐倩在一審?fù)徶谐鐾プ髯C，其自認(rèn)是其與董學(xué)文一起與王靜簽訂的案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在簽訂合同時(shí)其知道案涉房屋存在抵押，但沒(méi)有問(wèn)是否存在查封。關(guān)于購(gòu)房款的支付，徐倩表示定金400萬(wàn)元是董學(xué)文從鳳凰園公司拿的現(xiàn)金，在王靜家中支付。因?yàn)槎瓕W(xué)文從事餐飲行業(yè)，所以店面有一定的現(xiàn)金，故定金400萬(wàn)元均是從店面支付，剩余1090萬(wàn)元是徐倩的公公和婆婆給的，其中一部分是徐倩與董學(xué)文夫妻的積蓄。徐倩認(rèn)可該房屋一直由其使用，因?yàn)槠錄](méi)有北京購(gòu)房資格，故用鳳凰園公司的名義購(gòu)買(mǎi)。王靜對(duì)收取400萬(wàn)元現(xiàn)金的事實(shí)表示認(rèn)可，并稱(chēng)收取現(xiàn)金的原因是王靜認(rèn)為她的賬戶(hù)被法院凍結(jié)，故不能通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式支付。對(duì)于400萬(wàn)元現(xiàn)金的客觀狀態(tài)，王靜表示銀行成捆的現(xiàn)金比較多，非銀行整理的是用皮筋捆的，當(dāng)時(shí)清點(diǎn)時(shí)，主要清點(diǎn)的是非銀行整理的，對(duì)于銀行成捆現(xiàn)金沒(méi)有仔細(xì)清點(diǎn)。

一審法院認(rèn)為，案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)為鳳凰園公司對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利是否可以排除執(zhí)行。根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容：（一）案外人是否系權(quán)利人；（二）該權(quán)利的合法性與真實(shí)性；（三）該權(quán)利能否排除執(zhí)行。金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。鳳凰園公司與王靜簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，按照常理應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理網(wǎng)簽及房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，但其于2017年9月簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，直到2018年5月30日才辦理網(wǎng)簽手續(xù)，且鳳凰園公司一直未通過(guò)有效方式向王靜提出案涉房屋過(guò)戶(hù)的主張，對(duì)于價(jià)值高達(dá)2000萬(wàn)元房屋的買(mǎi)賣(mài)，雙方的行為明顯不符合常理。另，根據(jù)本案查明的事實(shí)，鳳凰園公司在與王靜簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，案涉房屋處于查封和抵押狀態(tài)，雖然鳳凰園公司表示其對(duì)案涉房屋被查封不知情，但根據(jù)王靜在本案一審?fù)徶械淖允?，案涉房屋的查封情況可以通過(guò)網(wǎng)上查詢(xún)確認(rèn)，故鳳凰園公司作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)案涉房屋時(shí)，并未盡到相應(yīng)的注意義務(wù)。最后，鳳凰園公司在一審?fù)徶姓J(rèn)可其知曉案涉房產(chǎn)在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)處于抵押狀態(tài)，但截至一審?fù)彆r(shí)，該公司并無(wú)證據(jù)證明其向王靜提出過(guò)解除抵押的主張。綜上，鳳凰園公司在未能提交充分有效證據(jù)證明非因其自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的情況下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。結(jié)合本案已查明事實(shí)，一審法院認(rèn)定鳳凰園公司對(duì)于案涉房屋不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)存在過(guò)錯(cuò)，鳳凰園公司對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。一審法院執(zhí)行過(guò)程中，在王靜未按照生效判決履行清償義務(wù)的情況下，查封其名下的案涉房產(chǎn)，符合法律規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。

綜上所述，鳳凰園公司對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，對(duì)于其訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條、第二十八條規(guī)定，判決：駁回鳳凰園公司的全部訴訟請(qǐng)求。

本案二審審理中，各方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。本院根據(jù)王遵會(huì)的申請(qǐng)，依法調(diào)取了王靜名下位于北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣南2路74號(hào)院1號(hào)樓2層2單元202及北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣南2路74號(hào)院3號(hào)樓17層1單元2001號(hào)兩處房屋的登記檔案（包括但不限于房屋產(chǎn)權(quán)登記信息、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、產(chǎn)權(quán)變更登記信息、房屋抵押信息等）。經(jīng)本院核實(shí)，案涉房屋查封、解封及抵押情況與一審判決認(rèn)定事實(shí)一致。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條、第二十八條之規(guī)定，對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容：（一）案外人是否系權(quán)利人；（二）該權(quán)利的合法性與真實(shí)性；（三）該權(quán)利能否排除執(zhí)行。金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。上述四個(gè)要件需要同時(shí)具備，買(mǎi)受人的權(quán)利方可以排除強(qiáng)制執(zhí)行行為。

本案中，案涉房屋分別于2016年12月1日基于（2016）京0101民初19857號(hào)案件被東城法院查封，后于2018年5月29日被東城法院依法解除查封；于2017年11月8日基于（2017）京0101執(zhí)8886號(hào)案件被東城法院輪候查封，后于2018年5月24日被東城法院依法解除查封；于2018年6月4日基于（2018）京0101財(cái)保43號(hào)民事裁定被東城法院查封，查封期限自2018年6月4日起至2021年6月3日止。鳳凰園公司與王靜簽訂案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的載明簽訂日期為2017年9月19日，雖然鳳凰園公司與王靜簽訂案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的日期是在本案所涉東城法院的查封之前，但是雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，案涉房屋正處于被法院依法查封期間內(nèi)，因此，無(wú)論是法院基于本案相關(guān)執(zhí)行案件依法查封案涉房屋，還是法院基于另案依法查封案涉房屋，均具有相同的法律效力。案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，鳳凰園公司與王靜于2018年5月30日在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)就案涉房屋完成存量房網(wǎng)上簽約，雙方辦理網(wǎng)簽的時(shí)間恰好在2018年5月29日東城法院解除對(duì)案涉房屋的查封之后一天，本院有理由相信鳳凰園公司及王靜對(duì)于案涉房屋執(zhí)行查封的事實(shí)知曉；即使如其所述，鳳凰園公司在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)不知曉案涉房屋被法院查封的情況，但其作為房屋買(mǎi)受人亦能夠通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)及時(shí)地了解案涉房屋被法院查封的情況；鳳凰園公司明知案涉房屋存在抵押登記的情況卻執(zhí)意購(gòu)買(mǎi)，且無(wú)證據(jù)證明其向王靜提出過(guò)解除案涉房屋抵押的主張，直至目前案涉房屋仍未辦理抵押權(quán)解除登記手續(xù)，繼而案涉房屋也不能正常辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。據(jù)此，雖然鳳凰園公司與王靜具有在法院解除對(duì)案涉房屋的查封后及時(shí)辦理網(wǎng)簽的意思表示及行為，但是鳳凰園公司作為房屋買(mǎi)受人并未盡其應(yīng)有的注意義務(wù)，亦缺乏相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，其自身對(duì)于案涉房屋未能辦理過(guò)戶(hù)登記具有過(guò)錯(cuò)，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。鳳凰園公司未支付案涉房屋的全部?jī)r(jià)款，其提交的證據(jù)不足以證明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。綜上，鳳凰園公司自身對(duì)于案涉房屋未能辦理過(guò)戶(hù)登記具有過(guò)錯(cuò)，故其對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益不能夠?qū)梗?019）京02執(zhí)988號(hào)執(zhí)行案件中合法的執(zhí)行申請(qǐng)人王遵會(huì)，亦不足以排除該案的強(qiáng)制執(zhí)行。一審法院對(duì)鳳凰園公司的全部訴訟請(qǐng)求不予支持，是正確的。

綜上所述，鳳凰園公司的上訴請(qǐng)求和上訴理由均不能成立，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第（一）項(xiàng)、第一百八十一條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)70元，由上訴人唐山大唐鳳凰園餐飲娛樂(lè)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　夏林林

審 判 員　金　曦

審 判 員　趙英波

二〇二二年六月三十日

法官助理　陳旭云

書(shū) 記 員　王安琪